아파트 취득가 산정에 문의점이 있습니다.
1.사실관계<구체적으로 기재>
12년도말에 아파트를 분양받았습니다.
분양계약서에 나오는 공급가액은 608,000,000 이고,
실제로는 이에 대해서 옵션을 더해 635,000,000 을 지급 하였습니다.
이는 경기도시공사를 통해 지급사실확인을 받을 수 있습니다.
13년도 말에 이 아파트를 양도하면서,
필요경비로 공제하기 위해 취득세납입증명서를 떼다보니
그 취득에 대한 과세표준이 606,000,000가량으로 잡혀 있습니다.
제가 실제로 지급한 금액은 옵션 포함 635,000,000인데
취득세 과세표준과 분양계약서상 금액에 차이가 납니다.
2.질의사항
이런 경우 옵션포함 납부한 금액을 확인하여
취득세를 재계산하여 더 납부하고
취득가를 635,000,000 산정하여 양도세를 계산해야하는지,
아니면 분양계약서상 취득가를 잡아야하는것인지
왜 이런 차이가 나게 됐는지가 궁금합니다.
답변)
옵션비용 필요경비 해당여부
- 답변일 2014-01-20
양도소득세 분야 ]
1. 분양받은 아파트의 실지취득가액은 실제로 분양받아 납부한 금액이 실지취득가액이 되는 것입니다. 즉, 취득세 과세표준금액이 실지취득가액에 해당되지 아니합니다. (취득세에 대한 문의는 부동산소재지 관할 시.군.구청에 문의하시기 바랍니다.)
2. 한편, 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제됩니다.
즉, 신축아파트를 분양받아 옵션비용을 지출하는 경우에도 양도자산의 용도변경 ・ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하는 비용만 필요경비로 공제가능한 것으로 판단되며, 귀 사례의 옵션비용이 자본적지출액에 해당하는 경우에는 기본분양가격에 옵션비용과 확장비용을 포함한 가액이 취득가액이 되는 것으로 판단됩니다.
다만, 옵션비용이 자본적지출액에 해당하는는지 여부는 옵션계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 관할 세무서장이 판단할 사항으로서, 아래 예시를 참고하시기 바랍니다.
● 양도 부동산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
- 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
①벽지, 장판 교체비용
②싱크대, 주방기구 교체비용
③외벽 도색작업
④문짝이나 조명 교체비용
⑤보일러 수리비용
⑥옥상 방수공사비
⑦하수도관 교체비
⑧오수정화조설비 교체비
⑨타일 및 변기공사비
⑩파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫화장실공사비, 마루공사비