안녕하세요~ 도리도리 입니다.
보통 생태주택을 짖는 분의 대다수가 전원속의 삶 또는 자연으로의 삶을
영위하고자 하시는 분들이 많습니다.
그렇다보니 보통 대지의 땅을 구입하기 보다는 전,임야의 땅을 구입하여
형질변경 또는 지목변경을 하는 경우가 많습니다.
그래서 '전원속의 내집'에 연재된 유사정보를 아래와 같이 필요한 부분만
발췌하여 회원여러분께 알려드리고자 합니다.
조금이나마 도움이 되시기를 바라며....
- 건축이 가능한 땅으로 만들기
형질변경이란 토지 이용을 위한 개발행위의 기본적 형태며 물리적 형상의 변경 행위이다.
땅을 깎아내는 절토(切土), 흙을 메우는 성토(成土), 땅을 고르게 다듬는
정지(整地)포장의 방법으로 행해지며, 공유수면을 매립해 이루어지기도 한다.
쉽게 말해 임야를 절토나 복토해 건축행위가 가능한 평지로 만들거나,
논과 밭에 흙을 메워 건축이 가능한 평지로 만드는 작업이 형질변경이다.
이런 개발행위는 비록 내 땅일지라도 토지 소재지 시,군에 반드시 허가를 받아야 한다.
다만 1) 높이 50cm이내, 깊이 50cm이내의 절토,성토,정지작업
2) 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물, 그 밖의 공작물 설치를 위한 토지의 굴착 등
경미한 개발행위는 허가를 받지 않아도 된다.
물론 모든 토지가 형질변경이 가능하거나 허가를 받을 수 있는 것은 아니다.
1) 농지로 필요한 토지
2)역사,문화,향토적 가치가 있는 토지 또는 국방상, 고공목적상 원형유지가 필요한 토지
3) 공원, 개발제한구역,녹지지역에 연접한 지목 대(垈) 이외의 토지 중
임목본수도가 51% 이상이며 경사도 21도 이상인 토지
4) 지역 여건상 당해 사업으로 주변환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려가 있는 토지
5) 생산 및 녹지지역내의 토지는 형질변경이 금지된다.
- 지목변경과 형질변경의 의미
지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것을 말한다.
토지의 지목변경이란 지적공부에 등록된 28개 지목중 한 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 행위다.
예를 들어 임야를 대(垈)로 바꾸는 일로 토지 소유자가 함부로 바꿀 수 없으며 법으로 일정한 사유와 절차를 정해놓고 있다.
지적법 상 지목변경을 할 수 있는 경우는 '국토의 계획 및 이용에 관한법률'등 관계 법령에 의한 토지의 형질변경등
공사가 준공된 경우와 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우이다.
전원주택을 짓기 위해 비교적 싼 땅을 구이하여 형질변경과 지목변경을 통해 땅의 가치를 올린다면, 애초에 대(垈)로
구입하는 것보다 비용을 절약할 수 있다.
지목중에 대(垈), 공장(장), 창고(창), 주요소용지(주) 등으로 되어 있는 땅에는 곧바로 건축행위가 가능하다.
그러나 지목이 전,답,과수원(과),임야로 되어 있는 땅에는 곧바로 건축행위를 할 수 없다.
이런 농지나 산지는 전용허가라는 과정을 거쳐 용도지역이 허용하는 건축물을 건축할 수 있다.
'국토의 계획 및 이용에 관한법률'에서 구분된 용도지역이라는 농지는 농지법,임야는 산지관리법을 우선 적용한다.
즉 전용허가도 이들 법에 준한다.
- 산지법과 농지법이 우선이다.
농지법에서 농지란, 전,답,과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지 현황이
농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 지용되는 토지와 그 토지의 개량시설부지, 고정식 온실 , 버섯재배사 및
비닐하우스의 그 부속시설, 농막, 간이퇴비장 등 농업 생산에 필요한 시설 부지를 말한다.
농지 구입 시 주말체험 농장, 농가를 짓기로 한 농지구입 등 어떤 목적이든 법에서 규정한 경우를 제외하고
토지 소재 관할 시,군,읍,면장에게 농지취득자격증명을 받아야 한다.
농지는 과거 절대 농지와 비슷한 농업진흥지역이 있다. 이 지역에서 법에서 허용된 사항을 제외하고는
건축행위가 금지된다고 생각하고 농사가 주 목적인 경우를 제외하고는 구입하지 않는 것이 좋다.
그리고 토지이용계획확인원에서 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 농지란에 대해 해당사항이 없으면
농업진흥지역 밖의 농지를 말하며 개발행위가 가능 범위가 크다.
산지란 산지관리법에
1) 입목, 죽이 집단적으로 생육하는 토지와 그 토지안에 있는 소택지(늪과 못이 있는 땅) 및 임도
2) 집단적으로 생육한 입목, 죽이 일시 상실된 토지를 말한다. 산지의 합리적 보전과 이용을 위해 전국의 산지를
보전산지오아 준보전산지로 구분한다. 보선잔시는 임업용 산지와 공익용 산지로 다시 구분한다.
임업용 산지는 임업 생산기능 증진을 위하여 필요한 산지이며, 공익용 산지는 공익기능을 위해 필요한 산지이다.
이런 보전산지는 산지전용의 허용 범위가 엄격하다. 우리가 필요로 하는 준보전산지는 임업생산,
농림어민의 소득기반 확대 및 산업용지의 공급엥 필요한 산지이며, 개발행위를 위한 산지 전용의 폭이
크다고 할 수 있다.
이런 임야나 농지에는 바로 건축행위를 할 수 없고 임야는 산지관리법,농지는 농지법에서 정하는
절차에 따라 전용허가를 받아야 한다.
토지이용계획확인원에서 용도지역이 관리지역이며 지목이 전,답으로 표시됐다면 이 땅은 농지법에 적용을 받는다.
이 땅 위에 전원주택을 지으려면 농지법에서 정한 절차에 따라 농지전용허가를 받아야 한다.
전원주택을 건축하기 위해 농지전용허가를 받은경우, 이 땅의 지목은 대(垈)로 바꾸면 된다.
이후는 농지법에 적용을 받지 않고 관리지역에 적용되는 해당 시,군의 도시계획조례가 정하는
건폐율(계획관리지역 40%, 생산,보전관리지역 20% 이하), 용적률(계확관리지역 100%, 생산,보전 관리지역 80% 이하)
을 기준으로 건축하면 된다.
형질변경, 지목변경 등 일련의 개발행위는 대부분 지자체 청사 주위에 있는 토목설계사무소에 의뢰해 이루어 진다.
그러나 토지 매이이 개발 목적에 적합한지 여부는 게약하는 순간까지 건축주가 확인해야 할 부분이다.
최소한이라도 알아야 내 자산을 지킬 수 있다.
* 용적률 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율
* 건폐률 : 대지 면적에 대한 건축물의 바닥 면적의 비율
* 입목본수도 : 토지에 자라고 있는 나무 그루수의 비율
* 지적공보 : 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 지적도, 임야도, 겨예점좌표등록부