규제지역에 토지 투자할 때 주의할 점이 있다
해제에 집착하는 대신
규제의 현재상태에 투자하라는 것
#그린벨트
규재해제를 기대하면 안 된다
규제해제의 가능성이 매우 낮기 때문
낮은 가능성에 기대하는 건 시간낭비다
#맹지
규재해제보단 규제지역의 주변가치를 모색하는 데
심혈을 기울이라
#수도권
가령 그린벨트 맹지를 사더라도
혹은 도로에 접한 그린벨트를 사더라도
그 주변 분위기를 읽어라
익숙해져라
#땅투자
역세권이 주변에 있는 지경이라면
역세권 사용자인 유동인구 동태파악에 목숨 걸어라
해제에 목숨 걸지 말고
공익용보전산지, 수변구역 등의 규제는
해제가 안 된다
그만의 현재가치가 워낙 강하기 때문
따라서 해제 운운하는데
에너지 낭비하지 말고
주변가치와 이슈거리
지역랜드마크 발견에 집중하라
#주거인구
#경기도
단기규제의 존재 목적 - 가격 잡기 위한 방편
(예-토지거래허가구역)
장기규제의 존재 목적 - 현재가치의 보지(보호)
예) 군사시설보호구역 등
군사시설
문화재
대자연을 보호한다
'보호' 이외의 존재 이유가 따로 있지 않음
주변은 보호영역과 무관하여
건축행위가 가능하다
#토지거래허가구역
규제지역의 인구에 따라 보전가치(현재가치)가 결정된다
인구변화가 심한 지역은
보호가치가 낮아 투자가치가 높다
#자연보전권역
수도권 자연보전권역의 그린벨트와
과밀억제권역의 그린벨트는 존재가치가 다르다
예) 경기도 하남(과밀)의 그린벨트와
남양주시(과밀+자연+성장) 그린벨트
그리고 경기도 광주(자연)의 그린벨트
부천(과밀)의 그린벨트 등은 다 다르다
지역품격의 차이 때문
#부천시
#남양주시
수도권 토지투자자가 반드시 그린벨트 공부를
해야 하는 이유
1) 이슈거리가 있는 땅을 싸게 잡을 수 있고
인구가 증가하고 있기 때문
지방투자자들도 수도권으로 진입한 지경이다
2) 관심도가 높다 보니 인기지역도 증가세
신도시 주변이나 역세권 주변의 그린벨트가 인기 높다
여기에
언론도 이들 지역에 기사를 많이 쓴다
#개발제한구역
그린벨트 땅 파는 기획부동산의 특징 -
거짓말 일색
그린벨트 해제를 강조한다(비현실적)
완화와 조정이 현실적인데 말이다
그린벨트 땅을 되팔아 주겠다는 거짓말도 한다
#자연녹지지역
그린벨트 땅이 무조건 나쁜 건 아니다
거짓말이 문제지
등급(규제수위)이 있기 때문에
현재가치를 강조해야 한다
현재가치는 주변가치에 의해 결정
지역브랜드와 위치(입지) 등에 의해
투자를 결정하라
예)국립공원 인근의 그린벨트와
역세권 인근의 그린벨트는 가치가 다르다
인구(인기) 없는 지역의 그린벨트와
인구증가지역의 그린벨트 역시 다르다
인구가 부족한 그린벨트와
인구가 풍족한 그린벨트의 차이는
극과 극!
#일반주거지역
#대지
단독주택, 전원주택 인근의 그린벨트의 투자가치와
대규모 아파트단지 인근의 그린벨트의 투자가치
역시 극과 극
#역세권
역세권+자연녹지지역+그린벨트=인구증가지역
이런 형태의 구조라면
투자해 볼만하다
투자가치가 높다
자연녹지지역은 용도변경의 가능성이
열려 있고
그린벨트는 완화 및 조성의 가능성이 높기 때문
(집단취락지구 선정의 가능성)
인구증가지역이기 때문이다
그린벨트 해제의 맹점
1) 설령 해제가 된다 해도
강제수용의 대상으로 재산상
개인의 막대한 피해가 돌아감
거품가격에 매수해서
똥값과 헐값을 보상 받게 됨
2) 해제의 가능성이 낮다
해제지역은 신도시건설 공간이기 때문
(예-3기 신도시 일대)
#3기신도시
자연녹지지역과 개발제한구역의 특징 -
지역과 구역의 연계성 강화에 유리
용도지역은 규제의 대상이 아님
현재상황(인구변화)에 의해
용도변경이 일어남
구역은 지역과 달리
규제와 연동함
규제의 특징 - 현재가치를 직설적이고
구체적으로 강조한 지경
따라서 해제를 함부로 나불나불 되지 말지어다
선입견 - 그린벨트라서 무조건 땅값이 싸야 한다
그린벨트가 아니므로 땅값이 비싸다
규제해제 효과 -
공적으로는 효과가 크나,
사적으로는 피해가 막심하다
최소의 비용으로 최대 효과를 노리는 개발사업을
진행하니까
수도권이 지방 대비 규제지역이 많은 이유는
인구가 꾸준히 증가하고
도시개발 및 역세권개발이 집중적으로
이루어지고 있기 때문이다
만약 규제가 없다면
과밀화
포화상태가 지속되어
급기야 물리적 폭발현상으로
많은 이들이 사멸되고 말 것이다
그린벨트 등 규제해제가 쉽지 않은 이유다
그런데도 사기꾼은 해제를 호언장담하고 있다
한심하다
☎ 010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
