땅투자의 결단력을 높일 수 있는 두 가지 방법
1. 실수요 및 투자가치 제대로 구별, 구분, 분간하기
예) 대부분의 땅투자 실패현상은
실수요 겸 투자 명분으로 움직인 경우에 발생한다
땅은 용적률 사용이 불가능한 상태이기 때문에
실수요 겸 투자가 거반 불가능하다
소액으로 움직이는 사람이 토지를
실수요 목적으로 매입하려고 노력하는 것은
소모전, 무모한 행동이다
소액으로 땅을 사는 사람의 올바른 태도는 오직 하나
투자다
실수요가치를 극대화 하기 위해선
예상과 달리 필요경비가 많이 들기 때문이다
소액투자의 문제점 -
'싸고 좋은 땅'은 없다는 점
현금 5천 만원 가진 사람이 건축 목적으로
움직인다면 낭패, 큰 착각이다
땅투자 실패의 예)
투자자가 추후
실수요자로 변신할 때
땅투자가 성공할 수 있는 경우)
실수요자가 추후
투자자로 변신할 때
투자에 실패한 사람들의 특징(공통점) -
사기 당했다고 생각함
자신의 무지한 행동에는 지극히 자비롭다
2. 규제의 이중성 견지 하기
규제는 두 가지 품격(존재가치)을 가지고 있다
도시(완성도 높은 공간) 안에서의 견제와
전원공간(완성도 낮은 자연의 공간)의 견제
도시의 경우
대기상태와 소음상태에 문제점이 발생!
규제의 예)
대기환경규제지역
생활소음진동관리지역
과밀억제권역
전원공간의 경우
(자연)
예) 상수원보호구역
자연보전권역
대도시 안에서의 규제사안
대자연 안에서의 규제사안
두 가지 사용가치를 정독 하지 않으면
실수할 확률이 높다
◀땅투자자가 '개발 공부'하기 전에
반드시 '규제 공부'를 해야 하는 이유▶
대자연(규제공간) 안에서 반드시 개발과정을 밟기 때문
규제해제 및 완화과정을 통해 개발과정을 거칠게 거친다
생지 통해 개발과정을 밟아야 경제성과 수익성 등 투자수익을
무난히 창출할 수가 있기 때문
'개발'이 곧 '투자'를 의미
(개발자와 투자자는 항시 공존하기 마련)
투자수익이 저조하면 개발을 절대로 하지 않는다
해제의 가능성이 높은
규제지역에서 개발이 이루어지는 이유다
개발공간(대도시)에서의 개발의 의미
- 재개발, 재건축과정
국토의 특징 - 두 공간으로 분류
1. 재개발공간
2. 개발공간
분명한 사실은 개발공간이 재개발공간보다
훨씬 광대하다는 것이다
대도시 면적이 당연히 대자연 면적보다
좁기 때문
대자연의 상태가
영원한 도시의 도구이기 때문이다
국토의 4가지 공간은 반드시
존속, 공존하기 마련
범례)
실수요공간(자연적으로 발생한 공간)
투자 공간(인공적으로 조성된 공간)
규제공간(인공적으로 만든 상태)
개발공간(인공적으로 만든 상태)
그러나 영원한 실수요공간은 없다
영원한 규제의 공간도 없다
(각양각색의 개발을 통해) 변수가 발생하기 때문
내 땅 주변에서 변화가 일어날 수 있다
이러한 현상과 기대감 때문에
땅투자자가 발생하거나
발견되는 법!
땅은 보호대상(=규제의 대상)이지만
개발의 대상이기도 하다
예) 그린벨트 풀어 신도시 건설
100% 도시지역으로 구성되어 있는
서울 안에서 정부 주도의
신도시를 건설하는 경우는 없다
서울 안에서의 개발이란
도시 재정비, 재개발을 의미하기 때문
서울 전 지역은 완성도 높은 공간이기 때문이다
서울은 개발공간이 부족할 뿐더러
소음문제와 매연문제가 심각하여
도시인들의 암 발생률이 높아질도 모른다
그린벨트나 녹지공간을 활용하여
개발의 극대화를 꾀하는 이유이리라
수도권에 집중적으로 몰려 있는 그린벨트의 특징
- 대도시나 거대도시와 접해 있다는 사실
주거인구를 통해 개발가치를 저울질(정조준) 할 수 있다
(예-집단취락지구)
※ 집단취락지구 - 도시지역 자연녹지지역과 공유, 공존
(녹지지역이나 개발제한구역 안의
취락을 정비하기 위한 취락지구 중
개발제한구역 안의 취락을 정비할
목적으로 지정한 지구)
취락지구 - 녹지지역, 관리지역, 농림지역
자연환경보전지역, 개발제한구역
도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
취락지구 안에서 건폐율의 최대 한도는 60%이하
범위 안에서
특별시, 광역시, 시 또는 군의 도시·군계획조례에서
정하는 비율을 따른다
땅투자의 결단력을 높이는 방법
⇒ 발견하기
많이 발견할 수록 개인적으로 유리하다
유익하다
예) 지역랜드마크의 발견하기와
지역랜드마크 조성하기
지역랜드마크의 의의 - 현재가치(발견의 대상)
미래가치(기획 및 조성, 조정의 대상)
현재가치의 지역랜드마크 -
현재의 인구규모나 증감상태
미래가치의 지역랜드마크 -
계획인구(수용가능 및 예상인구)
개발청사진과 개발의 타당성
'김현기의 토지이야기'
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
