질문1) 1주택을 5년이상 보유하고 있는 자로서 주택을 신축하기 위해 나대지를 취득(2011.3월)한 경우 취득후 주택신축을 착공(2012.6월)하고 주택을 완공(2014.12월)한 경우 사업용으로 보는 기간기준계산시(면적은 5배이내 충족) 양도일자별로 어떻게 되는지 궁금하네요
양도일자 : 2013.6월시(취득후 2년간 사업용으로 본다면 2011.3월부터 착공전인 2012.6월까지 사업용, 공사진행중인기간도 사업용으로 본다면 2012.6월부터 2013.6월까지도 사업용이 되므로 전부 사업용으로 판단)
양도일자 : 2015.1월 (취득후 2년간, 공사진행중인기간, 완공후 주택보유기간이 모두 사업용이므로 사업용기간기준 충족으로 주택부수토지는 5배이내이므로 사업용토지에 해당된다고 판단)
질문2) 주택이 아닌 상가건물을 신축하기 위해 나대지를 취득한 경우, 취득후 상가건물을 착공하여 완공후 완공한 상가건물을 양도하였다면 주택과 같이 취득후 2년간 및 상가건물 공사진행중인 기간에 대해서 사업용사용기간으로 간주하는지요?
그리고 기존 상가건물을 5년간 사용하다가 상가건물을 멸실 내지 철거한 후에 나대지로 양도한 경우 멸실내지철거후 얼마의 기간동안
상가건물이 있는 것으로 보아 사업용사용토지로 간주하는지요?(주택은 철거후 2년간 사업용토지로 보는 것으로 알고 있습니다)
답변:주택 상가 부수토지 사업용판단
- 답변일 2016-04-12
안녕하십니까?
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.
비사업용토지 기간기준을 적용함에 있어 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 규정에 따라, 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함) 동안은 사업용기간으로 보아 기간기준을 적용합니다.
또한, 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제9호 규정에 따라, 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지의 경우 당해 건축물이 멸실·철거되나가 무너진 날부터 2년간은 사업용기간으로 보아 기간기준을 적용합니다.
(질문1)
귀 상담의 경우 2013년 6월에 양도하는 경우 고객님이 기재하신바와 같이 취득일부터 2년 및 착공일 이부 건설이 진행중인 기간인 취득일 2011년 3월부터 양도일 2013년6월까지 사업용기간으로 판정하는 것이 타당할 것으로 사료되며,
2015년 1월에 양도하는 경우 또한 고객님이 기재하신바와 같이 취득일부터 2년 및 착공일부터 완공일까지 사업용기간으로 보며, 완공일 이후에는 주택의 부수토지로서 사업용기간으로 보므로 취득일 2011년 3월부터 2015년 1월까지 사업용기간에 해당하는 하는 것으로 판단됩니다.
(질문2)
상기의 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 및 제9호 규정은 건축물에 대한 규정으로 주택으로 한정하고 있지 않음을 알려드립니다.
따라서 귀 상담의 경우 상가건물인 경우에도 고객님이 기재하신바와 같이 주택과 동일하게 적용하시면 될 것으로 판단됩니다.
▣ 소득세법 시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. <개정 2009.4.14>
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간
4. 「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년
7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년
9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년
10. 거주자가 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 2년
11. 천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌(영 제168조의8제2항의 규정에 따른 재촌을 말한다)하면서 자경(영 제168조의8제2항의 규정에 따른 자경을 말한다. 이하 이 호에서 같다)한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지(荒地)가 됨으로써 자경하지 못하는 토지 : 당해 사유의 발생일부터 2년
12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간
▣ 기획재정부 재산세제과-314 , 2010.04.06.
[ 제 목 ]
지상에 건축물이 정착되지 아니한 토지의 사업용 토지 해당 여부
[ 요 지 ]
지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해서 건설에 착공한 경우에는 해당 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 비사업용 토지에 해당하지 아니함
[ 회 신 ]
1. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해서 건설에 착공한 경우에는 해당 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 「소득세법 시행규칙」 제83조의5제1항제5호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것입니다. 이 경우 당해 토지에 대한 실제 건설의 착공 여부는 사실판단할 사항입니다.
2. 토지의 이용상황 등이 달라 이를 구분하여 과세할 때, 해당 자산에 대한 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우의 양도가액은 「소득세법」 제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 기준시가에 비례하여 안분계산하는 것이나, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
▣ 재산세과-2273 , 2008.08.18.
[ 제 목 ]
비사업용토지 판정시 주택이 멸실된 경우 사업용기간 계산
[ 요 지 ]
건축물이 멸실 · 철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 멸실 · 철거되거나 무너진 날부터 2년은 “사업용 기간”으로 보아 ‘비사업용 토지 기간기준’규정을 적용하는 것임
[ 회 신 ]
소득세법 제104조의 3 제1항의 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간 동안 소득세법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
지방세법 제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 배율(도시지역 안의 토지 5배, 도시지역 밖의 토지 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지로서의 기간은 “비사업용 기간”으로 보아 상기 2.를 적용하는 것이며, 이 경우 건축물이 멸실 · 철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 멸실 · 철거되거나 무너진 날부터 2년은 “사업용 기간”으로 보아 상기 2.를 적용하는 것입니다.
* 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.