오늘은 부동산매매업자에 대한 비교 과세에 대해 알아보도록 하겠다. 아직도 부동산매매업자에 대한 비교과세가 존재하는 줄 알고 부동산매매업자로 사업자등록을 하는 것을 주저하는 분들이 있다. 결론부터 말하면 비사업용토지와 미등기 부동산을 제외하고는 부동산매매업자에 대한 비교과세는 없어졌다. 즉 다주택자에 대한 비교과세는 없어졌기 때문에 종합소득세의 규정을 적용받는다고 보아야 한다.
2003.12.30. 「소득세법」 개정(법률 제7006호)시 1세대3주택 이상 다주택소유자의 양도소득에 대하여 양도소득세율 60%를 적용하여 과세하고 2007년에는 비사업용토지에 대해 양도소득세율 60%로 과세하는 중과제도를 도입하였다.
이에 비하여 부동산매매사업자의 경우에는 다주택양도 및 비사업용 토지 양도에 따른 소득이 사업소득에 해당하여 종합소득세율을 적용하여 과세하게 됨으로써 세 부담의 불공평 문제가 발생하고 이를 이용한 조세회피 문제가 발생할 소지가 있었다.
이러한 조세회피를 방지하고 과세형평을 제고하기 위해서 부동산 매매사업자의 경우에는 주택 및 비사업용 토지에 대한 양도소득에 대해 각각 양도소득세율과 종합소득세율을 적용하여 계산한 세액을 비교하여 보다 많은 금액을 납부하도록 하는 특례규정을 두었다. 즉 부동산매매업자가 다주택자와 비사업용 토지를 양도하는 경우 종합소득세와 양도소득세 중 큰 금액을 납부하도록 함에 따라 개인으로 양도소득세를 신고하나, 부동산매매업자로 종합소득세를 신고하나 별다른 차이가 없어 부동산매매업으로 사업자등록을 하는 것이 별다른 매리트가 없었다.
그러나 2014년부터 다주택자 양도소득세 중과제도가 폐지됨에 따라 2014년 1월 1일 이후에는 비사업용 토지와 미등기 자산의 양도에 대해서만 비교 과세를 적용하는 것으로 바뀌었기 때문에 비사업용 토지가 아닌 주택의 경우에는 일반 소득자와 동일하게 세액 계산을 해 신고하면 된다.
따라서 부동산매매업자가 판매하는 주택 및 비사업용 토지가 아닌 사업용 토지의 경우에는 비교과세 대상이 되지 않는다. 또한 부동산 매매업자가 주택을 취득해 2014년 1월 1일 이후 1년 이내에 단기 양도하는 경우라도 부동산 매매업자의 비교과세가 적용되지 않으므로 부동산매매업자의 예정신고 및 확정신고 시 적용하는 세율은 기본세율(6%~38%)을 적용하여 계산한다.
그러나 비사업용 토지를 부동산매매업자가 단기 양도하는 경우에는 보유기간이 1년 미만이면 50%를 적용하고 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율을 적용한다. 이에 토지를 전문을 하는 부동산매매업자는 이러한 중과세율을 회피하기 위해서는 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 방안을 고려하여야 할 것이다.
부동산매매업 전문세무사 이 한 우(010-7679-7608).