주택임대 (Renting of residential buildings) 면세현황신고 2020년 2월 10일(월요일)까지 - 2020-01-24 주황규
작성자Jayden Ju.작성시간20.01.24조회수1,305 목록 댓글 0
1 - 사업장현황신고서 소득세법 시행규칙 별지 제19호 서식 (개정 2019.3.20.).hwp
[2019년 귀속 연말정산 및 주택임대 사업장현황 신고와 관련한 공지사항 안내] |
| 2019년 귀속 연말정산 및 사업장현황 신고와 관련하여 상담이 지연되고 있습니다. |
| 1. 연말정산 원활하고 효율적인 상담을 위하여 아래와 같이 연말정산 관련 상담정보(상담도우미, 체크리스트)를 제공해 드리오니 많은 활용을 하여 주시기 바랍니다. ☞ 연말정산 상담정보 바로가기 |
| 2. 주택임대 2019년 귀속부터 전면과세가 시행되는 주택임대소득 신고와 관련하여 주택임대소득 상담정보를 아래와 같이 안내해 드리오니 많은 활용을 하여 주시기 바랍니다. ☞ 주택임대소득 상담정보 바로가기 |
연말정산 상담도우미
https://www.nts.go.kr/intertax/yearend_helper.asp
주택임대소득 상담정보
https://www.nts.go.kr/support/support_21.asp?cinfo_key=MINF8120191107104251&menu_a=210&menu_b=100&menu_c=1000
월유지 관리비 : 공동전기료 7만원 + 인터넷 7만3천원 + 승강기유지비 10만원 + 화재보험료 5만원 + 가스요금 5만원
에스원(경비) 7만7천원 + 수도료 30,000원 + 401호 전기료 70,000원 = 52만원 정도
참고자료 : 세무서 사업자등록증,시군구청 임대사업자 등록증및 등록사항(2page) , 건축물대장(면적및 사용승인일 및 다가구주택인지 다세대주택인지 check!!), 등기부등본, 임대계약서 사본 각 1부 , 기타 : 승강기,인터넷,화재보험료,에스원
관리비에 포함됐으면 비용처리하면 안됨. 만약 비용처리 할려면 월세를 관리비를 포함해야 함.
상기 보험료 만기환급되는 적립식 금액과 당월 비용처리되는 소멸성 보험료의 구분확인.
각 임차인 호수별 월세 - 선불,후불 CHECK!!
각 임차이 회사계약(임차인 사업자등록번호계약) - 세금계산서 발행여부(일반과세자) => 공급자(발행자)가 면세사업자번호가 아닌 겸업사업자나 일반과세자의 사업자번호로 발행해야 함.
월세 입금 은행명/계좌번호 (각 임차인 월세연말정산 소득공제 금액 월 관리비 제외 안내?)
1. 부동산 등기부등본(공동지분 - 공동사업자)/ 건축물대장 / 세무서 사업자등록증사본 / 지자체 임대사업자등록증 사본(등록자만)
※ 3주택여부 판단 - 부부(가족관계등본상 부부)의 모든 소유 주택의 주소의 등기부등본
2. 2019년 도중에 있었던 임차인과 임대차계약서 사본 (전세보증금만 있는 곳도)
3. 지자체 임대차계약등록한자 지자체 임대사업자등록증(임차 주택 주소 목록 나와있는) 및 렌트홈에서 임대차계약 변동 내역 출력 가능하면 출력
4. 주택 취득시 차입금있으면 금융기관 2019년귀속 이자비용 지급내역서,
제1기 감가상각 기준내용연수 신고?
5. 대규모 수선비 전자세금계산서,전자계산서 수령여부,임대인 부담 관리비?,종합부동산세,재산세영수증 해당주택
(지방세세목별 과세증명원) , 2019년 건강보험납부 내역서, 기부금영수증, 기본공제대상자 인적사항
6. 3주택이상자 임차건물의 취득시 - 토지,건물 취득계약서사본,법무사비용,공인중개사수수료,취득세,등록세영수증
건축물대장에 나옴 주택종류
지자체 민간임대사업자 등록 한 사업자 => 렌트홈
https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open
안녕하십니까?
국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
공부상 주택으로 되어 있다고 하더라도 해당 주택을 과세사업(숙박업 등)에 사용하는 경우에는 세금계산서를 발행하여야 하는 것입니다.
부가가치세가 면제되는 주택임대용역은 해당 주택을 상시 주거용으로 사용할때만 해당되는 것입니다.
부가가치세법시행령 제41조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른
주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여
산정한 면적
부가가치세법시행령 제41조 [ 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위 ]
① 법 제26조 [ 재화 또는 용역의 공급에 대한 면세 ] 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용
(★사업을 위한 주거용의 경우는 제외★한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서
다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
(2013.06.28 개정)
부가가치세법 제26조 [ 재화 또는 용역의 공급에 대한 면세 ] |
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.(2013.06.07. 개정) 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것(2013.06.07 개정) |
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른
주민공동시설의 면적은 제외한다)(2013.06.28 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여
산정한 면적(2013.06.28 개정)
② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에
부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.(2013.06.28 개정)
1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다.
이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.(2013.06.28 개정)
2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로
보지 아니한다.
이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여
계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.(2013.06.28. 개정)
관련 집행기준 : 26-41-1 [ 주택임대용역의 면세 범위 ]
① 부가가치세가 면제되는 주택의 부수토지는 다음의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 않는 토지로 한정한다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차장 면적 및 주민공동시설의 면적 제외)
2. 주택 정착면적의 5배(도시지역 외의 토지는 10배)를 곱하여 산정한 면적
② 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용건물의 주택면적은 다음과 같이 계산한다.
구분 | 건물분 면세 범위 | 부수토지분 면세 범위 |
주택면적＞사업용 건물면적 | 주택면적 + 사업용건물면적 | MIN(㉮, ㉯) ㉮：부수토지 총면적 ㉯：MAX[건물연면적, 건물정착면적 × 5배(도시지역 외 10배)] |
주택면적≤사업용 건물면적 | 주택면적 | MIN(㉮, ㉯) ㉮：토지총면적 × (주택연면적 / 건물연면적) ㉯：MAX[주택연면적, (건물정착면적 × 주택연면적/건물연면적) × 5배(도시지역 외 10배)] |
③ 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다.
④ 주택임대로 부가가치세가 면제되는 "상시 주거용으로 사용하는 건물"이라 함은 공부상 용도에 관계없이 실제로 그 건물을 사용하는 임차자가 상시 주거용으로 사용하는지 여부에 의해 판단한다.
⑤ 주택을 임차하여 자기책임으로 전차인에게 해당 주택을 상시 주거용으로 임대하는 경우 임대인과 임차인이 제공하는 해당 주택의 임대용역은 각각 부가가치세가 면제된다.
관련 기본통칙 : 26-41-1 [ 주택임대용역의 면세범위(2019.12.23 제목개정) ]
1. 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이
사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다.
2. 영 제41조제1항에 따른 “상시 주거용으로 사용하는 건물”이라 함은 공부상 용도에 관계없이 실제로 그 건물을 사용하는
임차자가 상시 주거용으로 사용하는지 여부에 의해 판단한다. (2019.12.23 신설)
3. 주택을 임차하여 자기책임으로 전차인에게 해당 주택을 상시 주거용으로 임대하는 경우 임대인과 임차인이 제공하는
해당 주택의 임대용역은 각각 부가가치세가 면제된다. (2019.12.23. 신설)
소득세법시행규칙 제15조의 2 [ 사택의 범위 ]
① 영 제38조 제1항 제6호 단서에서 "기획재정부령으로 정하는 사택"이란 사용자가 소유하고 있는 주택을 같은 단서에 따른 종업원 및 임원(이하 이 조에서 "종업원 등"이라 한다)에게 무상 또는 저가로 제공하거나, 사용자가 직접 임차하여 종업원 등에게 무상으로 제공하는 주택을 말한다.(2009.04.14 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 사용자가 임차주택을 사택으로 제공하는 경우 임대차기간 중에 종업원 등이 전근·퇴직 또는 이사하는 때에는 다른 종업원 등이 당해 주택에 입주하는 경우에 한하여 이를 사택으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2000.04.03 신설)
1. 입주한 종업원 등이 전근·퇴직 또는 이사한 후 당해 사업장의 종업원 등 중에서 입주 희망자가 없는 경우(2000.04.03 신설)
2. 당해 임차주택의 계약잔여기간이 1년 이하인 경우로서 주택임대인이 주택임대차계약의 갱신을 거부하는 경우(2000.04.03. 신설)
법인세법시행규칙 제42조의 3 [ 임차사택의 범위(2009.03.30 신설) ]
영 제88조 제1항 제6호 나목에서 "기획재정부령으로 정하는 임차사택"이란 법인이 직접 임차하여 임원 또는 직원(이하 이 조에서 "직원등"이라 한다)에게 무상으로 제공하는 주택으로서
다음 각 호의 경우를 제외하고는 임차기간 동안 직원등이 거주하고 있는 주택을 말한다.(2019.03.20 개정)
1. 입주한 직원등이 전근ㆍ퇴직 또는 이사한 후에 해당 법인의 직원등 중에서 입주 희망자가 없는 경우(2019.03.20 개정)
2. 해당 임차사택의 계약 잔여기간이 1년 이하인 경우로서 주택임대인이 주택 임대차계약의 갱신을 거부하는 경우(2009.03.30 신설)