땅 실수요 십계명
(1) 도로가 가장 중요하다
도로 입지가 실수요가치의 생명
도로상태가 넓고 길수록 유리하다
도로가치가 실수요가치의 기준이기 때문
(2) 용도 입지에 집중하라
예컨대 도시지역 일반주거지역이나
계획관리지역에 집중하라
보전관리지역이나 자연녹지지역보단
유리하기 때문
완성도 낮은 용도보단
완성도 높은 용도지역에 집중하라
시간과 경비를 절약할 수가 있다
당장의 사용가치에 집중력을 보여야 하기 때문
(3) 지목에 집중하라
완성도 높은 지목에 집중하라
예) 대지
공장용지
주차장
완성도 낮은 지목은 리스크 크기가 크다
예) 농지
임야
실수요자 입장에선 당장 사용할 수 있는 지목이 유리하기 때문
역시 시간과 경비를 절약해야 한다
(4) 실용성 > 잠재성
투자 명분으로 움직인다면
잠재성에 집중할 수 있지만
현재가치에 집중하는 자에겐
잠재성은 사치!
실수요 가치에 집중하는 자는 무조건 실용성,
편익성에 집중해야 한다
역시 당장 사용할 수 없는 가치는
사치의 온상이기 때문
(5) 인구의 질 > 인구의 양
투자자라면 인구의 증가효과에 집중해야 하나
실수요자는 인구의 질적가치에 집중해야 한다
예컨대 개별적인 개발을 할 때 토지사용승낙 여부나
도로 사용 여부를 따져봐야 한다
사용가치가 곧 효용가치이기 때문
(6) 전용과정이 순탄해야 한다
전용과정이 중요한 건
농지 및 산지전용과정에 문제점이
발견되었다는 건
실수요가치가 낮다는 증거이기 때문
농지 및 산지의 대지화 과정에 걸림돌이
있다면 그 땅은 안 사는 게 좋다
지목변경을 위한 지목변경과정을
밟다거나
도로개설 위한 도로개설과정을 밟는 건
무의미!
단순한 환금성 높이기 위한 계략 역시
무의미!!
건축물, 지상물 등이 무용지물이 될
가능성이 농후하기 때문
(7) 비수도권 토지에 집중하라
특히 수도권과의 높은 접근성을 자랑하는
충청권에 집중하라
수도권은 수도권정비계획법 등
중첩규제 공간 아닌가
그곳에서(충청권일대) 임대수익을 노려라
예) 카라반, 풀빌라 사업
'힐링토지'를 극대화 하라
수도권 대비 충청권의 공기는 맑다
(8) 공무원 통해 민원을 해결하라
예) 토지이용 관계를 해결 할 때 필요
만약 토지이용관계를 컨설턴트에게
문의를 한다면 낭패볼 가능성이 농후!
투자자에게 필요한 자가
컨설턴트이기 때문
(9) 실수요가치와 투자가치의 의미를
제대로 관철하라
실수요가치가 최우선, 급선무이기 때문
투자가치는 늘 추후의 문제다
실수요가치가 높다면
반드시 투자가치도 높기 때문
즉 실수요가치와 투자가치는 반드시 정비례한다
그러나 투자가치가 높다고 해서
반드시 실수요가치인 실용가치가 높은 건 아니다
(10) 기획부동산 대신 중개업소를 사용하라
기획부동산은 개발능력이 전무한
시세차익 노리는 집단이기 때문
실수요자가 기획부동산을 노크하는 순간
100% 실패다
검색창에 '김현기의 토지이야기' 검색
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
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