온 우주가 도와주는 대한민국 축구대표팀..

[정왕희]

- 체코 갑자기 나와서 고지대 적응 못함
- 이동거리 타국가에 비해 매우 짧음
- 멕시코 퇴장으로 우리랑 할때 핵심수비수 출전 못함

이렇게 하늘이 도와주는 경우가 있는 반면.. 태평5구역은 온 우주가 안도와주네요.. 개인적으로 되는 일이 없다 없다 했는데 마가 꼈나ㅜㅜ

몇일전 대전 중구가 미분양관리지역으로 지정되었습니다. 전국에 4곳이 지정되었는데 거길 들어가네요..

선화, 용두 등 대전 중구 정비구역은 모두 안좋은 영향을 받겠지만 그 중에서도 우리가 가장 악영향을 받을거라 생각됩니다. 다른구역과 다르게 시공사와 계약을 아직 못했고 사실상 완전대체가 가능한 천변건너 도변구역의 막대한 물량은 길하나 차이로 서구라 직접적인 영향은 비껴갈테니 상대적으로 우리가 불리해질것 같습니다.

미분양관리지역 지정은 어떤 영향이 있는지 제미나이에게 물어봤습니다. 참고하세요.


주택도시보증공사(HUG)가 특정 시·군·구를 미분양관리지역으로 지정하면, 해당 지역 내에서 진행 중이거나 준비 중인 재개발(및 재건축) 사업은 자금 조달, 분양가 책정, 사업 속도 등 전방위적으로 상당한 제약과 압박을 받게 됩니다.
​정비사업의 단계(조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 분양 단계 등)에 따라 체감하는 영향이 조금씩 다르지만, 전반적으로는 다음과 같은 부정적인 영향이 도미노처럼 이어집니다.
​1. 분양보증(PF보증) 심사 강화 및 자금 조달 경색
​재개발 사업의 핵심은 착공 전 시공사와 조합이 원활하게 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금을 대출받고, 이를 위해 HUG의 분양보증을 받는 것입니다. 미분양관리지역이 되면 이 과정에 급브레이크가 걸립니다.
​예비심사 및 사전심사 의무화: 미분양관리지역 내에서 분양보증(PF보증)을 발급받으려면 HUG의 까다로운 사전심사를 무조건 통과해야 합니다. 심사 항목에는 사업성 평가, 미분양 해소 대책 등이 포함됩니다.
​보증 발급 거절 또는 조건부 승인: 심사에서 점수가 미흡하면 보증 발급이 보류되거나, '자금관리 조건부(HUG가 직접 자금 인출을 엄격히 통제)' 등의 독소 조항이 붙어 사업 추진에 제약이 생깁니다. 보증이 안 나오면 PF 대출 자체가 불가능해지므로 착공이 무기한 연기될 수 있습니다.
​2. 분양가 하향 압박 및 조합원 분담금 증가
​미분양관리지역이라는 것 자체가 이미 해당 지역의 공급이 과잉되었거나 수요가 얼어붙었다는 증거입니다.
​일반분양가 인하 압박: 시장 눈높이에 맞추거나 HUG의 심사를 통과하기 위해 조합은 예상했던 일반분양가를 낮출 수밖에 없습니다. 분양가를 높게 책정했다가 미분양이 나면 사업 전체가 파산 위기에 처하기 때문입니다.
​조합원 추가분담금 상승: 재개발 사업은 일반분양을 비싸게 팔아 얻은 수익으로 조합원들의 건축비를 메우는 구조입니다. 일반분양가가 낮아지거나 미분양이 장기화되면, 그 손실은 고스란히 조합원들의 추가분담금 증액으로 돌아옵니다.
​3. 시공사(건설사)의 소극적 태도와 입찰 기피
​건설사들은 미분양관리지역 내 사업장에 들어가는 것을 극도로 꺼리게 됩니다.
​시공사 선정 난항: 아직 시공사를 선정하지 않은 초기 재개발 구역의 경우, 대형 건설사들이 입찰에 참여하지 않아 유찰이 반복될 가능성이 큽니다. 건설사 입장에서는 공사비를 제때 수거하지 못할 위험(미수금 리스크)이 크기 때문입니다.
​공사비 증액 요구 및 갈등: 이미 시공사가 선정된 곳이라 하더라도, 건설사는 미분양 리스크를 감안해 마감재 수준을 낮추자고 제안하거나, 리스크 프리미엄을 요구하며 공사비 증액을 강하게 요구할 수 있어 조합과 시공사 간의 법적·행정적 갈등이 깊어집니다.
​4. 사업 속도 지연 및 조합 내분 가능성
​돈줄이 막히고 분담금이 늘어날 기미가 보이면, 사업 자체가 브레이크가 걸리며 내부 균열이 생깁니다.
​일정 무기한 연기: 관리처분인가를 받고 이주·철거까지 마쳤더라도, "지금 분양하면 망한다"는 판단 하에 지자체나 조합이 일반분양 시기를 시장이 회복될 때까지 계속 뒤로 미루는(후분양 검토 등) 상황이 발생합니다.
​조합 내부 갈등 및 소송: 사업이 지연되면 이주비 대출 이자 등 금융비용이 눈덩이처럼 불어납니다. 이에 분노한 조합원들이 조합 집행부의 무능을 탓하며 집행부 해임 총회를 열거나, 조합-건설사-조합원 간의 책임 공방으로 인한 소송전으로 번져 사업이 수년간 표류하기도 합니다.
​💡 요약 및 체크포인트
​현재 재개발 구역의 조합원이거나 투자를 고려 중이라면, 해당 구역의 현재 진행 단계를 냉정하게 봐야 합니다.
​초기 단계(조합설립~사업시행인가): 당장 분양할 게 아니므로 타격은 덜하지만, 시공사 선정이나 향후 사업성 평가 시 보수적인 접근이 필요합니다.
​후기 단계(이주·철거~분양 임박): 미분양관리지역의 직격탄을 맞습니다. 분양보증 심사 지연, 분양가 인하, 혹은 분양 연기로 인한 이자 부담 가중 여부를 아주 면밀히 모니터링해야 합니다.

[천은영]

우리 조합원이 어떻게 해서라도 우리 조합을 살렸으면 합니다.
조합장님과 집행부는 사퇴하여 주세요. 현 상황을 수습할 능력, 조합원의 신뢰도 없습니다.

[백지연1]

이젠 욕도아까울지경.. 망한거같네요 진짜ㅜ 넘의눈에 눈물나게 하면 본인은 피눈물 흘린다했습니다 업보 다 받길..

[염세중]

이 모든게 넋빠진 최고존엄과 얼빠진 조합장 일부 대의원.조합원들 을 잘못 만남에 결과라 생각합니다.
우리집 마당엔 잡초가 31층을 넘어서 35층을 향해 올라가고 있는데 우리구역은. 씨앗도 못구하는 신세라니. 화가치밀어. 오릅니다. 이 와중에 미분양 관리지역 4강 에 들다니. 대단하신. 우리 좝장 !
어떻게 할건지??? 어떻게 진행되는지??? 제발×100. 답좀 해주세요!

[천은영]

더 얼마나 손해를 끼쳐야 사퇴할까요?
해임하게 될까요?

[이정도]

현 집행부야 말로 조합원들 선동해서 시공사 해지해놓고, 1년이 넘는 시간을 허비하며 미분양 관리지역에 까지 들게하여 악조건들만 있는 환경에 놓게 하여 조합원들의 피같은 재산을 휴지조각을 만들고 있음에도 자리챙기에만 몰두하여 뻔뻔한 태도를 유지하고 있습니다.

조합원들 당신들이 피땀흘려 모은 재산, 털어가는 집행부가 아직도 믿고 갈수 있다고 판단하시는 겁니까?