다음 글은 아래 글과 관련된 것입니다. 앞으로 올리게 될 글이지만 공시지가를 믿고 시세 조사를 게을리해서는 안된다는 것을 다시한번 강조하면서 참고글로 올립니다.
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5.2. '땅값'이란?
'땅값은 부르는게 값이다', '땅에는 정가가 없다'라는 말이 있습니다. 땅은 희소성이 있기 때문입니다. 아파트 같은 것은 어느 지역의 몇 평짜리 아파트 하면 대개 가격이 정해져 있습니다. 대체성이 있기 때문이지요. 주변 지역의 시세가 5억 원인데 나만 홀로 10억 원을 받겠다고 내 놓으면 미친 놈 취급당합니다. 그런데 땅은 다릅니다. 바로 옆의 땅이 평당 10만 원에 팔렸더라도 내 땅은 평당 20만 원, 아니 평당 30만 원에도 팔릴 수 있는 것입니다.
'공시지가'라는 것이 있지만 이거 별로 믿을게 못 됩니다. 시세를 제대로 반영하지 못하는 경우가 너무 많습니다. 보통은 공시지가가 시세에 많이 못 미치는 게 상례이지만 경우에 따라서는 공시지가가 시세보다도 더 높은 경우도 있습니다. 제가 말씀 드린 실전투자사례 중 '당진시 송악읍 중흥리' 사례가 바로 그런 경우입니다. 제가 공시지가만 믿고 시세 조사를 소홀히 하였다가 혼난 케이스입니다.
'감정평가액'도 그대로 믿어서는 안됩니다. 경험에 의하면 법원 감정평가액은 대체로 시세보다 조금 높게 나오는 것 같습니다.
'실거래가'는 실제로 거래된 가격이기 때문에 좀 믿을 만합니다. 그러나 여기에도 함정이 있습니다. 기획부동산에 의해서 매매된 경우와 같이 특정한 기간에 주위 시세보다 엄청나게 부풀려진 가격으로 일대의 토지가 매매된 사례가 있을 수 있습니다.
그래도 현재로서는 가장 믿을 만한 것이 '실거래가'를 조사해 보는 것이라 할 수 있습니다.
'실거래가'를 알려 주는 여러 사이트가 있는데 아직은 정확한 정보를 쉽게 찾아볼 수 있는 사이트는 드뭅니다.
'실거래가'를 알 수 있는 가장 정확한 방법은 등기사항증명서를 떼어보는 것입니다. 그러나 여기에도 약점은 있습니다. 우선 대상 토지 주변의 수많은 필지에 대한 등기사항증명서를 다 떼어보기도 어려울 뿐만 아니라 기껏 애써서 등기사항증명서를 다 떼어보았는데 2007년 이후의 거래사항이 없다면 헛수고만 한 것이 되고 맙니다. 등기부에 실거래가가 기재되기 시작한 것이 2007년부터이기 때문입니다.
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