아파트 감가상각비 관련 질의

[주황규팀장]

아파트 감가상각비 관련 질의	| 답변일자 : 2011-09-09
● 질문
아파트를 12억원에 매입하고 분개를 하려합니다. 차변) 건물 12억 대변) 현금 12억 으로 쉽게 생각하였으나 아파트 가격의 상당 부분이 토지 가격인 바 분개에 따라 감가상각 및 법인세에 영향을 줄 수 있음을 인지하여 등기부등본상의 권리 면적 * 취득 당시 공시지가 를 토지 가격으로 산정하여 차변) 건물 3억 대변) 현금 12억 토지 9억 이렇게 분개하려 합니다. 어느 분개 방식이 타당할런지 질문드립니다.
● 답변
귀 질의의 경우 (1) 법인의 장부기장 및 결산을 위한 회계처리(분개, 계정분류 등)는 세법이 아닌 기업회계기준을 준용하는 것이므로 질의와 같이 법인이 자산을 취득하는 경우 회계처리시 취득가액의 산정등 회계처리에 관한 문의사항은 동 기업회계기준의 전문가인 세무사, 공인회계사 등의 도움을 받으시기 바랍니다. (2) 참고로 타인으로 부터 매입한 자산의 법인세법상 취득가액은 매입가액과 취득부대비용을 합한 금액을 자산의 취득가액으로 하는 것이며, 토지와 건물을 일괄가격으로 매입하는 경우 자산별 취득가액은 취득당시 시가를 기준으로 안분한 가액을 각각 자산의 취득가액으로 하는 것입니다 1. 아파트를 신규분양받는 경우 분양시 공고된 주택의 가격과 토지의 가격에 취득세, 등록세 등 기타부대비용을 가산한 금액을 장부가액으로 하여 감가상각을 해야 할 것입니다. 2. 아파트를 분양이 아닌 매입의 경우 취득가액 등을 건물과 토지의 기준시가로 안분하여 구분하여 장부에 기재 후 감가상각을 해야 할 것입니다. * 감정평가가액이 있는 경우 감정평가가액에 의거 안분계산 ㅇ 취득가액 등 × 건물의 기준시가 / (토지의 기준시가 + 건물의 기준시가) 법인세법시행령 제89조 [ 시가의 범위 등 ] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.(2012.02.02 개정) ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.(2010.12.30 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.(2005.02.19 개정) [ 부칙 ] 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.(2013.02.15 후단개정) 상속증여세법 제61조 [ 부동산 등의 평가 ] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.(2010.01.01 개정) 1. 토지(2010.01.01 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물(2010.01.01 개정) 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용건물(2010.01.01 개정) 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 4. 주택(2010.01.01 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ② 제1항제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.(2010.01.01 개정) ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.(2010.01.01 개정) ④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.(2010.01.01 개정) ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(2010.01.01 개정) ⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.(2010.01.01 개정)

case1. 최초분양 취득 분양계약서상 대지와 건물가액 구분해서 나왔으면 그 금액으로

case2.

가. 중도 매입시 시가의 안분 토지는 ⓐ 개별공시지가X 대지면적m2 , 건물은 건물은 개별주택가격확인원(관할구청) 또는 건물 기준시가(국토해양부) 주택고시가액서  ⓐ 차감

나. 또는 중도 매입시 시가의 안분 토지는 ⓐ 개별공시지가X 대지면적m2 , 주택건물은 건물신축기준금액*구조지수*용도지수*위치지수*잔가율*m2당 금액*건물면적