철학(소신+자신감) 이 없으면 토지투자에
실패한다
불만족에 휩싸인다
나의 체질과 적성에 딱 맞는
단단한 10계명(철학)을 만들어라
1) 규제 공부하라
괜찮은 투자지역은 규제해제의 가능성이
높다
예) 그린벨트에 묶였지만 인구가 꾸준히
증가한다면 그 공간은 완화 혹은
해제의 가능성이 높다
#그린벨트
#맹지
맹지와 가격거품 - 이 역시 규제로 볼 수 있는데
접근도가 높은 맹지를 발견했을 때
지나치게 높게 책정된 가격이라면
차라리 그린벨트 인근의 싼 땅을 잡는 게 낫다
거품가격으로 접근할 땐
소액투자가 힘들기 때문
#땅투자
2) 용도
용도는 용처, 목적 등을 말한다
매수 목적을 확실하게 정한다
실수요, 투자 두 가지 중 하나를
정한다
전자는 강한 가격에 접근하게 되고
후자는 약한 가격에 접근이 가능
실수요 명분으로 접근할 때
땅을 통해 대출로 움직이는 경우가 있는데
필자 생각으로는 차라리 그럴 바에야
주변가치 보고 소액으로 투자하는 게
낫다고 본다
요즘 공실이 사회 및 국가문제로 비화되고 있지 않은가
#용적률
#공실률
3) 입지
단순하게 화려함과 거대함을 모토로
다양하게 지은 건물 하나에 입지상태를
점검하는 우를 범하지 말지어다
입지는 무조건 (주거)인구 통해 정하라
공실보다 무서운 건 없다
공실은 한 지역을 유령의 도시로
만들 수 있기 때문
입지는 주거인구 통해 그 범위를 정한다
4) 역세권
간접역세권(주변가치)에 투자하라
주변가치에 투자하는 이유는 다양하다
직접역세권의 주변가치가 매력적이다(거품이 없음)
곧 간접역세권으로서 그 범위를 개별적으로
정할 수 있다
간접역세권 범위는 유동인구 통해 정해진다
입지와는 좀 차이가 있다
인구색깔에 따라 변화를 준다
#역세권
5) 신도시 특징
인천 화성 하남에 주목하라
이들 지역엔 공통점이 있다
2기 신도시와 3기 신도시가 그대로
교통 소통하는 상황
이 역시 주거인구가 꾸준히 증가해서
가능한 것
300만 도시 인천은
검단신도시와 계양신도시가 연동하고
100만 도시 화성은
대한민국에서 규모가 가장 큰 동탄신도시와
진안신도시가 연동한다
그리고
위례신도시와 교산신도시가 연동하는
제2의 서울, 준강동권인
하남시가 위력적
매력적이다
이 세 지자체는 인구가 꾸준히 증가하고 있어
안정적이다
#하남시
#인천광역시
#화성시
인천 송도
6) 언론 조심
가짜 뉴스 조심
지금도 갭 투자를 유인 중
아파트가 오른단다
판단력 낮은 젊은 사람들을 꼬드긴다
영끌족 모집하는 언론은 죽어 마땅하다
#갭투자
#아파트투자
부동산개혁과 개선은
언론개혁으로 부터 출발한다
서민들은 언론 통해 부동산정보를
흡수하기 때문
가짜 뉴스대로 투자한다
지식산업센터가 아파트 대용으로
상용되다 보니
지금 지식산업센터로 큰 손해를
입은 피해자들이 속속들이 발견되고 있다
언론 통해 정보 얻어
투자했다가 낭패를 본 것이다
#지식산업센터
#땅투자자
7) 기획부동산 모르면 안 됨
투자자만 모집하니
건설 운운하면
사기!
거짓말 하는지 점검하라
예) 지금은 지분이나 나중에
단독으로 가능하다
지금은 맹지이나
나중에
도로개설 해주겠다
이 두 가지 거짓말 하는 곳은
사기!
기획부동산은 떴다방이기 때문
떴다방이 무조건 나쁜 건 아니다
거짓말만 하지 않는다면 말이다
#떴다방
문제는 거짓이다
#대지
8) 지방과 수도권의 차이
수도권정비계획법의 존재가치와 존재 이유 이해하기
주거 및 유동인구가 수적으로
지방 대비 상당하므로
정비가 필요
관리가 순리(갈수록 인구집중도가 심해
과밀화가 우려되기 때문)
중첩규제와 중첩개발이 가능하여
규제해제공간과 개발공간이
상대적으로 지방 대비 화려하고 거대함
개발가능성과 타당성 모두 높다
과밀억제권역은 지방으로선 사치
인구밀도 차이와
면적 차이가 심하기 때문이다
지방의 지자체 면적은 수도권 대비
광대하다
대한민국에서 면적이 가장 큰 지역의 경우
20위 권이 모두 지방이다
특히 10위 권은 경상북도와 강원특별자치도 차지다
#경기도
9) 아파트 지식산업센터 오피스텔 등의 특징
공실률이 갈수록 높아짐
두 가지 이유 때문
거품과 공급과잉
이들 지역 주변으로 소액 땅 투자하라
이게 현실적 대안이다
이들 지역을 홍보해주면 된다
(땅 브리핑 시 적극 활용)
#토지투자10계명
#땅투자자
#자연녹지지역
10) 대기업 가치
대학교 가치는 서로 연동 연합 가능
실업률 취업률 출산율 고용지수 등이 모두 하나로
연동이 가능하기 때문
이들 주변으로 소액으로 땅 투자하는 게 현명하다
현실적이다
공실률과 취업률 출산율에 예민한 시대
소액으로 땅 투자하면
리스크가 작다
여유자금으로 움직이면 그만
여유자금으로 아파트 지식산업센터 등에
투자하는 예는 없다
대출이 거품의 시발점! 원흉!
대출이자 부담 때문에 월세에 거품이 주입!
그 거품을 매수할 의향이 전혀 없다
그래서 지금 공실이 심한 것
그 공실을 일시적으로 타파하는 길은 따로 없다
고육지계는 있다
공실률 높은 마천루 주변에 소액 땅투자자들이
지역을 일시적으로 살릴 수 있다고 본다
부동산은 분위기를 무시할 수 없기 때문
분위기는 거래량과 직결되기 때문이다
☎ 010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
