간주임대료 (토지임대사업자는 건물분에 대한 임대면적이 없으므로 보증금에 대한 총수입금액 계산금액에서 차감되는

[주황규 팀장]

토지임대 1기부가세 4%

             2기 부가세 3.4%

2012년 소득세 4%

토지임대 4%에대한 간주수입금액 익금산입

건물취득가액 => 토지,건물 안분해서 건설비 상당액 건물취득가액및 건물 신축비용만 기재하므로

                        토지임대사업은 건설비상당액 "0"

추계신고는 1기부가세 4% , 2기부가세 3.4% 부가세신고 그대로 간주임대료 총수입금액 산입

장부신고자는 부동산임대보증금총수입금액 익금산입 조정계산서 작성

작성후 총수입금액산입할 금액에 0보다 큰 숫자가 나오면, (예를들어 500원)

소득금액조정합계표에  "총수입금액 산입" 500 세무조정하고, 총수입금액 조정명세서에

④계정과목 ⑤결산서상 수입금액 옆에 조정의 ⑥가산에 "500" 기재

조정후 수입금액명세는 총수입금액의 ⑧조정 수입금액에 맞춰서 차액 "증","감"

부동산임대

| 답변일자 : 2012-02-14

● 질문

개인사업자(일반과세자)로써 질의드릴내용은 다음과 같습니다.
개인이 보유한 나대지를 타인에게 임대를 해주고 매월 매출세금계산서도 발행하는 개인사업자 입니다.
개인이 보유한 나대지를 임대하였으므로 토지 취득당시 대출한 이자비용과 재산세납부와 관련한 비용은 장부를 하였을시 필요경비로 인정이 되는지요?
법인에서는 업무무관부동산에 해당되어서 해당지출비용과 이자비용에 대하여 인정받을수 없다고 하는데 법인과 개인은 틀린것인지 궁금해서 질의를 드립니다.

또한가지 궁금한것은 보증금 5억원이 있는데 부가세 신고때마다 간주임대료를 신고하였는데 5억에대한 간주임대료 18,500천원은 바로 매출액이 되는지도 궁금합니다.
나대지 임대로 인하여 건물이없어서 건설비상당액을 차감할수가 없어서 장부를 기장할경우에 월임대료와 간주임대료 모두 매출액이 되는지도 궁금합니다.
자세한 설명을 부탁드립니다.

● 답변

   

질문1>

예 그렇습니다.

사업자의 장부상 차입금으로서 사업과 관련하여 사업용고정자산 취득을 위한 차입금이자는 당해 사업의 초과인출금에 대한 이자비용에 해당하지 않는 경우 사업소득을 영위하는 사업의 필요경비에 해당하는 것입니다.

질문2>

예 그렇습니다

소득세법 제25조 및 동법 시행령 제53조 제3항 제2호 및 동조 제4항 제2호에 보증금에 대한 총수입금액을 계산하여 해당 과세기간의 월임대료 수입금액과 함께 부동산임대사업소득에 대한 수입금액으로 계상하는 것입니다.

이때 토지임대사업자는 건물분에 대한 임대면적이 없으므로 보증금에 대한 총수입금액 계산금액에서 차감되는 건설비상당액은 없는 것입니다.

[관련조문]

소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
③ 법 제25조 제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조 제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 “보증금등”이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
2. 제1호 외의 경우 (2010. 2. 18. 개정)
총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
⑤ 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13. 개정)
2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)

                                                      임대면적
임대용부동산의 매입ㆍ건설비 × ─────────
                                                건축물의 연면적

날씨가 제법 쌀쌀해졌읍니다. 환절기 건강 조심하시기 바랍니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라오며, 늘 행복이 충만하시기를 기원합니다.

※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다.

● 상담분류 :

종합소득세

● 관련법령 :	소득세법    제25조
	소득세법    제53조

부동산임대업에서 보증금 적수계산시 질문입니다

| 답변일자 : 2013-05-21

● 질문

1.사실관계<구체적으로 기재>

- 기초에 보증금 적수가 5억원 입니다

- 3/31 에 보증금 1억원을 돌려주었고 (임차인 퇴거)

- 4/1 에 보증금 1억원을 받았습니다 (새로운 임차인 입주)


2.질의사항

- 보증금 적수 계산의 대상이 되는 보증금 총액에 대한 질문입니다

- 3/31 에 보증금을 돌려주고, 4/1 에 보증금을 바로 받았는데

- 3/31 은 보증금 총액이 4억 , 4/1 은 보증금 총액이 5억 맞습니까?

- 아니면 3/31 과 4/1 모두 보증금 총액 5억이 맞습니까?

● 답변

보증금 등에 대한 간주임대료는 아래 붙여드리는 소득세법 집행기준에 규정된 바와 같이 보증금의 수령일자와 관계없이 해당 임대용역을 개시하는 날부터 완료되는 날까지의 기간에 대하여 계산하는 것입니다.

따라서 귀 질의하신 경우도 보증금의 수령일자 등에 의하지 아니하고 전 임차인의 임대기간과 새로운 임차인의 임대기간에 대하여 적수를 계산하시면 될 것으로 판단되오니 참고하시기 바랍니다.

[관련 소득세법 집행기준]

소득세법 집행기준

25-53-5 【보증금에 대한 간주임대료 계산기간 등】

① 보증금 등에 대한 간주임대료는 해당 임대용역을 개시하는 날부터 완료되는 날까지의 기간에 대하여 계산하는 것이다.

② 임대인이 임대사업 개시 전에 임대용역의 제공이 없는 상태에서 신축부동산이 완공되면 해당 부동산을 사용키로 하는 임대차계약을 체결하고 임차인으로부터 받은 선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업 개시 전까지는 간주임대료의 계산대상이 되지 않는다.

③ 임대부동산 취득시 종전 소유자가 임대하고 받은 임대보증금을 매매대금에서 차감하여 지급하고 취득한 경우 승계한 임대보증금에 대하여도 간주임대료를 총수입금액에 산입한다.

④ 간주임대료에 대한 규정은 임대사업자가 임대보증금으로써 얼마만큼의 이득 또는 손실을 보았느냐는 실질을 묻지 않고 임대보증금을 지급받았다면 그 임대보증금만으로부터 간주임대료 상당의 수입이 있는 것으로 간주하는 취지의 규정이므로 임대보증금을 투자하여 손실을 입었다 하더라도 간주임대료는 계산한다.

<계산사례>

2010년 귀속 거주자의 사업소득(부동산임대업)금액의 계산

(1) 고가주택 임대보증금 20,000,000원, 월임대료 1,500,000원(임대기간：2008.1.1～2010. 12.31.)

(2) 상가건물임대 보증금 400,000,000원(2010.8.10에 수령함), 월임대료 9,000,000원(임대기간：2010.8.2～2011.8.1.)임대보증금 수령액 중 300,000,000원은 임대용건물을 취득하기 위하여 차입한 차입금을 상환하는데 사용하였고, 잔액에 대한 운용수익으로 2,000,000원의 이자소득과 유가증권처분이익이 3,000,0000원이 발생하였다.

※ 임대용 건물의 총 건설비는 580,000,000원(이중 토지가액은 300,000,000원임)1년 만기 정기예금이자율은 감안하여 국세청장이 정하는 이자율은 4.3%

(3)필요경비는 기장한 장부에 의하여 확인되며, 세무조정 후 금액은 37,400,000원이다.

☞ 사업(부동산임대업)의 소득금액 계산([1] - [2])：25,748,821원

[1]사업소득(부동산임대업)의 총수입금액 계산 (① + ②)：63,148,821원

① 주택임대：임대료 수입 1,500,000 × 12 = 18,000,000원

＊ 주택은 임대보증금을 받더라도 간주임대료를 계산하지 아니한다(2011년부터 3주택이상 보유자 중 전세보증금 3억원 초과분에 대하 간주임대료 계산)

② 상가임대：45,148,821원

㉠ 상가임대료 수입：9,000,000 × 5 = 45,000,000원

㉡ 간주임대료：148,821원

근거：임대보증금적수^＊1-건설비적수^＊2 × 정기예금이자율^＊3 × 1/365 - 금융수익^＊4

(60,800,000,000 - 42,560,000,000) × 4.3% × 1/365 - 2,000,000원 = 148,821원

^＊1：400,000,000×152일(30+30+31+30+31) = 60,800,000,000(보증금수령일자와 무관하게 임대개시일부터 적수를 계산함)

^＊2：건설비상당액의 적수(토지가액을 제외함)280,000,000 × 152일 = 42,560,000,000

^＊3：이자율은 일별로 안분계산하지 아니하고 사업연도 종료일 현재의 이자율을 적용한다.

^＊4：소득세법상 금융소득에는 유가증권처분이익은 포함하지 아니한다.

[2] 필요경비：37,400,000원

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● 상담분류 :

종합소득세

● 관련법령 :

소득세법    제25조

부동산임대

| 답변일자 : 2012-02-14

● 질문

개인사업자(일반과세자)로써 질의드릴내용은 다음과 같습니다.
개인이 보유한 나대지를 타인에게 임대를 해주고 매월 매출세금계산서도 발행하는 개인사업자 입니다.
개인이 보유한 나대지를 임대하였으므로 토지 취득당시 대출한 이자비용과 재산세납부와 관련한 비용은 장부를 하였을시 필요경비로 인정이 되는지요?
법인에서는 업무무관부동산에 해당되어서 해당지출비용과 이자비용에 대하여 인정받을수 없다고 하는데 법인과 개인은 틀린것인지 궁금해서 질의를 드립니다.

또한가지 궁금한것은 보증금 5억원이 있는데 부가세 신고때마다 간주임대료를 신고하였는데 5억에대한 간주임대료 18,500천원은 바로 매출액이 되는지도 궁금합니다.
나대지 임대로 인하여 건물이없어서 건설비상당액을 차감할수가 없어서 장부를 기장할경우에 월임대료와 간주임대료 모두 매출액이 되는지도 궁금합니다.
자세한 설명을 부탁드립니다.

● 답변

질문1>

예 그렇습니다.

사업자의 장부상 차입금으로서 사업과 관련하여 사업용고정자산 취득을 위한 차입금이자는 당해 사업의 초과인출금에 대한 이자비용에 해당하지 않는 경우 사업소득을 영위하는 사업의 필요경비에 해당하는 것입니다.

질문2>

예 그렇습니다

소득세법 제25조 및 동법 시행령 제53조 제3항 제2호 및 동조 제4항 제2호에 보증금에 대한 총수입금액을 계산하여 해당 과세기간의 월임대료 수입금액과 함께 부동산임대사업소득에 대한 수입금액으로 계상하는 것입니다.

이때 토지임대사업자는 건물분에 대한 임대면적이 없으므로 보증금에 대한 총수입금액 계산금액에서 차감되는 건설비상당액은 없는 것입니다.

[관련조문]

소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
③ 법 제25조 제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조 제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 “보증금등”이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
2. 제1호 외의 경우 (2010. 2. 18. 개정)
총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
⑤ 제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】
② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13. 개정)
2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)

임대면적
임대용부동산의 매입ㆍ건설비 × ─────────
건축물의 연면적

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● 상담분류 :

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● 관련법령 :	소득세법    제25조
	소득세법    제53조

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개인사업자 부동산임대소득에 대한 종합소득세 신고 추계신고(단순경비율,기준경비율신고) 예상시에는 부가가치세 신고시 무조건 수입금액제외시키면 안되고 과세표준에 간주임대료도 넣어준다.그래야 종합소득세 신고 안내장에 간주임대료를 포함한 수입금액을 정확히 조회 할수 있다.

개인사업자 부동산임대소득에 대한 종합소득세 간편장부및 복식장부등의 신고가 예상대는 경우

부가가치세 신고시 간주임대료를 무조건 수입금액제외로 기재하고, 하단 분개는 부가세예수금의 금액을 차변에 세금과공과로 기재하고, 향후 세무조정 - 기초입력 - 수입금액조정 - 부동산 임대보증금총수입금액(1,2,3)을 통해 익금(수입금액)산입한다.