부동산가격이 급등할 수 있는 건,
실수요자가 실용가치를 드높일 때
가수요세력은 가격거품을 조장할 수 있는
현실적인 부동산 구조 때문이다
아파트가격에 거품이 쉽게 주입 될 수 있는 건
실수요 겸 투자의 명분으로 움직이는 자가
거반 100%이기 때문
건설사가 애초 분양 광고할 때
투자가치에 목숨을 건다
프리미엄 조건이 거대하고 화려하지 않으면
미분양의 가능성이 높아지기 때문
새 아파트에 '단기 투자자'가 집중 몰려 든다
아파트의 강점이 바로
실수요(예-전월세 기능이 가능) 겸 투자(갭투자)가
가능하다는 점 아닌가
그러나 땅은 그게 힘들다
투자면 투자
실수요면 실수요
한 가지를 분명히 확실하게 정하지 않으면 안 된다
하수는 이럴 걸 못해 실패하는 것이다
현재가치가 높은 땅(완성도 높은 토지)은 많지 않지만
집은 현재가치가 높다
집은 무조건 완성물이기 때문이다
그러나 미래가치가 높은 건 땅이다
언제가 될지는 모르지만 용적률의 변화를 기대할 수 있기 때문
즉 지주 입장은 단호하고 명료하다
늘 용도가 변할 확률이 높다고 강조한다
오래된 아파트 자리에 상업공간이 들어설
확률은 낮다
재건축(구축) 아파트이기 때문
그러나 땅은
상업예정지를 모토로 높은 미래가치를 예측하는 경우가 많다
가령 기획부동산업자들의 상습적인 브리핑 메뉴 중 하나가
바로 상업예정지라는 레파토리다
상업예정지가 될지 아무도 모르는데도 말이다
땅주인도 주거지 또는 상업예정지로 변할 소지가
높다고 말할 수 있는 지경이다
주변상황과 가치에 따라 땅은 잠재력의 보고가 될 수 있기 때문
오래된 완성물과 미완성물의 차이다
완성물은 현재가치인 실용성에 집중해야 하고
미완성물인 땅의 경우
잠재성에 집중해야 하는 것
즉 예측 및 관측 대상이 바로 땅인 것이다
예측의 도구를 모색하는 게
모든 땅투자자의 사명이자 지상명령인 셈이다
◀땅 투자와 땅 실수요의 차이▶
집 매수작업방법은 한 가지지만(완성물이라 창의력이 낮음)
땅 매수작업방법은 두 가지다(창의력과 기획력
발휘가 가능한 지경)
집의 경우
용적률을 사용하는 상태이기 때문에
실수요(입주 가능) 겸 투자가 수월하나,
땅의 경우는
용적률 사용이 법적으로 허용되지 않은 상태라
실수요 겸 투자는 거반 불가능하다
그러므로 땅 매수작업은
투자와 실수요 두 가지를 별도로 취급해야 한다
범례) 땅 투자 3단계≠땅 실수요 3단계
땅투자 3단계
1단계 - 입지분석
예) 맹지 입지(위치)
용도 위치
지목 위치에 집중한다
2단계 - 인구분석
예) 인구가 유입될 가능성을 집중 견지, 견제한다
인구가 증가하면
땅값이 상승하기 때문
3단계 - 개발청사진 및 주변가치를 통해
미래가치인 잠재성에 집중한다
즉 잠재성의 도구를 집중 모색해야 한다
새로운 도구를 찾는다
실수요 목적의 땅 매수 3단계
1단계 - 용도, 지목, 도로 관계에 집중하기 위해
토지이용계획확인서와 지적도에 사활을 건다
2단계 - 실용성 체크
편익성 체크
(주변에 혐오 및 기피시설물이 있는 지 체크)
3단계 - 인구의 질적가치에 집중한다
이를 테면 개인적으로 개발행위를 할 때
토지사용승낙이 수월해야 하기 때문
인근 지주들간
개발이익과 이득을 서로 공유 및 공감할 수 있는
정서적 여유가 필요하다
이기적인 지주는 박멸 및 소멸 대상!
땅 투자자는
접근성 높은 맹지(완성도 낮은 땅)를 모색하고
땅 실수요자는
실용성 높은 대지(완성도 높은 땅)을 모색한다
땅 투자자는 변수와 변화 등에 투자하는 사람이다
즉 미래가치에 투자하는 것
땅 실수요자는 변화보단
현재의 존재가치인 실용성에 사활을 거는 입장
서로간
입장차가 하늘과 땅 차이다
입장차를 좁힐 수 있는 제도적 장치가
현실적으로 없다
땅 실수요자가 투자자로 변신할 수 있지만
땅 투자자가 실수요자로 변하기 쉽지 않다
주변가치나 개발청사진을 보고
땅을 매수했기 때문에 개별적으로
건축행위가 힘들다
땅 투자의 장점 - 소액으로 움직일 수 있다는 점
땅 실수요의 단점 - 개발비용에 관한 부담감이 크다는 점
토지매입비용과 전용 비용을 제대로 예측해야 한다
요컨대 땅 투자자는
개발의 타당성을 견지해야 하고
땅 실수요자는
부동산공법 등 법적인 사안에 집중해야 한다
검색창에
'김현기의 토지이야기' 검색
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
