도시지역을 공부해야 하는 3가지 이유

[김방기]

●도시지역을 공부해야 하는 3가지 이유●

1) 도시지역에 주거지역이 포함되어 있기 때문

주거지역의 주거인구는

 지역핵심인구(주민등록인구)로서

지역 가치를 적극 대변하며

지역 가치의 기준이 되고 있다

2) 도시지역의 과거가 바로 비도시지역일 수 있기 때문

3) 주거지역의 과거인 녹지지역이

포함되어 있기 때문

예) 자연녹지지역의 특징

- 인구가 폭발적으로 증가할 때

즉 인구 폭증 시엔

개발의 타당성이 높아지기 마련

개발의 필요성이 높아져 실수요 겸 

투자자가 급증하게 된다

용도지역 변화의 기미(여론)가 보여서다

도시지역 공부를 정밀하게 하는 투자자 입장에서

국토의 변화(변수)가 관심거리가 될 수 있다

국토는 반드시 도시지역과 비도시지역으로 나뉘고

수도권과 비수도권으로 구분되기 때문

국토 변화의 실례)

1) 비도시지역→도시지역

관리지역의 과거 모습(준도시지역+준농림지역)

2) 도시지역 녹지지역→주거지역

(이를 테면 분당신도시 면적이

과거보다 광대해진 건

자연녹지지역의 용도활용 및 변화 때문)

국토의 변화와 더불어

도로의 변화도 관심거리

괄목할 만한 대상이다

범례) 작은 도로→큰 도로

비법정도로→법정도로

비법정도로(마을안길, 비포장도로, 농로, 임도,

이면도로 등)

법정도로(고속도로, 고속화도로, 국도, 지방도 등)

도시가 완성도 높은 도시와 완성도 낮은 도시로 나뉘듯

도로 역시 완성도 높은 도로와 완성도 낮은 도로로 구분된다

도시지역의 강점

(도로의 연계성↑)

예) 고속도로, 고속화도로, 국도, 지방도 등은 하나,

한통속이다. 

같은 혈족이라 단절되면 동맥경화에 걸린다.

고속도로를 국토의 대동맥이라고 표현하는 이유이리라

▼대도시이자 

예비 거대도시인 

경기도 화성시의 도로관계의 예◀

다양한 연계 기능을 가지고 있는 도시가 화성이다

고속도로 - 경부고속도로 기흥동탄나들목 통해 작은 도로와 연계 가능

서해안고속도로 발안나들목 등을 통해 작은 도로와 연계 가능

평택파주고속도로 봉담나들목 등을 통해 작은 도로와 연계 가능

평택시흥고속도로 조암나들목 등을 통해 작은 도로와 소통 가능

오산화성고속도로 서오산분기점 등을 통해 작은 도로와 소통 가능

고속화도로의 기능

봉담과천로(과천봉담도시고속화도로)

비봉매송로(비봉매송고속화도로)

화성의 국도와 지방도

국도(국도제1호선, 39호선, 43호선, 77호선, 82호선 등

5개 국도가 통과하고 있다)

지방도

국가지원지방도(23호선, 82호선, 84호선, 98호선)

지방도(301호선, 302, 305호선... 313호선... 322호선 등

화성시 경유 지방도는 총16개)

도시지역의 예)

서울특별시

서울은 100% 도시지역으로 구성된 곳으로

316개 역세권을 보유하고 있다

서울의 모든 역세권의 완성도는 높은데

이게 바로 아파트 거품의 1차적 원흉이다

특히 초역세권의 사용 남발이 거품의 시발점이다

이는 간접역세권까지 거품을 주입, 삽입하는

역할을 했기 때문

거기까지 영향력을 미쳐

미친 가격이 탄생한 것이리라

서울의 특징 중 하나 -

서울의 위성도시가 급증세라는 것

제2의 서울, 제3의 서울이 새로 탄생하는 상황

이는 거품1번지인 서울에서 탈출, 탈피하려는 

몸부림이라 여겨진다

서울 인근에 정부 주도의 신도시가 지속적으로

기획되는 이유이리라

도시의 재료 - 도로(관계)

대자연(녹지지역) - 대도시(주거 및 상업지역)의 재료

대도시의 공간≠대자연

(고속도로와 국도 공간의 차이 즉

접근성과 거리감, 현장감 등의 차이가

심하기 때문.

인구 구조 때문이다)

△수도권의 대도시와 비수도권의 대도시의 차이점▽

- 희소성의 차이

(면적 대비 대도시의 양적가치 차이 때문

면적이 좁은 수도권엔 10개 이상의 대도시가 있지만

면적이 넓은 지방엔 10개 미만이기 때문이다

이를 테면 전남이나 강원 등지엔

대도시가 없다)

수도권의 경우엔 파주, 김포 등 예비대도시가

 증가하고 있다

100% 도시지역으로 구성되어 있는

서울의 주거인구가 경기도로 여전히

대거 이동 중이기 때문이다

도시의 가치 기준이 바뀌지 않는 한

국토 및 지방균형, 균등 발전은 요원한 일

이참에 인식의 변화가 필요함!

예) 가격폭등 < 삶의 질

부동산 가치(돈) < 사람의 가치(사랑과 정)

삶의 질과 사람을 존중하지 않는 한

즉 돈과 자본의 노예생활에서

벗어나지 않는 한

국토균형과 지방균등발전은 있을 수 없음!!

◑도시지역의 의의(정의)를

꼭 공부해야 하는 이유◑

- 도시진화과정에서 도로를 필요로 하는데

그 과정에서 크고 작은

도로가 신설되기 때문

마치 광활한 맹지가 분할과정 거쳐 여러 형식의

완성도 높은 땅으로 분류, 분화, 진화 하듯

도로 역시 여러 모양으로 진화하기 마련이다

여느 지역이건 반드시 변하기 마련인데

이는 크고 작은 도로의 변화를 의미하는 것이다

고속도로 통해 인근에 국도와 지방도, 심지어 시도, 구도까지

다양한 각도의 신작로가 개설 될 수 있다

여기서 고속도로가 바로 대도시 역할을 하고 있는 것

도시지역 안에 주거, 상업, 공업, 녹지지역이 있듯

고속도로 안에도 국도, 지방도 등을 소유, 공유하기 마련이다

접근성의 재료 - (크고 작은) 도로(들)

도시의 집중화와 도시개발의 힘 -

개발의 타당성

도시와 도로는 연동 = 접근성

접근성 = 입지

접근성의 대명사 - 수도권(서울 경기 인천)

서울의 의미 - 도시를 공격적으로 대변하는 공간

대한민국 도시의 품격을 적극 대변하고 있다

■법치국가에 공포감을 느끼는 이유=아파트가 무서운 이유■

(인간이 만든 작품으로,

맹점이 너무 많이 발견되기 때문)

법치국가의 '법'의 의미 -

이현령비현령

조작과 날조가 가능한 이유이리라

인간이 만든 게 법이기 때문!

100% 완벽한 완전한 부동산이 존재할 수 없듯

100% 완전무결한 무결점의 법도 없는 법

공법, 사법, 민법 등을 부실하게 만드는 

개 같은 게(!) 있다

100% 완벽한 도시지역이 존재 할 수 없는 이유다

100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울도

100% 완벽하지 않아 여기 저기서 맹점이 발견되곤 한다

긍정적으로 생각한다면

100% 완벽하지 않아 더 클 수 있는 기회가 있는 것

예) 용도변화와 인구변화 등을 통해 가치와 가격이 변한다

법치의 문제점 - 시행령

특별법

판례, 관례 등과 연관된 관습법이 엄연히 존속

(공법, 사법 등의 존재감에 상처를 입힌다)

이치(상식+지혜)가 법치(only지식)를 압도하는 이유다

이치가 꼭 필요한 이유다

법치 - 상수(constant)

수동적이다

실용성에 치중하는 나머지

도덕성을 쓰레기통에 버린다!

이치 - 변수에 적응 할 수 있는 가치

적극적이고 자극적이라

융통성이 있으며

 변통성(변수와 변질의 과정)에

능수능란하게 대처가 가능하다

김현기의 토지이야기

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .

[최 명환]

추워지는 날씨에 건강관리 잘 하시고
좋은 일만 있는화요일 되세요.
좋은정보 감사합니다

[임영수]

유익한 정보 감사합니다

[여한숙]

10 월 26 일 수요일날 입니다.!~
세상은 노력하는 만큼 잘 살게 되고 사랑하는 만큼.~
아름다워 지며 가슴을 여는 것만큼 풍족해 지고 참는것.~
만큼 성숙해 진다고 합니다 그러나 아무리 거두는 게 많아.~
풍족하다 한들 건강이 따라주지 않으면 모두가 허사가 아니겠습니까.~
즐거움도 기쁨도 행복도 이룰 수가 없다네요 가을이 깊어가면서 바람에.~
낙엽이 딩구는 것을 세월이라고 합니다 가는 오늘도 좋은 하루 즐거운 하루 되세요.~
정보 감사합니다

[오늘따라]

좋은 정보 감사합니다