수도권이 규제1번지인 이유
1. 개발의 타당성이 높은
난개발 온상이 바로 수도권이기 때문
즉 개발의 다양성과 타당성, 그리고
난개발 그 중간 지점이 바로 수도권인 것
예) 수도권정비계획법의 필요성↗
2. 서울특별시와 그 주변가치↗
예) 위성도시의 가치↗
3. 희소성과 잠재성이 정비례할 수 있는 유리한 고지
(빼어난 입지, 독보적 위치)
예) 국토 면적의 11% 정도의 공간에 전체 인구의 절반 정도가
집중되어 있는 지경
그래서 집중 관리가 필요한 것
(예-과밀억제권역)
요컨대 비수도권의 규제 색깔과 수도권 규제 색깔이 판이한 건
인구의 다양성 및 다변화 현상 때문
수도권 인구의 특징 - 젊은 동력↑
(출산가능인구를 확보할 수 있는 가능성과 신뢰성↑)
비수도권 인구의 특징 - 비경제활동인구↑
(∵수도권 관련 대기업 집중도가 너무 높기 때문
학교, 직장 문제로 비수도권의 젊은 인구가
수도권으로 꾸준히 유입)
수도권의 단기 규제 목적 - 거품제거의 수단
수도권의 장기 규제 목적 - 난개발 제거의 수단으로 이용
비수도권의 규제 목적 - 자연보호
4. 그린벨트1번지
서울과 경기지역이 각기 25%정도 차지
(∵인구폭증현상에 의한 난개발현상!
그에 따른
투기세력이 강해짐에 따라
그 필요성이 갈수록 높아지는 판국
그러나 신도시 개발할 때
반드시 필요로 하는 땅이 그린벨트!
땅투자자입장에선 그린벨트가 필요악이 될 수도 있음)
의왕, 과천, 하남 등 땅 덩어리가 넓지 않은
지역 - 그린벨트1번지
하남 - 77% 정도가 그린벨트
과천과 의왕은 80%대 보지
참고로 자연환경보전지역이 많은
제주특별자치도엔
그린벨트가 하나도 없다
과거 다 해제되었기 때문이다
5. 서울의 힘↗
예) 서울은 재개발1번지
재건축1번지
(∵실수요 겸 투자자가 급증세
물리적 안전성보단
경제적 가치에 집착하다 보니
재개발 난발)
경기도의 힘↗
에) 신도시의 힘↗
(국가 주도의 1,2,3기 신도시의 연동 및 연계
현재 및 미래가치↑)
인천의 힘↗
3개의 국제도시 보유
(영종+송도+청라국제도시=인천경제자유구역)
검단신도시와 계양신도시(각기 2,3기 신도시) 등의 개발로 인해
인천의 현재 및 미래가치가 높아질 수 있는 기회를 적극적으로
공격적으로
기획할 수 있는 유리한 여건
수도권 - 규제일변도
(∵주거인구↑ 개발계획↗
보존과 개발을 동시다발적으로 이행 중
중첩규제와 중첩개발 가능
예컨대 그린벨트 해제하여
개발과정 밟는다)
비수도권 - 보호와 보존 일변도
(∵관광인구와 관광지↗
해양국립공원의 존재가치↗)
수도권의 지역상징물 - 아파트와 대기업의 높은 존재가치
비수도권의 지역상징물 -
대자연의 존재감(또는 박진감이나 생동감)
수도권의 공기(대기상태)는 더럽지만
지방오지 등은 그 반대의 상황
공기청정지역이자 거품청정지역을 보지할 수 있는 연유다
수도권 땅값이 지방 땅 보다
비싼 근본적인 이유 -
개발공간의 차이 때문
수도권정비계획 유무의 차이 때문(필요성의 차이)
수도권 안엔 반드시 과밀억제권역이 존재
(서울의 경우 수도권의 대표적 과밀억제권역.
과밀억제권역의 표본이다)
보존가치와 개발가치가 모두 높다
(예-성장관리권역과 자연보전권역
경기도 용인의 경우
성장관리권역이자 자연보전권역)
인구유입 및 증가현상이 꾸준히 일어나고 있기 때문
땅값은 무조건 사람들이 올리기 마련
두 사람이 올리는 것과 400명이 올리는 것과는
극과 극의 차이
10만 명이 담합, 단합하여 올리는 가치와
100만 명이 담합, 단합하여 올리는 가치는
역시 극과 극
비수도권의 개발공간이 넓은 이유 -
지방자치제도의 영향력 때문
항상(!) 위정자의 개발공약이 풍부
(일단 창의력과 기획력이 뛰어나기 때문))
예) 농공단지조성
휴양시설조성
(웰빙의 필요성 대두)
비수도권의 강점 -
(개발과 관련)규제수위↘
(∵맹지 규모와 범위↑)
수도권의 맹지 상태 - 사업용토지를
확보한 대기업의 좋은 먹잇감
(∵접근성 높은 맹지의 미래가치가 곧
대규모 아파트단지 조성!)
'김현기의 토지이야기'
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
