부동산 거래시 특약사항
○특약 사항 작성시 참고 사항.
특약 사항은 법률에 위반하지 않는 내용이라면 사소한 것이라도 많이 쓰는 것이 좋다.
특약사항을 작성할 때 주의를 기울여야 할 내용은 다음과 같다.
① 공법상 규제내용, 권리관계(저당권, 담보권등)에 하자가 있는 경우 처리 방법
② 계약의 해지 조건과 해약금 문제
③ 융자금 처리문제
④ 전세(월세)계약 시 집주인 책임하자 보수기간 명시
⑤ 재산세 등 공과금 처리문제
⑥ 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우 정산방법에 대한 약정
⑦ 매매 계약 이후 잔금지급일 이전에 발생 가능 한 추가 저당권 설정, 이중 계약에 대비한
별도약정
1. 일반 부동산의 매매시
특약 사항 1번및 2번항은 기본사항으로 무조건 기록할것.
1. 계약 체결일 현재 등기부 확인은 인터넷을 통한 전산화 등기부로 확인한 사항이며,
계약 일익일까지 본 등기부 등본과 상이점(相異點)이 있을 경우 본 계약은 자동 무효
로 한다."
2. 계약 체결일 이후 계약일에서 잔금일까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을
해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상한다.
사유 :매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권이나, 이중계약 등에 대비
하여 별도 약정. 즉 계약일과 잔금일 사이에 추가 근저당 설정및 이중 계약등의 방지 대비.
3. 계약 해제 시 계약 해제의 주체가 매도인일 시 위약금으로 받은 계약금의 배액을 상환하고,
매수인이 계약 해제의 주체일 시 위약금으로 계약금을 포기한다.
4. 근저당권을 승계 시 :
매매 물건에 설정된 금융 기관 대출금은 잔금에서 공제한다. 다만 대출이자는 잔금 일까지는 매도인 부담하고, 그 이후는 매수인의 부담으로 한다. 이때 금융기관 대출금은 매수인이 면책적 채무인수 조건으로 명의를 변경하기로 한다.
5. 등기부에 근저당, 가등기, 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될 만한 게 있다면 계약서를 쓸때
이를 언제 말소할 것인지를 적어둔다.
6. 계약서에 있는 크기와 실제 면적이 다를 경우 배상 관계도 명시하고, 특약 사항에 잔금 지급일
이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 않도록 기재하며, 이를 어길 경우의 책임관계도 명시 해둔
다.
참고 : 계약 시 해약금 약정의 별도 표시
계약 당사자의 위약을 방지하기 위하여서는 해약금 약정과는 별도로 <당사자들 중 일방이
위약할 경우 다른 일방에게 계약금 상당의 손해배상금을 지급한다>는 위약금조항을 기재
하는 것이 바람직하다.
매매 계약에 있어 그 계약서상 "매도인은 매수인이 매매대금의 일부만을 내입하고 그 잔액을 이유
없이 약정 기일에 지급하니 아니할 때에는 계약 해제와 동시에 계약금은 물론 내입금도 매도인에
귀속된다"는 내용의 문언은 특단의 사정이 없는 한 매수인이 이행지체를 한 경우에 매도인은 위
매매 계약을 해제함과 동시에 계약금은 물론 중도금까지 몰취한다는 특약으로 볼 것이다.
부동산 매매 또는 전세 계약서에 “만일 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 상환하고 매수인이
위약 시에는 계약금을 포기한다.”라는 “위약금 약정”이 규정되어 있다면 사정이 달라질 수 있다.
이 경우에 만일 매수인이 잔금을 준비하지 못해 잔금 기일을 지키지 못하였다면 매수인이 위약한 경우이므로 계약 해제를 누가 먼저 하였는가와 상관없이 계약금은 매도인에게 귀속된다.
이러한 위약금 약정은 일반적으로 '손해 배상액의 예정'으로 추정되며 당사자는 별도의 손해액 입증을 할 필요 없이 계약금 또는 그 배액을 상대방에게 손해배상금으로 지급해야 한다.
임대차 계약시
특약사항으로
1. 계약 체결일 현재 등기부 확인은 인터넷을 통한 전산화 등기부로 확인한 사항이며,
계약 일익일까지 본 등기부 등본과 상이점(相異點)이 있을 경우 본 계약은 자동 무효로
한다."
2. 계약 체결일 이후 계약일에서 잔금일까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을
해지 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해 배상한다.
3. 근정당권이나 가압류 가등기 등이 생기면 임차인에게 통보함. 만약 불이행시 계약해지를
요구할 수 있다.
[다가구 주택에 전세 계약을 체결 할 때 참고 사항]
다가구 주택에는 보통 2~6가구가 살고 있는데 전세 계약을 체결하기 전 반드시 그 주택에 살고 있는 다른 세입자들의 권리관계를 파악해야 한다.
만약 등기부에 채권액이 얼마 되지 않은 근저당이 설정된 것을 보고 채권액이 얼마 되지 않는다는 것만 확인한 채 세입자의 권리 관계를 파악해 두지 않으면 자신의 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 곤경에 빠지기도 한다.
세입자를 파악하는 방법은 여러가지가 있는데 현재 그 집에 몇 가구가 살고 있으며 각각의 전세보증금은 얼마인지 중개 물건 보고서에 이 같은 사실을 기재해 임대인에게서 서면으로 확인받아야 한다.
[토지나 임야 중개시 ]
등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생 하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정
① 실측 면적 차이에 당사자 간 일체 이의를 제기하지 않기로 한다든지,
② 실제 면적에 의해 계약체결을 한다는 등
조건을 분명히 명기해야 후일 대금 증/감액에 따른 분쟁을 미연에 방지할 수 있다.
계약 시에는, 예컨데 '100평을 1평당 50만원씩 계산해서 5,000만원'으로 명확히 계약서에 표시해
놓고 만약 등기부상의 평수와 일치하지 않을 때에는 실제 평수에 따 라 1평당 얼마씩 쳐서 감액 또
는 증액키로 하다고 단서를 적어 넣으면 이러한 다툼을 미연에 방지할 수 있다.
[상가 중개 시]
권리 양도 계약 시에는 적정 권리금을 산정, 지불하고 특약 사항에
① 양도할 집기 비품 명세 및 기타 자산 내용,
② 인근에서 일정 기간 동일 업종 영업 금지,
③ 계약조건,
④ 합의사항 위반시 위약금 등의 내용을 기재한다.
아래는 기존 일반적인 계약의 특약 사항인데, 이 조항들은 LBA법률 계약서 조항에 이미 포함된
사항이기에 별도의 특약 사항에 안 넣어도 됨.
계약 당시의 등기상 권리 관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
1. 잔금지불과 동시에 등기 이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
2. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
3. 계약을 이행하지 않을 때는 손해 배상을 한다는 내용
4. 각종 권리 제한 등에 말소 또는 인수에 대한 내용
상기 특약 사항들은 원칙적인것이아니며, 물건별에따라 그 특약사항들이 추가 될수 있습니다.