| ● 질문 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1.사실관계<구체적으로 기재> 토지, 건물, 기계장치를 일괄매각할 예정임. 거래는 제3자와의 거래이며 자산양수도계약서에 각각의 자산금액은 구분 기재할 예정임 각각의 금액 산정은 전체 매각금액에서 토지와 건물은 감정평가액에 근거하여 산정하였으며 기계장치 금액은 전체 매각금액에서 토지와 건물가액을 뺀 가격으로 산정됨 2.질의사항 질문1. 제3자와의 거래에서 계약서상에 기재될 건물, 기계장치 금액으로 세금계산서를 발행하면 되는지여부 ? 질문2. 위 1번에 해당하는 방법으로 세금계산서를 교부할수 없다면 장부가액의 위 토지, 건물, 기계장치 금액을 안분후 감정평가액이 있는 토지와 건물은 재안분하고 기계장치는 안분금액으로 발행하면 되는지 여부 ? 질문3. 만일 2에 해당한다면 8월 발행예정인 세금계산서는 회사의 7월 결산자료인 장부가액을 기준으로 안분하면 되는지 여부? | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ● 답변 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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사업자가(법인) 토지,건물,기계장치를 일괄매각시 안분방법 2013.09.29 1.사실관계<구체적으로 기재> 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기계장치 등을 일괄매각하여 가액이 구분되지 아니하거나 , 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 규정에 따르는 것으로
귀 질의 경우 전체금액을 토지, 건물. 기계장치의 장부가액으로 안분하여 기계장치 금액을 먼저 구한 후 토지 및 건물가액은 감정가액으로 재차 안분계산 하여야 할 것입니다.
2.질의사항 질의1) 토지,건물,기계장치의 장부가액을 산출할 경우, 건물,기계장치를 감가상각을 미계상(시인부족액) 발생시 회사가 계상한 감가상각비의 장부가액을 말하는지요? 아니면 정상적으로 감가상각을 했다고 가정한 감가상각을 한 후 의 장부가액을 말하는지요? 질의2)기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각 포괄양수도시 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?
질의3) 기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각시(포괄양수도가 아닌경우) 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?
안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다. 질의1.
부가가치세법 시행령 제64조 2호 단서의 장부가액은 세법상 장부가액(기업회계상 장부가액에 유보금액을 가감한 금액)을 말하는 것이나(부가22601-484, 1991.04.19),
적정하게 감가상각이 안된 장부가액은 안분계산 기준으로 부적합하다는 심판례도 있으므로(국심2000전2232, 2001.01.26 , 심사부가99-1026, 2000.03.24),
귀 질의 내용에 대해서는 국세청 홈페이지에 게시된 ‘서면질의 신청서’에 사실관계를 구체적으로 기재하고 참고자료를 첨부하여 서면질의를 신청하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.
▷ 국세청홈페이지(www.nts.go.kr) > 세법해석 민원질의(왼쪽 메뉴) > 세법해석 민원질의 안내
▷ 접수 : 직접 방문, 우편
▷ 발송주소 : 110-705 서울시 종로구 청진동길 44(수송동 104) 국세청 개인납세국 부가가치세과(서면질의 신청서 재중)
질의2.3.
감정평가 여부는 당사자가 자유롭게 결정하면 되는 것이며, 다만, 감정평각가액이 없는 경우에는 기준시가를 기준으로 안분계산하는 것입니다(부가가치세법 시행령 제64조).
관련 법령은 인터넷 - 국세법령정보시스템(http://taxinfo.nts.go.kr) - 법령 - 조세법령에서 확인할 수 있습니다.
아래 관련 사례 참고하시기 바랍니다.
부가22601-484, 1991.04.19 부가가치세법시행령 제48조의2 제5항 제2호의 “장부가액”이라 함은 세무회계상의 장부가액을 의미하며 “취득가액”이라 함은 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미하므로,
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 건물신축 중에 중간지급조건부로 함께 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니한다.
국심2000전2232, 2001.01.26. 토지와 건물을 함께 공급한 경우로서 ‘장부가액’은 상각의제액이 반영안되 부적정하므로 ‘감정평가액’을 기준으로 안분계산해 건물분 실지양도가액인 과세표준을 산정함
심사부가99-1026, 2000.03.24. 토지와 건물을 일괄양도한 것에 대해 장부가액을 기준으로 건물의 과세표준을 안분계산했으나 노후된 건물로서 현실적인 가치없고 적정한 감가상각도 안된 것이므로 부당함 오늘도 좋은 하루 되시길 바라며, 늘 행복이 충만하시길 기원합니다.감사합니다 부가가치세법 시행령 제64조
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건물양도(토지건물) 일괄양도안분-주황규.xlsx
| 공장건물 일괄양도시 감정평가 법인 1개? 2개이상 평균? | |||||
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| 등록일 | 2014.02.04 | 답변일 | 2014.02.04 | 조회수 | 10 |
| 질문 첨부파일 | |||||
| 질문 | 1.사실관계<구체적으로 기재> 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정) 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정) 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정) 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (2013. 6. 28. 개정) 2.질의사항 질의1) 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 의 상기 감정평가법인 2이상을 말하는지요? 감정평가법인 1개의 업체의 감정평가가액도 인정되는지요? 질의2) 만약 매수인이 대출목적으로 감정평가를 받을 경우 양도인(양도법인)은 매수인이 통보하지 않으면 모르는데요. 이럴 경우에도 감정평가가액으로 안분해야 하는지요? | ||||
| 답변 |
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질의 1.
감정평가액이라 함은 감정평가법인 1개의 업체가 평가한 감정가액도 인정하는 것입니다.
질의 2.
공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우 감정평가액을 우선적용하므로
매수인이 대출목적으로 감정평가를 신청하여 과세기간 종료일 전까지 감정평가서를 받은 경우라면 감정평가액으로 안분계산하여야 할 것으로서 이경우 수정세금계산서 발급대상으로 판단됩니다.
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| 상담분류 | 부가가치세 | ||||
| 관련법령 |
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일괄양도 된 토지・건물등 가액의 안분기준 보완
(소득세법 제100조 제3항, 같은법 시행령 제166조 제6항)
가. 개정취지
○자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지
나. 개정내용
종전 | 개정 |
□ 토지・건물등의 일괄 양도시 기준시가 등으로 가액 을 안분하는 경우 ○ 가액 구분이 불분명한 경우 | □ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가
○ 좌동 |
<신설> | ○ 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 안분가액 과 30% 이상 차이나는 경우 |
<신설> | □ 유형자산(기계장치 등) 및 토지・건물등을 일괄 양도시 취득・양도가액 안분기준 보완 ○ 장부가액이 없는 경우 「상속세 및 증여세법」상 유형자산 평가가액을 기준 |
다. 적용시기 및 적용례
○ 2016.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.(2009.12.31 개정)
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.(2015.12.15 신설)
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2015.12.15. 항번개정)
소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31. 개정)
부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]
법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조[기준시가의 산정]에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2016.08.31 개정)
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28. 개정)
부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령(부가가치세법시행령64조)으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07. 개정)
소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ]
① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.(2016.12.20 개정)
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물(2009.12.31 개정)
가. 토지(2016.01.19 개정)
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물(2009.12.31 개정)
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용건물(2009.12.31 개정)
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택(2016.01.19 개정)
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
2. 제94조 제1항 제2호에 따른 부동산에 관한 권리(2009.12.31 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(2009.12.31 개정)
양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
나. 지상권·전세권 및 등기된 부동산임차권(2009.12.31 개정)
권리의 남은 기간, 성질, 내용 및 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
3. 제94조 제1항 제3호 가목에 따른 주식등(대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등은 대통령령으로 정하는 것만 해당한다): 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 가목 또는 나목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 가목 중 “평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월"은 "양도일ㆍ취득일 이전 1개월"로 본다.(2016.12.20 개정)
4. 제3호에 따른 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등 중 제3호에 해당하지 아니하는 것과 제94조 제1항 제3호 나목에 따른 주식등(2013.05.28 개정)
「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 대통령령으로 정하는 바에 따르되, 장부분실 등으로 취득당시의 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 한다.
5. 제94조 제1항 제3호에 따른 신주인수권(2009.12.31 개정)
양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
6. 제94조 제1항 제4호에 따른 기타 자산(2009.12.31 개정)
양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
7. 제94조 제1항 제5호에 따른 파생상품등(2014.12.23 신설)
파생상품등의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이란 양도·취득당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.(2009.12.31 개정)
③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009.12.31 개정)
1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)
2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2016.01.19 개정)
3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)
④ 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.(2009.12.31 개정)
⑤ 국세청장은 제4항에 따라 소유자나 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받았을 때에는 의견제출기간이 끝난 날부터 30일 이내에 그 처리결과를 알려야 한다.(2009.12.31 개정)
⑥ 제4항에 따른 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.(2009.12.31. 개정)