땅투자의 3대 원칙
1. 개발의 타당성에 집중하라
개발계획만 화려하고 외형만 거대하면
뭐하나!
(예-최고, 최초, 최대)
인구유입의 가능성이 전무하다면
그 개발은 사치에 불과!
개발의 타당성의 재료-인구의 다양성과 다변화
위정자의 개발공약이 마치 공상만화소설과
같다면 그 개발가치는 냄새도 맡지 마라!
2. 입지분석에 집중하라
예) 지역랜드마크 모색에 심혈을 기울여라
다만 접근성이 낮은 곳은 무용지물
예) 문화재 등 보존과 보호가치가 높은 지역상징물
(문화재보호구역의 개발 가능성은 매우 낮다
개발 시 역사 왜곡의 우려 때문
역사가 변질되면 보호에 실패한 것
반드시 책임자가 처벌 받음! 천벌 받을 수 있다)
3. 인구와 사람(전문가)의 성격, 품격을 분석하라
부동산사기를 미연에 방지할 수 있는 방안이다
인구 - 주거 및 유동인구
(서로 연동하지 않으면
희소가치가 낮아짐)
사람 - 전문가(컨설턴트, 공인중개사)
주변에 화려한 브리핑을 하는 업자가 있는가
맹점을 알려주지 않는 업자가 있는가
양심과 실력을 함께 갖춘 전문가와 업자를
모색하라
집투자의 3대 원칙
1. 실용성에 집중하라
예) 편익시설, 교통시설(역세권)
2. 주변의 기피시설 여부 파악
예) 안마시술소, 모텔, 집창촌, 교도소
3. 직주근접, 워라밸 가능 여부
- 잠자리와 일자리의 일치(연동) 여부
삶의 질이 낮은 상태의
집이라면 그 집은 행복공간이 아니다
더불어 인구의 질을 살펴보라
잘못 만난 이웃사촌 때문에 홍역을 치르는 경우가
급증세!
예) 층간소음문제와 잦은 주차문제
우리나라 국토 안엔 모텔이 너무 많다
모텔은 입지와 상관 없이 오지에도 있기 때문이다
모텔 만의 특수성 때문일 거다
접근성보단 특수성(기능성)이 중요하다
모텔 앞의 단독주택의 가치≠모텔 앞의 농지의 가치
(∵단독주택의 가치는 추락할 수 있지만
농지의 경우는 다른 지경
입장차가 크다
집은 주변환경과 분위기가 중요하기 때문
단독주택 가치가 높아질 수 있는 경우는
인근에 대규모 아파트단지가 들어서는 것이 아닌,
역세권이 들어서는 것
단독주택이 만약, 아파트와 비교하게 된다면
십중팔구
용적률에서 밀리는 상황이 되기 때문
비교과정에서 확연한 차이점이 드러난다
그러나 역세권의 경우는 다르다
단독주택 주변에 아파트단지가 입성하는 건
단독주택 주인 입장에선 장애요소.
인구가 추락할 수 있기 때문이다
땅의 경우는 다르다
단독주택이건 공동주택이건
새로 입성하면 땅값은 무조건 오른다
땅은 용적률을 사용할 수 없는 상태이기 때문에
주변가치의 의존도가 부동산 종목 중 가장 높다)
땅과 단독주택의 공통점 -
개별성, 개성이 강하다
차이점 -
땅 인근에 아파트단지가 들어서면
땅 가격이 오르나,
단독주택 인근에 아파트단지가
들어서면
단독주택의 가격은 움직이지 않는다
단독주택의 경쟁력과 경제력은 아파트 대비 훨씬 낮기 때문
땅값은 좀처럼 떨어지지 않는다
그 이유는 분명하다
땅과 집은 반드시 연동한다
(마치 작은 도로와 큰 도로가 연동하는 것처럼...
작은 도로의 과거는 큰 도로이다
땅의 분할과정 속에서 나타날 수 있는 파급 효과다)
땅은 집의 원료이기 때문이다
다만 집의 원료로서의
땅은 도로상태가 양호했을 때 가능한
조건이다
'김현기의 토지이야기'
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
