<<실전 투자사례 4-2>> 동백동 1. 대지
2016. 8. 작성 / 작성자 한덕렬
♣ 입찰 전 조사
1) 조사 결과 법정지상권은 성립되지 않는 것으로 판단되었습니다.
위 건물은 2009.1.28. 건축허가를 받았고, 2011.3.9. 사용승인을 받았으며, 같은 해 4.28. 소유권보존등기를 마쳤는데, 토지에 설정된 근저당권은 2001.3.9. 설정된 것으로, 토지에 근저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하지 않았기 때문에 민법 제366조의 법정지상권은 성립하지 않습니다.
한편, 토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하므로, 이 경우 관습법상의 법정지상권이 성립되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 1993.4.13. 선고 92다 55756 판결 참조).
따라서, 비교적 예쁘게 지어진 위 집은 제가 건물철거 청구의 소를 제기하면 이 세상에서 사라져야 할 운명입니다. 흑흑...
2) 저는 이런 글을 보면 '이 땅은 정말, 매우, 대단히, 엄청, 아주 좋은 땅이니 꼭 한 번 관심을 갖고 검토하여 주시기 바랍니다.'로 읽혀지니 제가 한글을 잘 모르는 것일까요? ㅎㅎ
유치권은 성립할 가능성이 있으나, 건물철거 청구를 하면서 합의가 가능할 것으로 보였습니다. 칼자루는 제가 쥐고 있으니까요...
자, 그러면 낙찰 이후의 향후 처리 방안도 선 것입니다.
① 이 건 토지의 1/2 지분의 공유자이면서 그 지상 건물의 소유자인 공oo(도곡동 타워펠리스에 거주하더군요, 돈은 있어 보입니다. ㅎㅎ)에게 감정가보다 조금 저렴한 가격으로 되팔거나
② 건물철거 소송 중 공oo으로부터 유치권은 포기받고 공유물 분할에 합의하여 316평의 번듯한 건축부지를 조성(조성할 필요도 없군요, 이미 공oo이 다 만들어 놓았으니까...)하여, 그냥 팔든지 아니면 근사하게 집을 하나 짓든지...
공oo의 법정지상권 주장, 유치권 신고, 임차인 신고 등의 각종 권리 주장 덕분(?)에 이번 기일도 유찰될 가능성이 크다고 판단하였습니다. 그러나, 다음 기일 정도에는 낙찰될 것 같고, 관심을 갖는 사람들이 많이 생겨서 오히려 이번 기일 최저가보다 높은 금액으로 응찰할 사람도 있을 것 같아서, 그냥 이번 기일에 최저가에 근접한 가격으로 단독응찰을 기대하고 응찰하기로 하였습니다.
♣ 입찰 당일
결과는?
예상대로 단독응찰이었습니다. 최저가에 근접한 3.71억원에 응찰하여 낙찰받았습니다. (종전 3차 기일에 응찰한 (주)유니필드의 5.68억원에 비하면 2/3 수준이고, 감정가인 8.87억원에 비하면 42% 수준입니다.)
공oo은 아마도 이번 기일에도 유찰되리라고 생각했는지 입찰에 응하지 않았습니다. 에구~ 내가 얼마나 얄미울까?
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