토지만 임대하는 차입금 과다 법인으로서 부동상 임대업을 주업으로 하는 영리내국 법인임. 보증금을 5천만원 받음
간주익금계산식 : 해당 사업연도의 보증금의 적수-임대용부동산의 건설비상당액의적수 x1/365x 정기예금이자율- 금융수익
2.질의사항
1. 계산식 중 임대용 부당산의 건설비 상당액의 적수엔 토지의 취득가액을 포함하지 않는데, 토지만 임대하는 법인이 간주임대료 계산시 해당 금액은 0이 되나요?
질의에서
임대용부동산의 건설비상당액는 당해 건축물의 취득가액(자본적 지출액 포함, 재평가차액 제외)으로 토지가액은 제외되는 것이므로
질의와 같이 건축물이 없이 토지만 임대하는 경우에는 '임대용부동산의 건설비상당액'은 없는 것입니다
조세특례제한법 시행령 제132조 【임대보증금 등의 간주익금】
⑤ 법 제138조 제1항의 규정에 의하여 익금에 가산할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 익금에 가산할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2010. 12. 30. 개정)
익금에 가산할 금액 = (당해 사업연도의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액의 적수)×[1/365(윤년인 경우에는 366으로 한다)]×정기예금이자율 - 당해 사업연도의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액
⑥ 제5항에서 “임대용부동산의 건설비상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점유기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비상당액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
2. 제1호외의 임대용부동산에 있어서는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비상당액(토지가액을 제외한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
조세특례제한법 시행규칙 제59조 【임대보증금등의 간주익금계산】
① 영 제132조 제3항 후단의 규정에 의한 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우의 임대사업에 사용되는 자산가액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. (2007. 3. 30. 개정)
일부를 임대사업에 사용하고 있는 자산의 가액×(임대사업에 사용하고 있는 부분의 면적/당해 건물의 연면적)
② 영 제132조 제5항 및 제6항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 당해 건축물의 취득가액(자본적 지출액을 포함하고, 재평가차액을 제외한다)으로 하고, 그 적수는 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 면적의 적수의 계산은 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2007. 3. 30. 개정)
1. 영 제132조 제6항 제1호의 경우 (2007. 3. 30. 개정)
지하도의 건설비 적수총계×(임대면적의 적수/임대가능면적의 적수)
2. 영 제132조 제6항 제2호의 경우 (2007. 3. 30. 개정)
임대용부동산의 건설비 적수총계×(임대면적의 적수/건물 연면적의 적수)
건물이 없는 토지를 임대하고있습니다.
부가가치세 신고시 간주임대료를 수입금액 제외로 신고하였습니다.
2.질의사항
종합소득세 신고시 부동산 임대보증금총수입금액을 작성해야하는지 임대보증금등의 총수입금액 조정을 해서 총수입금액 산입을 해야하는지 궁금합니다.
토지를 임대하고 있는 경우 종합소득세 신고시에는 부가가치세 신고시 과세표준으로 신고한 간주임대료를 소득세 신고대상 수입금액에서 제외하고
소득세법 제25조 및 시행령 제53조에 따라 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입하는 것입니다.
[참고조문]
소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
③ 법 제25조 제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조 제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 “보증금등”이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2010. 2. 18. 개정)
2. 제1호 외의 경우 (2010. 2. 18. 개정)
총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
④ 법 제45조 제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (2010. 2. 18. 개정)
2. 제1호 외의 경우 (2010. 2. 18. 개정)
총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
⑤ 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
① 영 제53조 제3항 제1호 산식에서 “기획재정부령으로 정하는 이자율”이란 연간 1,000분의 29를 말한다. (2014. 3. 14. 개정)
② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13. 개정)
2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)
임대용부동산의 매입ㆍ건설비 ×임대면적/건축물의 연면적
감사합니다.
소득세법 제25조 [ 총수입금액계산의 특례 ]
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.31 단서개정)
② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.(2009.12.31 개정)
③ 삭제(2017.12.19)
2.질의사항
토지만 임대하고 있습니다.
임대보증금에 대한 수입금액조정에서 간주임대료를 계산해야 하는 대상인지요?
토지는 제외하고 건물에 대해서만 작성하는 거면
저희는 작성대상이 아닌 것인지 궁굼합니다.
부동산임대업의 경우 소득세 신고시 임대보증금에 대한 간주임대료도 수입금액에 포함하는 것입니다.
간주임대료는 아래와 같이 계산하여 총수입금액을 산입하는 것으로 임대용부동산의 건설비상당액이 없는 경우에는 건설비상당액을 차감하지 않고
아래의 산식에 따라 계산한 금액을 총수입금액으로 하는 것이오니 참고하시기 바랍니다.
총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
하이마트에 토지를 임대해주고 하이마트가 건물을짓고 퇴거시 철거하는조건으로 임대를 해주고있습니다.
장부기장에의해 종합소득세 신고예정인데, 건물가보다 임대보증금이 많을경우 보증금적수와건설비상당액적수 차액에 대해 정해진이자율(3.4%)을 총수입금액에 산입하는걸로 알고있습니다. 이럴경우 토지임대사업은 건물자체가 없기때문에 임대보증금 받는금액전체에 이자율을 곱한금액이 모두 총수입금액에 산입해야하는것인지요~
빠른답변부탁드립니다. 수고하십시오.
부동산임대업의 경우 소득세 신고시 임대보증금에 대한 간주임대료도 수입금액에 포함하는 것입니다. 임대보증금에 대한 계산방법은 아래와 같습니다.
[참고사항] - 임대보증금에 대한 수입금액 계산
ㅇ 장부를 기장하는 경우