<<실전 투자사례 3-3>> 중흥리 전
2016. 8. 작성 / 작성자 한덕렬
[대전지방법원 서산지원] 2010타경8087
충남 당진군 송악읍 중흥리 318-2, 319-1, 323-1, 327, (322)
♣ 응찰물건 및 입찰가액의 결정
1) 처음에는 물건번호 7번 토지에만 응찰하려고 했습니다. 입찰가액은 3.81억(평당 33만원) 정도로 생각하였습니다.
2) 그러다가 물건번호 7,6,8로 확장하였습니다. 그 이유는 물건을 분석하는 중에 추가 투자를 받았는데 당분간 이만한 땅을 발견하기가 쉽지 않을 것 같아서 추가 투자금도 여기에 투입하기로 하였습니다.
물건번호 6은 다른 물건과 달리 이번 기일이 3차 기일이라서 유찰이 예상되었지만 토지의 활용상 가운데에 낀 이 토지가 꼭 필요한데, 어차피 다음 기일에 확실히 잡으려면 종전 최저매각금액 근처로 입찰해야 할 것 같아서 아예 이번 기일에 최저매각금액에 근접한 금액으로 입찰하여 단독 입찰을 기대하기로 하였습니다.
3) 입찰가액을 결정하면서 고민고민 끝에 물건번호 9번 토지까지 포함시키는 대신 입찰가액을 조정하기로 하였습니다.
가운데에 있는 8번 토지는 6번 토지와 함께 꼭 낙찰받아야 할 것이라서 입찰가액을 높이고, 7번 토지는 입찰가액을 조금 낮추는 대신, 9번 토지를 추가하되 입찰가액은 낮게 잡기로 한 것입니다. 즉 6번 토지와 8번 토지는 반드시 잡고, 7번 토지와 9번 토지는 다 잡거나 또는 어느 한 쪽만 잡게 된다면 7번 토지를 우선하여 잡자는 계획이었습니다. (싸움터에서 전략을 짜는 것 같지 않습니까? ㅎㅎ)
결국 6번 토지와 8번 토지 1,208평은 평당 35만원 가량, 7번 토지 1,149평은 평당 30만원 가량, 9번 토지 1,315평은 평당 25만원 가량에 입찰하여 평균 입찰가는 평당 30만원 정도를 유지하기로 하였습니다.
♣ 입찰 당일
결과는?
물건번호 6은 단독 입찰하여 이번 기일 최저매각금액인 1.75억에 근접한 1,79억에 낙찰받았고, (물건번호 6은 앞서 본 바와 같이 황oo이 2.7억에 낙찰받았다가 유치권 신고를 이유로 낙찰불허가결정을 받았던 것입니다.)
물건번호 8은 3인 응찰에 2.44억에 낙찰받았으며,
물건번호 9는 2인 응찰에 328,750,000원에 낙찰받아서 차순위자 328,500,000원과 불과 25만원 차이로 낙찰을 받았으며,
물건번호 7은 6인 응찰에 3위로 떨어졌습니다. (최초의 입찰 예정가 3.81억을 위와 같은 과정을 거치면서 3.44억으로 낮추었는데, 3.61억에 낙찰되었습니다.)
결과를 놓고 보면 더 이상 좋을 수가 없을 정도로 운이 좋았습니다.
물건번호 6,7,8,9가 전부 낙찰되었으면 약 4억원 정도의 추가 투자를 받아야 하는데 물건번호 7이 떨어져서 추가 투자유치의 부담이 없게 되었고,
가운데에 끼어 있어서 꼭 받아야 하는 물건번호 6과 8은 결국 낙찰받았으며,
물건번호 9는 꼭 잡을 필요는 없다고 생각해서 입찰가액을 낮게 썼는데 불과 25만원 차이로 싸게 낙찰을 받아서,
결국 평균 낙찰가 평당 30만원을 유지할 수 있게 된 것입니다.
그러니까 물건번호 6,8,9의 연속된 토지 2,500여평, 감정가 합계 17.5억 짜리를 절반 이하인 7.5억에 낙찰을 받은 것입니다. 앞으로 이 땅을 15억만 받고 팔아도 따블, 12억만 받고 팔아도 50% 이상의 차익이 생기는 것입니다. 더군다나 이 지역은 비록 현재는 부동산 경기가 침체되어 빛을 발하지 못하고 있지만 앞으로 경기가 회복되면 가장 먼저 가격이 오를 수 있는 곳입니다. 그리고, 아무리 부동산의 패러다임이 변한다 하더라도 대한민국이 망하지 않는 한 낙찰가 이하로 떨어질 수는 없는 땅입니다. 이만하면 low risk, high return이 아니라 no risk, high return이라고 할 수 있지 않나요? ㅎㅎ
사족
물건번호 4 토지는 맹지라서 이번 기일에는 응찰을 하지 않고 제가 앞의 토지를 낙찰받으면 다음 기일에 응찰하려고 했는데, 물건번호 9 토지에 응찰했다가 25만원 차이로 떨어진 분이 이번 기일 최저매각금액(86,899,000원)에 근접한 금액(87,100,000원)으로 낙찰받아 갔네요. 저 토지는 단독으로는 별로 쓸모가 없어서 결국 저에게 인수되겠지요? ㅎㅎ
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