수도권의 특징 - 그린벨트 분포도가 광대하여
역세권 그린벨트가 다양하다
넓다
#그린벨트
#수도권
역세권 그린벨트의 특징
1) 변수에 관한 기대감이 매일 매우 높다
2) 해제에 관한 기대감도 높다
그러나 그런 기대감은 위험
완화 및 조정 등 현실적인 사안에
집중해야 한다
그린벨트 자체를 유지하면서
그 주변가치(역세권 역량, 현재가치)의
진화과정에 만족하는 자세가
지혜롭고 자유로운 행동
그 이상은 위험
3) 훼손정도가 심할 수록 변화를 기대할 수 있다
다만 자연재해에 의해 훼손되었다면
그건 문제 있다
변화와 무관
역 사용자(하루 이용객) 조사를
충분히 하라
유동인구 수에 의해
그린벨트의 개발 및 보전가치가
정해질 수가 있으니까
4) 수도권에 집중된 지경
수도권에 그린벨트가 절반정도 집중된
지경이기 때문
수도권정비계획법과 연동
중첩규제와 중첩개발이 가능하다 보니
개발과정을 쉽사리 밟을 수 있다
예) 신도시 건설
5) 유동 및 주거인구가 꾸준히 증가하여
그린벨트의 완화 조치가 가해질
가능성이 늘 높은 곳이 수도권 일대다
#주거인구
역세권의 특징
1) 직접역세권 간접역세권으로 구분
양분하여 가치를 구분한다
2) 직접역세권 반경 기준은 500미터지만
상황에 따라 달라짐
인구(사용자)에 의해 달라짐
3) 거리가 생명
이슈거리와 물리적 거리(미터)
둘 중 이슈거리가 더 중요하다
이슈거리가 많으면
당연히 인구는 증가하기 마련이므로
(∵부동산가격↑)
4) 거품수위가 늘 높다
단순히 역세권이라는 이유로
무조건 비싸다
아파트가 무조건 비싸듯
5) 역 출입구마다 그 가치가 다 다르다
역세권 모두 용도, 면적, 입지 등이 다 다르다
그러나 거품주입이 심하다는 공통점이 있다
#아산시
역 가치를 의미 있게 들여다 보기 -
하루 평균 이용객 통해 알아봄
사용자와 사용용도의 차이도 알아봄
예) 충남 아산 신창역(종착역)
경기도 연천 연천역(종착역)
고양시 대곡역(환승역)
신창역의 하루 이용객 4,000명 정도
연천역도 4,000명 정도다
대곡역도 4,000명 정도
연천역의 경우 보수지역답게
노인인구가 대세
노인지하철 무임승차 비율 1위 역
무궁화호가 2024년 말 개통예정이다
#신창역
하루 평균 유동인구는 비슷하나
용도 상황은 판이한 지경
신창역 용도
개별공시지가 - 38,500원
계획관리지역
성장관리계획구역(일반형) - 과분 과열된 개발을 조정하기
위해 정리된 계획이 필요
적정한 조치가 필요
연천역 용도
개별공시지가 - 18,400원
생산녹지지역
일반상업지역
자연녹지지역
역사문화환경보존지역
자연재해위험개선지구<자연재해대책법>
#자연녹지지역
#일반주거지역
대곡역 용도
개별공시지가 - 57,100원
자연녹지지역
하수도(저촉)
개발제한구역
하천구역
토지거래계약에관한 허가구역
((2021-05-26) 대곡역세권 개발사업)
#토지거래허가구역
역간 거리가 멀미가 날 정도로 멀면
땅 투자공간으로 제격
예를 들어 충남과 경기도를 연결하는
수도권 전철역인
성환역과 평택역 간 거리가
9.4km
수도권 전철 전체에서 2위에 해당된다
2005년 개통당시 전체 1위였지만
현재는 인천국제공항철도의 청라국제도시역~
영종역이 10.3km로 가장 길다
2007년 공항철도 개통당시
두 역이 없었기 때문에 검암역~운서역 사이
18.6km가 최고 기록이었다
#인천광역시
강남일대 역세권의 특징 -
유동인구의 다양성과 다변화로 인해
간접역세권의 의미가 크지 않음
직접역세권으로도 충분한 역량을 발휘
예) 강남역과 역삼역 간 거리 -
450미터로 500미터도 채 안 됨
봉은사역과 삼성중앙역 역시 450미터
이런 상황의 역간 거리는
강남일대에서 흔하게 볼 수 있는 광경이다
#강남
직접역세권과 간접역세권의 서로 다른 처지
직접역세권의 처지 - 공공성이 강해
평상시
누군가에게 일방적으로 지배당한 느낌이 듬
수용대상이라는 공포감 때문
거품가격에 매수하여
그 공포감은 유동인구가 증가할 수록
더욱더 심해짐
간접역세권 - 개성이 강하다
자유공간
직접역세권은 개발가치가 높다
개선의 대상
간접역세권은 보호의 가치가 높다
개성이 강해
투자의 공간으로 활용이 가능하다
큰 도로와 작은 도로가 반드시 붙어 있어
각기 도로 가치와 그 역할이 다르듯
역세권의 경우도 마찬가지로
직접역세권과 간접역세권으로 분류되어
가치의 크기가 다르다
직접역세권은 작은 도로
간접역세권은 큰 도로 역할을 수행중
직접역세권이란 땅으로 치면
분할과정을 거친 정리, 정립된 모양새를 의미한다
역세권 중 직접역세권은 그린벨트의 습성을 가지고 있어
개발을 위해 해제를 하면
비현실적인 보상가에 대형 손해를 입게 된다
따라서 역세권 토지를 살 땐 간접역세권 영역에서
투자를 고민하고
그린벨트는 해제 대상이라고 무조건
환영할 건 아니다
강제수용 대상은 늘 대형 손해를 입는다
세월이 이렇게 많이 변했는데도
이 고질병을 치유할 생각이 없는 대한민국이
정말 싫다
010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
