4강. 돈을 '안전하게' 굴리는 길은?
4.3. 그럼, 어떻게?―Risk 없이 안정적으로 연 15%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 수단과 방법
자, 이제 연 15%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 수단과 방법, 그것만 찾으면 됩니다. Risk 없이 안정적으로 연 15%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 수단과 방법, 그것이 무엇일까요? 제가 찾은 방법은 이것입니다. 이 방법도 시대에 따라 변하겠지만 아직까지는 널리 통용되었고 앞으로도 상당한 기간은 별 문제 없이 적용될 것입니다.
결론부터 말씀드리자면 경매로 땅을 싸게 사서, 약간의 손질을 거쳐, 가급적 빨리 처분하라는 것입니다.
옛날엔 보통 땅에 투자하면 3년에 두 배는 된다고 하였습니다. 3년에 두 배, 6년에 네 배, 9년이면 여덟 배, 12년이면 열여섯 배, 그래서 보통 10년에 열 배가 된다고 하였습니다. 우리가 개발도상국일 때 가능한 일이었습니다.
그 시절에는 그냥 괜찮은 땅을 찾아서 묻어두면 되었습니다. 그야말로 '불로소득'이라고 할 수 있었지요. 옛날 땅 투자 격언에 '땅을 사면 건드리지 말고 그냥 묻어두어라, 땅은 홍어처럼 삭혀야 되는 것이다'라는 말이 있을 정도였습니다.
그러다가 나라의 체계가 어느 정도 갖추어지고 경제도 발전하면서 이제는 '묻어두는 투자'만으로는 부족해졌습니다. 특히 등기부에 실거래가가 기재되고, 양도소득세도 실제 거래가격을 기준으로 산정하게 되면서 더욱 그렇게 되었습니다.
투자의 패러다임이 변한 것입니다. 이것이 제가 2011년부터 토지 경매를 연구하고, 경매 투자를 시작한 이유입니다. 일반 물건을 사서 만족할 만한 수익을 내기는 점점 어려워지고, 땅값도 이제는 마냥 오르기만 하는 것이 아니라 떨어질 수도 있는 시대가 되었습니다. 자칫하면 원금도 못 건지고 손해를 볼 수도 있게 된 것입니다.
그리하여 제가 10여년간의 연구와 실전 투자 경험 끝에 내린 결론은 이것입니다. Risk 없이 안정적으로 연 15%의 수익률을 올리려면,
1) 토지에 투자하라.
여러 투자 수단 중에서도 가장 안전한 투자 수단이 땅입니다. 주식은 장기 투자라도 잘못되면 휴지 쪼가리가 되는 수가 있지만 땅은 결코 사라지지 않습니다.
2) 싸게 사라.
'세계 3대 투자가' 중의 한 사람인 짐 로저스가 한 말 "Buy low and sell high"가 진리입니다. 그런데, 싸게 사는 방법은? 일반 매물은 아무리 급매 물건이라 해도 20~30% 싸게 사는 것이지 반값 이하로 살 수는 없습니다. 반값 이하로 싸게 사는 방법은 경매밖에 없습니다. 그러나, 경매로 반값 이하로 산다고 해서 '쓰레기'를 사서는 안됩니다. 법률상 · 사실상의 하자때문에 일반인이 달려들지 않아서 여러 번 유찰된 물건이라도 그 하자를 해결할 수 있는 방법이 있어야지 영원히 그 하자를 치유할 수 있는 방법이 없다면 그것은 쓰레기일 뿐입니다. 그럼 쓰레기인지 아닌지 어떻게 식별하나요? 공부해야죠...
3) 가급적 빨리 처분하라.
옛날에는 약간의 이익을 남기고 빨리 처분하는 것보다 진득하니 묻어두어 큰 이익을 남기고 처분하는 것이 더 좋은 방법이라고 하였습니다. 그래서 '땅콩이 열 바퀴 구르는 것보다 호박이 한 바퀴 쿠르는 것이 더 낫다'는 말이 있을 정도였습니다. 그러나 이제는 '묻어두는 투자'의 시대는 지나갔습니다. 땅을 사자마자 방치해 놓지 말고 어떻게 하면 빨리 처분할까를 연구해야 합니다.
4) 필요하면 약간의 손질을 하라.
법률상 · 사실상의 하자를 치유하여 정상적인 물건으로 만든다든지, 인 · 허가를 받아서 부가가치를 높인다든지, 최소한 성토 · 절토 등의 단장이라도 하여 땅을 보기 좋게 만든다든지 해야 합니다, 단 너무 많은 돈을 들이지는 말고...
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