주택과 토지 소유주가 다른 주택 매매시 양도소득세

[朱黃圭 - 실장]

● 질문

세정에 노고가 많습니다.
주택과 토지 소유주가 다른 주택 매매시 양도소득세 문의 입니다.

1. 주택 현황
가. 주택소유자 ; A [110평방미터, 약 40년전 취득]
나. 주택부수토지소유자 ; B [990평방미터, 6년전 증여 취득]
다. 지역 ; **시 **읍 [도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구]
라. A와 B가 상호 합의하여 제 3자에게 주택과 토지를 양도하려 함

2. 각각 양도소득세 문의 드립니다.
가. 주택소유자의 양도소득세 [2700만원 매매예정] ?
**시 **읍에 다른 보유주택 1채 있음
나. 주택부수토지소유자 양도소득세 [1억 7천만원 매매예정, 취득가 2000만원] ?
서울에 보유주택[아파트] 1채 있음

3. 장기보유특별공제 적용여부 문의 드립니다.
가. 주택 부수토지 인정범위가 어떻게 되나요?
상기 주택의 경우 용도상 도시지역이나 자연녹지지역으로 현실적으로 주택을 건축하기
위해서는 건폐율이 최대 20%를 초과할 수 없는 지역임.
그럼에도 불구하고 도시지역이라는 이유로 주택의 5배만 적용되는 것인지요?

4. 마지막으로 필요경비 문의 입니다.
상기 토지 취득시 증여세를 납부하였습니다. 그러나 다른 토지와 합산하여 증여세를 납부
하였는데 필요경비는 어떻게 증빙을 하여야 하는지요?

감사합니다.

● 답변

1. 주택소유자 A는 1세대 2주택에 해당되므로 양도소득세가 과세되고, 토지소유자 B는 토지만 양도한 것이므로 양도소득세가 과세됩니다.

2. 주택의 부수토지라 함은 당해 주택과 주거생활에 일체를 이루는 토지이므로 울타리나 담장 등으로 경계를 알 수 있는 경우에 그 경계의 범위 내에 있는 토지는 주택의 부수토지라고 할 수 있고, 울타리 등 특별한 경계가 없다고 하더라도 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지에 대해서는 주택의 부수토지로 봅니다.

토지소유자 B의 양도소득세를 계산함에 있어서 토지(990평방미터) 전체가 주택부수토지에 해당하는지 여부는 토지이용현황 등 관련사실을 종합하여 관할세무서장이 사실판단할 사항이고, 토지 전체가 주택부수토지에 해당되는 경우로서 도시지역 내의 경우에는 주택정착면적의 5배 이내의 토지는 주택의 부수토지로인정되고 사업용 토지에 해당되어 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제가 적용되나 주택정착면적의 5배를 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당되어 중과세율(60%)이 적용되고 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 다만, 한시적으로 2010.12.31까지 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 일반세율이 적용되나 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역은 물론 녹지지역도 도시지역에 포함되므로 주택정착면적의 5배까지만 주택부수토지로 인정됩니다.

3. 양도소득세 계산시 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 소득세법 시행령 제163조의 규정된 것에 한하는 것으로서 증여받은 자산에 대한 증여세는 필요경비로 공제되지 않는 것입니다.

다만, 소득세법 제97조 제4항 규정에 의하여 배우자 또는 직계존비속 이월과세가 적용되는 경우에는 납부한 증여세를 필요경비로 공제합니다.

이월과세란 거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여받은 날부터 5년 이내에 양도하는 경우(직계존비속의 경우 2009. 1. 1.이후 증여받아 양도하는 분부터 적용함) 양도가액에서 공제하는 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 계산하는 것입니다.

4. 양도소득세 계산식은 아래와 같으며, 국세청고객만족센터에서는 양도소득세 세액계산에 대한 서비스를 제공하고 있지 않습니다. 세액계산은 국세청 홈택스서비스 -> 생활세금 ->'양도소득세 자동계산' 코너를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

* 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr

※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.

▶ 양도소득세 계산구조 및 일반세율

1) 양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료등 = 양도차익

2) 양도차익 -장기보유특별공제 = 양도소득금액

* 장기보유특별공제(비사업용토지 및 3년 미만 보유는 제외)

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 금액 - (누진공제) = 산출세액

5) 산출세액-예정신고세액공제 = 자진납부할 세액

* 예정신고세액공제 = 과표 4600만원이하 5%적용(한도 291천원)

→ 2011년 예정신고세액공제 폐지

* 일반세율 (부동산및 부동산에 관한 권리)

- 보유기간 2년이상 양도분

과세표준	2010년, 2011년 양도		2012년 이후 양도
	적용세율	누진공제액	적용세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%		6%
4,600만원 이하	15%	1,080,000원	15%	1,080,000원
8,800만원 이하	24%	5,220,000원	24%	5,220,000원
8,800만원 초과	35%	14,900,000원	33%	13,140,000원

※ 1년미만 보유후 양도시 세율 50%

※ 2년미만 보유후 양도시 세율 40%

※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다.

● 상담분류 :

양도소득세

● 관련법령 :

소득세법 시행령 제168조 의12

주택과 부속토지의 소유주가 상이할 경우 비사업용토지로 보는지

| 답변일자 : 2009-01-05

● 질문

국세행정에 노고가 많으십니다.

주택과 토지소유자가 다른 주택을 토지와 함께 양도의 경우

질문1 : 상기와 같은 경우 주택양도시 토지소유자의 대지를 비사업용
토지로 보아 양도소득세 중과세율이 적용되는지 궁금합니다.

회신부탁드립니다.

● 답변

귀하의 국세행정에 대한 지속적인 관심과 협조에 감사드립니다.

1. 2007.01.01. 이후에 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 것이나, 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당되지 아니하고 당해 토지의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 과세표준에 따라 9%-36%(2009년도에 양도한 토지는 6%-35%) 양도소득세의 세율이 적용되는 것입니다.

2. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로서 아래 요건 중 어느 하나에 충족하는 경우는 사업용 토지로 보는 것이나, 양도하는 토지가 이에 해당되지 아니하는 경우 비사업용 토지에 해당되는 것입니다.

- 아 래 -

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

3) 보유기간 중 100분의 80 이상을 직접 사업에 사용

3. 위 2.의 규정을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제2항의 규정에 의한 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 「소득세법 시행령」 제168조의 12에서 정하는 배율(도시지역 안의 토지 5배, 도시지역 밖의 토지 10배)을 곱하여 산정한 면적은 당해 기간동안은 사업용으로 사용한 토지 보아 기간기준을 적용하는 것입니다.

이 경우 주택의 건물 소유자와 그 주택의 부수토지 소유자가 각각 다른 경우에도 주택의 부수토지(주택의 정착면적에 도시지역 안의 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배를 곱한 면적을 말함)로 사용되는 기간동안은 사업용 토지로 보아 기간기준을 적용하는 것입니다.

오늘 하루도 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

◆ 기타 법령을 조회하시려면 국세청의 ‘국세법령정보시스템’ 홈페이지 > 법령 > 조세법령 > 소득세법 또는 소득세법시행령'등을 참조하시기 바랍니다.

* 우리 센터 홈페이지 우측의 바로가기에서 ‘국세법령정보’를 클릭하여 ‘국세법령정보시스템’ 홈페이지에 접속하실 수 있습니다.

* 국세법령정보시스템 홈페이지 : http://taxinfo.nts.go.kr

※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다.

● 상담분류 :

양도소득세

● 관련법령 :	소득세법    제104조 의 3
	소득세법 시행령 제168조 의12

소유주가 토지소유주와 다른 영업용건축물의 기준면적 이내 토지

| 답변일자 : 2007-05-02

● 질문

안녕하세요? 기준면적 이내의 영업용건축물의 부수토지는 사업용토지로 보게 되어 있는데 영업용건축물의 소유주와 토지의 소유주가 서로 상이한 경우에도 토지를 사업용토지로 보는지요?

● 답변

1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 환절기에 건강 조심하시기 바랍니다.

2. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지입니다.

기간기준에서 소득세법 시행령 제168조의 6의 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 비사업용 토지에서 제외되는 것입니다.(규정내용을 요약함),

① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용

② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용

③ 보유기간중 80/100 이상을 직접 사업에 사용

이를 적용함에 있어 건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것입니다

- 토지와 건물소유자가 다른 경우에도 건축물의 부속토지인 경우는 위규정이 적용되는 것입니다.

「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호의 규정에 의하여 소유 대지가 지방세법의 규정에 의해 재산세 분리과세 또는 별도합산되는 대상 토지인지 여부를 먼저 확인하여야 할 것으로서 그 확인은 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.

※ 조세법령을 조회하시려면 국세청 홈페이지를 접속하셔서 >국세정보서비스 >법령정보 >조세법령 > 소득세법 또는 소득세법 시행령을 클릭하시기 바랍니다.

항상 건강하시기 바라며, 하시는 모든 일이 잘되기를 기원합니다.

감사합니다.

※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다.

● 상담분류 :

양도소득세

● 관련법령 :

소득세법    제104조 의 3