<<실전 투자사례 4-3>> 용인 동백동 1. 대지
2016. 8. 작성, 2018. 1. 수정 / 작성자 한덕렬
♣ 낙찰 후 상황
이 건 토지의 Exit도 쉽지 않았습니다.
1) 낙찰받은 뒤 얼마 안 지나서 공유자인 공oo에게 내용증명을 보냈습니다.
아무런 답이 없더군요.
2) 공유물분할을 의논하기 위하여 공oo을 대리해서 유치권신고서등을 제출한 법무사에게 전화해서 공oo에게 연락을 좀 해 달라고 하였습니다. 몇일 뒤 위 법무사로부터 전화가 왔는데, 공oo은 '만날 이유가 없다, 자신의 연락처도 알려주지 말라'고 한답니다. 아마 자신의 입찰방해에도 불구하고 내가 낙찰을 받아서 기분이 나빴는가 봅니다.
3) 할 수없이 공oo을 상대로 건물철거청구의 소를 제기하였습니다.(2012. 5. 29.) 물론 위 주택을 꼭 철거하려는 것은 아닙니다. 철거를 명하는 판결을 받아서 공oo의 유치권 주장을 무력화시키고, 토지를 분할하여 번듯한 하나의 대지를 만드려는 의도이었습니다.
4) 건물철거청구의 소가 진행중에 공oo이 공유물분할청구의 반소를 제기하였습니다.
5) 심리가 한참 진행되던 중 2013. 8. 22. 판사님이 화해권고 결정을 하였습니다. 그 내용은 공oo이 반소로서 구하는 바대로 공유물분할을 하고, 그 대신 공oo은 그와 같이 분할되어 원고의 소유로 된 토지나 원고에 대하여 공oo이 주장하는 공사비 채권을 전제로 한 유치권을 주장하지 않기로 한다는 것이었습니다.
6) 저야 원래부터 위 주택을 꼭 철거하려는 것이 아니라 공oo이 주장하는 공사비 채권을 제가 대신 물어주지 않고 토지를 분할하려는 의도이었으므로 판사의 화해권고 결정을 수용하였는데, 공oo이 이의를 제기하였습니다.
7) 저는 당연히 원고승소의 판결이 선고될 것이라고 생각했는데, 2014. 2. 6. 뜻밖에도 원고패소 판결이 선고되었습니다.
아마도 어쨌든 공oo은 이 건 토지의 1/2지분의 소유자인데 기왕에 번듯하게 지어져 있는 그 소유의 건물을 철거하라는 것은 법감정상 부당하지 않는가 하는 판사님의 생각 때문에 '유치권은 타인 소유의 물건에 대하여 성립하는 것(대법원 1993.3.26. 선고 91다14116 판결 참고)'이라는 유치권의 기본 법리에 맞지 않는 무리한 결론을 내린 것 같습니다.
8) 건물철거청구의 소가 기각되었다고 하여 제가 공oo의 공사비 채권을 유oo 대신 물어주어야 하는 것은 아닙니다.
민사소송법에서 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 '변제할 책임이 있다'고 규정하고 있는 것은 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.(대법원 1996.8.23. 선고 95다8713 판결 참고)
9) 또한 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용수익하는 경우 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 반환할 의무가 있다.(대법원 1991.9.24. 선고 88다카33855 판결 참고)
10) 따라서 건물철거청구는 기각되었지만 그렇다고 해서 공oo이 자신이 지급한 공사비를 저에게 청구하는 등 무엇을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 현재 상태로 계속 건물과 그 부지를 사용할 수 있을 뿐인데, 그 대신 저에게 지료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.
11) 몇년 지난 뒤 다시 공oo을 상대로 부당이득반환청구의 소를 제기하였습니다.(2016. 5. 4.) 감정가 기준으로 지료를 산정하였더니 금액이 꽤 됩니다. 그리고 앞으로도 매년 같은 비율로 산정한 금액을 저에게 지급하여야 됩니다. 즉 공oo은 이 사건에서 결국 질 수밖에 없는 게임을 하고 있는 것입니다.
12) 그 소송은 2017. 8. 24. 강제조정으로 종결되었습니다. 그 내용은 첫번 째 사건에서 판사님이 화해권고 결정을 하였던 것과 비슷합니다. 공oo이 이번에는 이의를 하지 않더군요. 그대로 확정되었습니다.
13) 결국 애초에 제가 의도하였던 대로 공oo의 유치권 주장은 무력화시키고, 이 땅은 현물분할하여 북쪽 1/2을 제 소유로 하는 것으로 마무리되었습니다. 나도 이제 이 땅에 그림같은 집을 짓고 아침이면 새 소리 들으면서 일어나 맑은 공기 마시면서 산책을 하여 볼까나?
♣ 결과 및 교훈
첫번 째 소송에서 승소하였더라면 더 빨리 종결되었을 것인데 두번 째 소송까지 가게 되는 바람에 시간이 오래 걸렸습니다. 그런데, 강제조정으로 끝내지 않고 매년 지료를 받으면 어땠을까?
교훈!!! 상대가 있는 게임에서는 칼자루를 잡는 쪽이 이긴다!!!
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