그린벨트 땅투자와 그린벨트 집투자는
딴판이다
성격이 판이하다
집은 개발보단
'삶의 질'에 집중하고
땅은 '개발이 필요한 상황'이기 때문
미완의 부동산은 늘
개발에 목이 마른 상태
(모든 지주들은 같은 입장일 것이다)
그린벨트 인근의 땅들은
마치 지뢰밭과 같아
리스크 크기가 크다
예측불허의 변수가 작용한다
그 나쁜 변수를 불식시킬 수 있는
방도는 강한 접근성을 검증, 모색하는 것!
그린벨트 땅투자≠그린벨트 집투자
(∵ 집은 개발이 필요하기보단
삶의 질에 집중
그러나 땅은 개발이 필요한 상황
그린벨트는 자연환경 보지의 목적<변화를 막는다>도 있어
해당지역 주민의 육체적 건강에 도움이 될 수 있다
일명 '힐링지대'
예컨대
북한산국립공원의 그린벨트 인근의 집주인들은
천혜의 자연의 혜택을 누릴 수 있는 지경
따라서
그린벨트는 땅주인 입장에선 규제사안이요
집주인 입장에선
규제가 아닌
자연이라는 자유공간을 십분활용 중인 셈)
개발제한구역(그린벨트)은 박정희 대통령이 1971년 처음 도입된
장기규제책으로 서울특별시에 집중 몰려 있다
약25%차지
전체 그린벨트 605㎢중 149㎢
제주특별자치시의 경우
지난 1973년 그린벨트 지정
2001년 전국 최초로 그린벨트 전면해제
그린벨트 땅투자 십계명
1) 수도권 신도시 인근의 그린벨트에 관심도를 높이라
비수도권 대비 인구 집중도가 높기 때문
(1,2,3기 신도시의 과거는 그린벨트
지방의 신도시와 수도권의 신도시는
품격이 다르다)
인구가 다양한 지경의 그린벨트 땅과
인구 감소 및 유출하는 상황의 그린벨트
땅의 차이는 하늘과 땅 차이
2) 수도권 역세권 인근의 그린벨트에 관심도를 높이자
역세권 중 간접역세권에 위치한 그린벨트 땅에
집중하라
수도권(서울+경기+인천)의 역세권은 총625개!
그중 서울은 316개
나머지는 경기도 역세권
간접역세권에 놓여 있는
그린벨트 땅을 모색하여 적극 검토+점검하라
(선택과 집중의 능력)
3) 단절토지를 모색하라
단절토지 - 도로(중로2류 15미터이상), 철도,
하천개수로(지방하천이상)로 인해
단절된 3만 제곱미터 미만의 토지
(개발제한구역이 아닌
지역과 접한 토지)
4) 자연환경의 훼손도가 높고
보호가치 낮은 그린벨트를 모색하라
훼손, 손상이 심한 지역의 그린벨트는
개발가치가 높기 때문이다
보호 자체가 무의미!
지역애물이다
지역애물이 지역보물로 전격 진화할 수 있는 건
체계적이고 조직적인 개발이다
규제 완화와 해제가 정답, 정도다
5) 야산 수위의 그린벨트(도로에 접한 지경. 접근성↑)를 눈여겨 봐라
악산의 그린벨트는 절망적인 맹지상황
경사도, 입목축적도 등을
수시로 알아보고 움직이자
6) 유동인구 대신 주거인구가 증가하는 지역의 그린벨트의
잠재가치는 높다
(집단취락지구)
주거인구 감소지역의 그린벨트보단
증가지역의 그린벨트에 집중하라
국립공원과 관련 있는 관광 및 유동인구보단
아파트 등과 관련 깊은 주거인구에
집중하라
7) 접근성이 탁월한 그린벨트를 선택하라
지역랜드마크와의 접근도를 따져봐라
예) 지역표상인 마천루와의 접근성(거리+자리)
8) 개발의 다양성과 개발의 타당성이 높은 그린벨트에
집중하라
9) 완화 및 해제 중 한 가지에 집중하되
해제에 100% 집착하기 보단
완화에 집중하라
접근성 높은 그린벨트 또한 완화의 가능성이 높기 때문
10) 보호가치 높은 그린벨트는 투자가치가 낮음
접근, 입산금지!
예) 북한산국립공원에 접한 그린벨트
수도권 그린벨트1번지 하남, 의왕, 과천의 특징 -
면적이 좁은
과밀억제권역
하남 면적(87㎢)
하남 인구(323,558명)
하남 그린벨트 비율(77%)
의왕 면적(53.9㎢)
의왕 인구(161,696명)
의왕의 그린벨트(88.9%)
과천 면적(35.8㎢)
과천 인구규모(78,414명)
과천 그린벨트(89%)
이들 지역의 투자가치가 높은 건
강한 희소성 덕분
개발면적이 좁다
개발면적이 풍족한 화성의 특징 -
성장관리권역이며
그린벨트는 14%로
개발가치가 높은 지경
김현기의 토지이야기
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
