신축판매업 (주택 및 상가등) . 신축분양. 부동산 매매업의 분류 , 부동산 매매업의 정의 , 건설업. 매매업. 양도소득세 구분
작성자주호두작성시간16.04.28조회수2,898 목록 댓글 0http://cafe.daum.net/transtax/601O/254
http://www.taxnet.co.kr/sub/taxnet_post/post/post_View.asp?nN=4&sN=1&pN=2&num=397
종합소득세·농어촌특별세·지방소득세 2019.03.20.hwp
구글에서 검색 " 주택신축판매업 " 유튜브 신화세법연구소의 전성규소장 강의를 다 들어보시기 바랍니다.
https://www.youtube.com/watch?v=HIVoLk1NAQw
1 - 토지등매매차익예정신고서및납부계산서 - 별지제16호서식 2017.03.10 개정.hwp
3 - 토지등매매차익계산명세서(기준경비율적용대상자) 16(2).hwp
부동산 매매업 - 선우회계법인 주황규팀장 2017-04-19.hwp
부동산 매매업 - 선우회계법인 주황규팀장 2017-04-19.pdf
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=taxsjoh&logNo=220683466666
○ 신축판매업 (주택 및 상가등)
시행령의 개정으로 종전 주택신축판매업은 건설업으로 본다는 규정이 삭제되었으며 대신 시행령 제208조 5항에서
건설업(비거주용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업 포함한다)을 규정하면서
종전과 같이 주택 신축판매는 도급 및 자영건설이라도 소득세법에는 건설업으로 분류하고 있으며,
시행령122조 1항에서 “부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비거주용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만
해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다.
다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)은 제외한다 라고
규정하여 주택이 아닌 경우는 신축 판매는 부동산 매매업으로 보고 있다.
따라서 소득세법상 부동산매매업은 상가신축분양과 구입한 건물(주택, 상가 불문)을 재판매하는 경우를 말한다.
※ 개발공급업 : 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하여 건물을 건설하고,
이를 분양・판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 건물을 재판매하는 경우도 포함.
○ 신축분양. 부동산 매매업의 분류
건물의 신축양도시 양도자의 사업성여부, 판매목적여부, 반복적인지 여부등에 따라서 종합소득세 과세 또는 양도소득세 과세
여부가 결정된다.
이는 납세자의 세부담에 많은 차이를 가져오며 세무상 의사결정에 잇어서 중요한 부분임.
특히 다가구 주택의 신축판매, 상가건물의 신축 분양이 아닌 일괄 판매의 경우에 주의를 요하며,
이 경우 사업성 유무는 세무서의 사실판단에 의하여 결정됨.
① 건설업. 매매업. 양도소득세 구분
구 분 | 종합소득세 (사업소득) | 양도소득세 | |
건설업 | 부동산 매매업 | ||
의 의 | . 사업상 판매를 목적으로 주택을 신축 판매하는 경우 (자영,도급 불문) | . 사업상 판매를 목적으로 주택外 건물을 신축 판매 하는 경우 . 주택, 상가 등을 구입하여 재판매하는 사업 | . 사업상 판매목적 없이 일시적,비반복적으로 건물을 신축판매하거나, 구입 후 재판매하는 경우 |
사 례 | . 다세대,연립주택,아파트는 1채를 지어서 팔아도 건설업에 해당. . 다가구, 단독주택을 판매목적 으로 신축한 경우 | . 상가 신축 분양 . 오피스텔 신축 분양 . 직접신축하지 않은 주택을 구입하여 분양 또는 매매시
| . 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 신축 후 5년 이후에 분양시 . 신축분양업의 폐업 후 재고 주택등 임대 전환 후 보유 하다 양도시 |
기장의무 | . 사업소득이므로 기장의무 . 직접건축한 경우 조특법상 건설업에 해당함 | . 사업소득이므로 기장의무 . 직접건축한 경우 조특법상 건설업으로, 외부도급인 경우 부동산업으로 | 실지거래 금액에 의하여 양도소득세 과세 |
소득세신고 | . 종합소득세 확정신고 | . 부동산매매업자 매매차익 예정신고(★서식 주의★) ※일반양도소득세서식이 아님 . 종합소득세 확정신고 | . 양도소득과세표준 예정신고. 확정신고 |
소득세결정 | . 기장에 의한 실지거래가액 또는 경비율에 의한 추계 | . 기장에 의한 실지거래가액 또는 경비율에 의한 추계 | 실지 거래가액에 의한 양도차익 계산 |
② 부동산매매업등의 업종구분 (집행기준 19-0-9)
- 부동산매매업의 범위는 다음과 같다. (2012.07.27. 개정)
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수
있는 권리를 포함한다)을 매매하거나, 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상
판매하는 경우
2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 「건축법」 에 따른 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지.공업단지.상가.묘지 등으로 분할판매하는 경우 ( 「공유수면매립법」 제26조에 따라 소유권을 취득한 자
가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우를 포함)
- 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이ᄅᆞ 함은 일정한 토지를 정지.분합.조성.변경 등을 함으로써 해당 토지의
효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. (2012.07.27. 개정)
- 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증・개축하여 판매함으로써 발생하는
소득은 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당한다.
③ 건물신축관련 예규
☞ 부동산 매매업을 공동으로 영위하던자가 탈퇴로 자기지분을 양도하고 얻은 소득의 구분
(제도46011-10151 2001.03.19.) (제도46011-11504 2001.06.14.)
- 상가신축판매공동사업자 중 1인이 당해 공동사업장을 탈퇴하면서 자기지분을 다른 공동사업자에게 양도하고 얻은
소득은 당해 공동사업장의 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것임.
- 공동사업에 있어서 과세기간 중 그 구성원이 탈퇴하면서 나머지 공동사업자에게 자기 지분을 양도하여 그 지분의
변동이 발생한 경우에는 변동시 마다 공동사업자별 소득분배비율에 의거 당해 거주자별로 소득금액을 구분계산하는
것임
- 공동사업자중 1인이 자기지분을 다른 공동사업자에게 또는 제3자에게 양도하고 얻은 소득은 당해 사업장의 사업소득
에 해당되며 그 소득금액은 당해 공동사업장의 지분을 양도한 구성원에게 귀속됨 (서면1팀-1283 2005. 10. 25.)
☞ 폐업시 재고자산(주택,상가) 의 총수입금액 산입 여부(소득 46011-2507 1999.7.2.)
- 폐업시 판매되지 아니한 재고주택을 가사용으로 사용소비하는 경우 그 사용소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 총수입금액에
산입하는 것이며
- 판매목적으로 신축한 주택(상가등)이 판매되지 않아 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에 이를 건설업(부동산 매매업)으로
본다.
- 미분양건물을 장기간 임대하다 부동산을 일괄 양도하고 다른 부동산을 계속하여 거래한적이 없다면 부동산매매업이 아니고
양도소득으로 과세됨 (서울 행법 2012 구단 3081)
☞ 공동신축건물의 공동사업자에게 일부양도 또는 공유물 분할시 과세여부 (보가46015-32 96. 2. 14.)
- 공동사업으로 건물을 신축(분양업)후 각각 독립적으로 사업을 영위하기 위하여 일부 또는 전부에 대해서 소유권분할등기, 지분별
분할등기하는 경우에는 부가가치세가 과세되고 또는 종합소득세도 총수입금액 산입하여 과세대상임.
기타의 사례
- 주택건설업체에 아파트모델하우스 부지로서 나대지를 임대한 경우 부동산 임대소득에 해당된다(소득 46011-990 1996. 3. 28).
○ 부동산 매매업자에 대한 세액계산 특례
부동산 매매업자의 경우 비록 종합소득세 과세대상이지만 양도소득세 예정신고와 유사하게 부동산 매매업자 토지등 매매차익예정
신고제도가 있으며, 또한 종합소득금액에 양도소득세가 중과세되는 1세대2주택 이상 주택소유자의 주택양도, 비사업용토지에 대한 양도에 대하여 양도소득세와 동일하게 과세하기 위하여 종합소득세와 양도소득세의 비교과세 제도를 두고 있다.
(다주택자 부동산 매매업에 대한 비교과세는 2014년부터 폐지되었다.)
① 부동산 매매업의 정의
한국표준산업분류에 따른 비거주용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다.
다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우 제외)은 제외한다.
따라서 주택신축판매업은 제외한다. (시행령 제122조)
(따라서 상가신축분양은 자기 건설이건 타인 도급이건 매매업에 해당되나, 주택 신축분양은 자기 건설이나 타인에 도급을 주어 건설하여 분양한 경우에도 부동산 매매업에 해당되지 않는다.)
□ 건축물 자영 건설업 (비거주용에 건물에 한함)
□ 부동산 분양공급업 (주거용건물 분양공급업 제외)
② 부동산 매매업자 매매차익 예정신고 납부
양도소득세 예정신고와 동일하게 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 납세지관할세무서에 양도소득세율로 예정신고 납부한 후 확정신고시 종합소득세율로 세액을 정산하여 신고납부하는 제도를 두고 있다.
매매차익 예정신고는 실지소득금액에 의하여 신고납부하는 것이 원칙이나 무기장이거나 증빙이 없는 경우에도 소득세법에 의한
추계 (기준경비율 또는 단순경비율)에 의하여 소득금액을 계산 후 양도소득세율에 의하여 예정신고 납부하여야 한다.
(서면 1팀 – 596 2006.05.09.)
또한 2010년 양도소득세 예정신고 세액공제가 폐지되고 예정신고 미이행시 가산세가 적용되는 것과 동일하게 2010년 이후 매매분에 대하여는 예정신고세액공제가 폐지되고 예정신고 미이행가산세 (무신고가산세 20%, 신고불성실가산세 10~40%, 납부불성실가산세) 가 적용된다.
따라서 주택신축분양을 제외한 상가, 오피스텔등의 신축분양등 부동산 매매업의 경우 2010년 이후 양도분에 대하여 매매차익예정
신고를 반드시 해야 하며, 만약 무신고시 무신고 가산세 20% 및 납부불성실 가산세가 적용된다.
또한 예정신고를 하였더라도 별도로 확정신고를 하여야 하며, 예정신고 또는 확정신고 중 하나라도 하지 않았으면 무신고 가산세 해당되며, 두가지 신고를 모두하지 않은 경우에도 무신고가산세는 한번만 해당된다.
< 비교과세 대상 아닌 경우 매매업자 세액의 계산>
구분 | 매매업자 예정신고시 | 종합소득세 확정신고시 |
양도가액 | 실지거래가액 | 실지거래가액 |
필요경비 | . 실지취득가액 | . 실지취득가액 |
. 자본적 지출 | . 자본적 지출 | |
. 양도비용 | . 양도비용 | |
| . 일반관리비(지급이자,판매관리비등) | |
장기보유특별공제 | 공제함 (추계시에는 공제 안함) | 공제 안함 |
양도소득기본공제 | 해당 없음 | 해당 없음 |
소득공제(인적) | 공제 안함 | 공제 함 |
세율 | 양도소득세율 | 종합소득세율 |
★ 예정신고는 양도소득세 계산규정에 의하여 하고 확정신고시는 일반적인 경우는 종합소득세 계산규정을 적용한다. 다만 양도소득세 중과세 대상의 경우에는 비교과세 한다. (중과세 대상 : 법 제104조 제1항 제4호 ~ 제8호 제10호에 해당되는 부동산)
★ 2009년 세법개정으로 예정신고시 보유기간 2년 미만으로 양도소득세율 50%, 40%, 적용대상인 경우에도 이를 적용하지 않고 일반세율에 의하여 예정신고 납부한다. | ||
③ 종합소득세와 양도소득세의 비교과세
부동산매매업자가 양도소득세가 중과세되는 비사업용 토지, 미등기자산을 양도시에는 양도소득세와 동일한 세액으로 과세하기
위하여, 부동산매매업자 종합소득세와 양도소득세의 비교과세제도를 두고 있었다. (법 제64조 령 제122조).
아래의 ① 과 ② 중에서 많은 것으로 한다. ① 종합소득 산출세액 ② 〔 주택등매매차익 × 양도소득세율 (법 제104조) 〕 + 〔 ( 종합소득세과세표준 – 주택등 매매차익 ) × 종합소득 기본세율 〕
※ 2014년 매매분 부터는 비교과세는 비사업용토지와 미등기전매자산에 대해서만 적용된다. ※ 비교과세에 의한 확정신고시 주택등매매차익 계산 = 매매가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제(2013귀속부터 적용) - 양도소득기본공제
※ 부동산 매매업 외의 업종에서 결손금이 발생하는 경우 해당 결손금은 주택등매매차익과 합산하여 법64조 제1항 제1호의 종합소득 산출세액을 계산하는 것이며, 해당 산출세액이 같은항 제2호 각목(비교과세)에 따른 세액의 합계액보다 적은 경우 해당 결손금은 이월하여 공제한다. (기획재정부소득 – 10 2013.02.18.)
※ 주택등 매매차익 계산시 필요경비는 시행령 163조 1항~5항 규정에 의한 양도소득계산시 필요경비를 말한다.
※ 위의 ① 종합소득 산출세액 계산시 소득금액 계산방법은 법에 별도 규정이 없으나. 법의 취지등으로 보아 ②의 주택등매매차익 이 그대로 적용되어야 할 것으로 보이므로, 추계소득금액은 예정신고시 계산방법과 관계없이 비교 과세시에는 적용이 안되는 것으로 보인다. |
④ 2009~2013년 양도분에 대한 비교과세 (집행기준 : 64-122-2)
2009년~2013년 양도하는 부동산에 대하여 1가구 2주택이상 다주택자, 비사업용토지에 대한 중과세제도가 시행되지 않고
일반세율로 과세되므로 인하여 부동산 매매업자에 대한 비교과세시 소득세법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액(양도소득세율)의
합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 다음과 같습니다.
자산구분 | 양도시기 | 보유기간별 세율 | ||
1년 미만 | 1년이상 ~ 2년미만 | 2년 이상 | ||
1세대 2주택 | 2009.01.01.~2013.12.31. | 50% | 40% | 누진세율 |
1세대 3주택 | 2009.03.16.~2013.12.31. | 50% | 40% ※2 | 누진세율 ※3 |
비사업용 토지 | 2009.03.16.~2013.12.31. | 50% | 40% | 누진세율 ※3 |
미등기 자산 | 2009.01.01.~ | 70% | ||
※1. 위의 주택 및 비사업용토지의 경우 비교과세 대상은 법 제104조 제1항 제4호 ~ 제8호 규정에 의한 양도소득세 중과세 대상
주택 및 비사업용토지를 말한다.
※2. 부동산소재지가 「소득세법」 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역(서울시 강남구, 서초구, 송파구) 안에 있는 경우
‘누진세율 + 10%’ 와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용
※3. 부동산소재지가 「소득세법」 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역(서울시 강남구, 서초구, 송파구) 안에 있는 경우
‘누진세율 + 10%’의 세율을 적용 (2012.5.15. 최종 해제)
■ 양도소득세 중과세율
구 분 | 2007. 1. 1. ~ 2009. 3. 15. | 2009.3.16. ~ 2013.12.31. | 2014.1.1. ~ 2015.12.31. | 2016.1.1.이후 |
비사업용토지 | 60% | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 + 10% |
다주택보유자 | 50% , 60% | 기본세율 | 기본세율 (중과 폐지) | |
지정지역토지,주택 | - | 10%추가 | 10% 추가 (현재 지정 지역 없음) | |
※ 비사업용토지와 다주택자에 대하여 양도소득세 중과제도는 2014년부터 폐지되었고, 다주택자에 대하여 장기보유특별공제를 적용
한다. 그러나 비사업용 토지에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 2014년~2015년은 기본세율로,
2016년부터는 기본세율에 10%세율을 추가하여 적용한다.
(2016년부터 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제를 적용하나 보유기간의 계산을 개정세법 시행일인 2016.1.1.부터 적용됨에
주의하여야 한다.)
⑤ 주의사항
◦ 건설업이 아닌 주택신축판매업자의 세액계산특례적용 여부
주택신축판매업 ( 직접신축 및 도급신축을 구분하지 않음)을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 소득세법 제64조 ‘부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례’의 규정이 적용되지 아니하는 것임
(서면1팀-901 : 2006. 06. 30.)
◦ 나대지에 상가신축분양시 비사업용토지 해당 여부 및 세액계산 특례 적용여부
- 비사업용 토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의3 각 호
의 어느 하나에 해당되는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는
토지의 경우 비사업용토지에서 제외되는 것이며,
- 상가를 신축하여 분양 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하며, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에
비사업용토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항
제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. (서면5팀-1629 : 2007.05.22.)
(따라서 비사업용 토지 해당여부 판정시 취득 후 2년의 유예기간, 착공일등을 기준으로 양도일 직전 5년 중 3년, 3년 중 2년사용, 보유기간중 80%의 사용등을 판정하여야 할 것입니다.)
(사업용사용기간 = 취득일로부터 2년 + 건설공사기간 + 완공일 이후의 기간)
◦ 매매차익예정신고 후 확정신고 무신고시 신고불성실 가산세 적용여부
부동산 매매업자가 매매차익예정신고를 하였더라도 종합소득세 확정신고를 하지 않은 경우에는 예정신고한 토지 등 매매차익도
무신고한 소득금액으로 보고 신고불성실가산세를 적용하는 것임 (서일-1549 2005.12.16.)
◦ 매매차익예정신고 무신고 및 확정신고 무신고시 가산세 적용
매매차익예정신고납부와 관련하여 무신고 가산세 및 납부불성실 가산세가 부과된 경우 종합소득세, 양도소득세 확정신고 납부와
관련된 가산세는 적용하지 않는다. (기본법 제47조의 2 제6항, 제47조의 5 제5항).
http://cafe.daum.net/transtax/5smu/121
1 - 토지등매매차익예정신고서및납부계산서 - 별지제16호서식 2015.03.13 개정.hwp
3 - 토지등매매차익계산명세서(기준경비율적용대상자) 16(2).hwp
| 이름 | 선우회계법인 |
| 상담제목 | 부동산매매업의 장기보유특별공제 |
| 상담내용 | 부동산매매업자가 양도소득세예정신고시 장기보유특별공제에 해당되는 경우 장기보유특별공제를 한 후 예정신고납부하게되는데, 결국 종합소득세 신고시 장기보유특별공제를 필요경비로 인정받지 못하기 때문에 결론은 장기보유특별공제에 대한 세금공제 혜택은 전혀 없는 것인지요? |
| 답변내용 | 답변:부동산매매업의 장기보유특별공제 |
안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다. 1. 부동산매매업자가 토지 등을 매매한 경우 토지 등 매매차익 예정신고를 하여야 하며, 이 경우 토지등 매매차익의 계산은 장부나 그밖의 증명서류에 의하는 경우 아래와 같습니다. "매매가액-(취득가액+자본적지출액+양도비용)-건설자금에 충당한 금액의 이자 - 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 - 장기보유특별공제(*)" * 다만, 장기보유특별공제는 비사업용토지, 미등기자산, 국외자산을 양도한 경우에는 적용하지 아니하는 것입니다. 2. 부동산매매업자의 사업소득금액은 다른 사업소득자들과 동일하게 "총수입금액-필요경비"입니다. 따라서, 부동산매매업자의 경우 고객님께서 알고 계신바와 같이 예정신고시에는 장기보유특별공제를 적용하여 예정신고납부하게 됩니다만, 확정신고시에는 다른 사업소득자와 동일하게 사업과 관련한 필요경비를 차감하게 되는 것으로 장기보유특별공제는 적용되지 않으므로, 결과적으로 장기보유특별공제를 적용하지 않게 됩니다. | |
| 상담분류 | 종합소득세 |
| 답변일자 | 2017-04-20 |
| 첨부파일 | |
| 만족도 | 위 답변이 만족하십니까? HOMETAX홈페이지에 만족도를 평가해 주시면 보다 나은 서비스를 위해 활용하겠습니다. [만족도평가하러가기] |
| ||||||||||||||||||
 | ||||||||||||||||||
* 위 내용에 대하여 궁금하신 사항은 관할 세무서로 문의하시기 바랍니다. |
(1) 저는 건물을 매입하여 리모델링을 한 다음 이윤을 붙여 재판매하는 부동산매매업자입니다.
(2) 작년에 사업을 시작하였는데 잘 몰라서 그동안 양도소득세로 신고하였습니다.
질의사항
(1) 5월에 종합소득세를 신고하려는데 그동안 양도소득세로 신고한것에 대해서 어떻게 처리해야 할지 모르겠습니다.
(2) 부동산매매업의 경우 부동산매매시 양도소득세처럼 예정신고를 해야한다고 들었습니다.
이때 내야할 서식은 무엇이며 종합소득세과에 제출하는것인지 양도소득세과에 하는것인지 궁금합니다.
(3) 매매차익예정신고시 양도소득세처럼 먼저 양도한것이 있으면 합산신고하는 것인지 그냥 건별로 신고하는 것인지 궁금합니다.
안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
부동산 매매업자가 토지 등을 매매한 경우 토지 등의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 매매차익예정신고를 해야 하는 것입니다.
따라서 귀 질의의 경우 부동산 매매업자에 해당한다면 토지등 매매차익 예정신고를 하였어야 하나 ,양도소득세 신고를 하였으므로 기존 신고를 취소하시고 5월 종합소득세 신고시 예정신고 불성실 가산세를 적용하여 신고하시면 될 것으로 사료됩니다.
또한 토지등매매차익예정신고시 양도소득세 계산구조를 준용하여 계산하며 기존 매매차익과 합산신고 하는 것입니다.
추가로 궁금한점이 있으신 경우에는 인터넷상담에 ‘재질의’(추가질문) 주시거나 국세청 세미래 콜센타 상담전화 ☎126(세법상담 '2번')으로 주시면 성심을 다하여 친절하게 답변드리겠습니다
부동산매매업 사업소득세 양도소득세 구분
1) 구분의 의의
-부동산의 양도 행위를 부동산매매업인 사업소득으로 분류할 경우 타 종합소득과 합산하여 과세하는 반면, 양도소득으로 분류할 경우 분류과세 하여야하므로 양자의 구분에 따른 세무상 처리가 다른데 소득 구분의 의의가 있습니다.
2) 판단기준
수익을 목적으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지에 따라 부동산매매업과 양도소득으로 구분합니다.
- 부동산의 거래가 전체적으로 수익을 목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적․반복적으로 이루어진 경우 부동산매매업에 해당함(국심2005중1411, 2005.11.15)
-부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하는것임(서면1팀-1056, 2006.07.27, 서면1팀-959, 2005.08.16)
-1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적․반복적으로 부동산거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것임(국심2004중216, 2004.06.29)
-판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여사회통념에 비추어 사실 판단할 사항임(서면1팀-472, 2007.04.11)
-타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분등기 후 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당함(서일46011-10993, 2003.7.24)
-소유하던 토지를 단순히 분할하여 양도하는 경우 양도소득세가 과세되나 판매를 목적으로 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할양도하는 경우 부동산매매업에 해당하는 것임(서면1팀-951, 2005.08.08)
-거주자가 부동산매매업을 영위할 목적으로 건축물을 시공하던 중 토지와 시공된 시설물을 양도하는 경우 그 시공정도가 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없는 경우 양도소득에 해당함(서면4팀-1492, 2005.08.23)
-1동의 주택을 신축판매해도 주택신축판매업에 해당하나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이며, 해당 신축주택이 미완성 주택인 경우에는 시공정도에 따라 부동산매매업 또는 건설업(주택신축판매업)으로 구분하는 것임(소득세과-1124, 2010.11.08, 소득세과-1210, 2009.08.07)
<출처:국세청>
부동산임대업, 주택임대업, 부동산매매업, 주택매매업 헷갈리는 업종구분과 소득구분
“다주택자 양도세 중과세, 주택임대업자 과세 강화, 주택매매업자 주택담보대출에 대한 LTV 규제…”
이에 정부에서는 주택가격을 억제하기 위해 주택과 관련된 규제를 계속 강화하고 있고 뉴스에서는 이와 관련된 정보들이 넘쳐나지만, 헷갈리고 어려운 전문용어와 복잡하게 얽혀져 있는 구조 때문에 전문가들도 주택과 관련된 내용이 헷갈리고 어렵다고 토로합니다.
이렇듯 주택에 관한 정책이 복잡하고 어렵다 보니 개인들이 주택을 사고, 팔 때 세금을 잘못 신고하여 추징당하는 경우도 많아지고 있습니다.
이하에서는 <1>개인이 주택을 팔 경우에 대한 소득구분에 대한 내용과 <2>부동산매매업, 주택매매업, 부동산임대업, 주택임대업의 업종구분에 대한 내용을 살핀 후 <3>개인이 주택을 팔았을 경우 ‘양도세로 신고해야 하는지? 아니면 사업소득으로 보아 종합소득세로 신고해야 하는지?’ 구분하는 방법과 사례 및 <4>주택을 팔 경우의 부가세 과세여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 개인의 일반적인 소득구분
개인이 번 돈인 소득에 대한 세금은 크게 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분되며 각 각 다른 계산방식에 따라 세금을 계산하므로 소득구분에 따라 내야할 세금이 달라집니다. 따라서 개인의 소득을 정확히 구분하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 종합소득 | 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득 | 해당 소득을 합산하여 6~42% 세율 |
| 퇴직소득 | 퇴직소득 | 연분연승법 적용한 6~42%세율 |
| 양도소득 | 부동산, 주식 등 양도소득 | 양도물건 별 다른 세율 |
특히 개인이 부동산(주택)을 파는 경우에는 사업소득 또는 양도소득인지 여부에 따라 납부해야 하는 세금이 크게 달라지므로 아래 일반적 정의와 구분기준을 확인하여 반드시 소득구분을 최우선적으로 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 사업소득 | 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 의미 함*1) (소법§①21) | 부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득인지 여부는 수익목적인지 또는 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속ㆍ반복성 여부 등을 고려하여 판단 함 (소법 집행기준 94-0-3) |
| 양도소득 | 일시적ㆍ비반복적으로 열거된 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산, 파생상품 등의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미 함 (소법 집행기준 94-0-1, 94-0-2) |
2. 사업자인 개인의 업종구분
일반적으로 위의 소득구분에 따라 사업(事業)소득에 해당하는 경우에 한해 업종(業種)을 구분할 수 있습니다. 만약 양도소득에 해당하는 경우에는 업(業)이 아니고 개인적인 거래로 업종을 구분할 수 없습니다.따라서 사업소득의 요건 중인 하나인 계속ㆍ반복성을 고려하여 업종을 구분하면 아래와 같습니다.
| 일반적인(한국표산업분류) 업종구분 | 내용 | |
|---|---|---|
| 부동산매매업 (부동산개발 및 공급업) | 주택매매업 | 주택을 계속ㆍ반복적으로 매매하(려)는 사업활동 |
| 주택 외 부동산매매업 | 주택 외 부동산(상가, 토지, 건물 등)을 계속ㆍ반복적으로 매매하(려)는 사업활동 | |
| 부동산임대업 | 주택임대업 | 주택을 계속ㆍ반복적으로 임대하는 사업활동 |
| 주택 외 부동산임대업 | 주택 외 부동산(상가, 토지, 건물 등)을 계속ㆍ반복적으로 임대하(려)는 사업활동 | |
다만, 위 일반적인 정의와 달리 소득세법에서는 별도로 부동산매매업을 정의하고 있고, 소득세법 상 개인이 부동산매매업에 해당하면 신고특례*1) 및 세액계산특례*2)가 적용되므로 개인이 주택을 매매할 때에는 반드시 아래에 해당하는 지 확인해야 합니다.*1) 부동산매매업자 예정신고 특례 -> 부동산매매업자는 매매일로부터 2개월 이내에 예정신고납부 후 종합소득세 신고를 해야 함(소법§69)*2) 부동산매매업자 소득세 계산특례 -> 부동산매매차익에 양도세율을 적용한 세액과 종합소득세 과세방식을 적용하여 계산한 세액 중 큰 금액으로 결정(소법64)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 일반적인 부동산매매업 | 부동산을 계속ㆍ반복적으로 매매하(려)는 사업활동 |
| 소득세법 상 부동산매매업 | ○ 비주거용 건물건설업 : 건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당 ○ 부동산 개발 및 공급업 : 주거용, 비주거용 부동산을 “일괄도급으로 신축ㆍ판매하는 활동(단, 주택을 일괄도급으로 신축ㆍ판매하는 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외)” 또는 “구입한 부동산을 재판매하는 활동” |
그 중 주택을 일괄도급으로 신축ㆍ판매하는 경우에는 일반적으로 부동산매매업(부동산 개발 및 공급업)에 해당하지만 소득세법 상 부동산매매업에 해당되지 않고, 비주거용 건물을 직접 건설하여 판매하는 경우에는 일반적으로 건설업에 해당하지만 소득세법 상 부동산매매업에 해당되므로 이를 유의해야 합니다.
3. 개인이 주택을 팔았을 때 그 소득이 사업소득 또는 양도소득인지 여부에 대한 구체적 판단
개인이 주택을 파는 경우 그 개인이 사업자등록증이 발급되었는지 어떤 업종 또는 목적(임대 또는 매매)인지 및 실제 개인의 주택거래 전후 사실관계를 바탕으로 사업소득 또는 양도소득 여부를 판단해야 합니다.다만 개인 별 사실관계가 모두 달라 주택을 파는 경우 위에서 설명한 소득구분 및 업종구분 내용과 아래 예시적 사례를 고려하여 양도소득인지 또는 사업소득인지를 신중히 결정해야 합니다.
| 예시 | 소득구분 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택매매업을 영위하기 위해 사업자등록증을 발급받고 주택을 파는 경우 | 부동산매매업자의 사업소득 | 소법 집행기준 19-0-9 |
| 주택매매업을 영위하기 위해 사업자등록증을 발급받았으나 판매하지 못해 일시적으로 임대를 하다 주택을 파는 경우 | 부동산매매업자의 사업소득 | (상속증여세과-249, 2013.06.20) |
| 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기 미분양으로 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 | 양도소득 | (서면인터넷방문상담1팀-829, 2007.06.15) |
| 매매차익을 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 부동산을 거래한 부동산매매업자가 실거주를 목적으로 취득하여 거주해 온 주택을 파는 경우 | 양도소득* 해당 부동산은 매매차익을 목적으로 거래한 것이 아님 | (조심2011서2679, 2012.11.30) |
| 2년에 걸쳐 20여 세대 아파트를 취득 후 3년에 걸쳐 매각한 경우 | 부동산매매업자의 사업소득 | (부산지방법원2018구합21447, 2018.08.10) |
4. 개인이 주택을 팔았을 경우 부가가치세 과세여부
부가가치세는 사업자가 부가가치세 과세대상 재화ㆍ용역을 공급하는 경우 부과하도록 되어 있습니다.
여기에서 사업자란 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하고, 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 사업자로 봅니다. (부법§2, 부법 집행기준 3-0-1)
특히 재화를 공급하는 부동산매매업을 아래와 같이 구체적으로 열거하고 있어 이에 해당되는 경우 사업자로 보는 것이 바림직합니다. (부법 집행기준 2-4-5)○ 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당 함○ 사업상의 목적으로 1과세기간(상반기 또는 하반기)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당 함○ 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당 함○ 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 재화를 공급하는 사업에 해당 함참고로 소득세법 상 사업(소득)자는 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 얻는 자를 의미하고 있어 부가세법 상 사업자와 정의와 다르므로 반드시 각 각 사업자 여부를 확인해야 합니다.
| 구분 | 비고 | |
|---|---|---|
| 부가세법 상 사업자 | 국민주택규모(85㎡)이하 주택 (조특법§106①4호) | 부가세 면제 |
| 국민주택규모 초과 주택 | 부가세 과세 [단,사업의 포괄양수도에 해당하는 경우 면제(부법§⑨2호)] | |
| 비사업자 | 모든 주택 | 부가세 면제 (부법 집행기준 3-0-2) |
(25) 주거용 건물 개발 및 공급업의 업종구분 명확화(소득령 §208)
현 행 | 개 정 안 |
□ 업종별 간편장부대상자 수입금액 기준 | □ 업종구분 명확화 |
ㅇ 3억원 미만: 농·림·어업, 광업, 도·소매업, 부동산매매업 등 | ㅇ (좌 동) |
ㅇ1억5천만원 미만: - 제조업, 음식·숙박업, 전기·가스·수도사업 등 - 건설업(비주거용 건물 건설업 제외, 주거용 건물 개발 및 공급업 포함) | ㅇ 건설업 범위 명확화(병렬규정) - (좌 동) - 건설업(비주거용 건물 건설업 제외) |
<신 설> | - 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한함) |
ㅇ 7천5백만원 미만: 부동산 임대업, 부동산관련 서비스업 등 | ㅇ (좌 동) |
|
|
▣ 개정이유 | 한국표준산업분류를 반영하여 업종분류를 명확화 |