Q. 미등기 양도 여부
- 2006년 토지와 건물을 매입 - 매입시 토지금액과 건물금액을 따로 산정하지 아니하고 전체금액을 합산하여 매매
- 2015년 '시'에서 진행하는 도시개발사업으로 인해 건물만 지장물 보상협의하여 소유권 이전 (수용확인서 발급)
- 토지는 별도로 보상지급 예정
- 보상시 미등기 건물이라는걸 알게되었고 건축물대장은 있음
- 매입당시 건축물대장의 소유자와 매도자가 다름(원 소유자가 사망하여 상속인이 매도하였으나 소유권 이전을 하지 아니하고 매도)
위의 경우 미등기 양도로 보는지.. 아니면 미등기 양도 제외자산이 되는지 궁금합니다
만약 미등기 양도 제외로 본다면 사업용인지 비사용인지 확인 바랍니다
A. 답변:미등기 양도 여부
미등기 양도자산이란 부동산 취득시기가 도래되어 등기가 가능한 부동산임에도 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우를 말하는 것이나,
소득세법시행령 제168조 제1항 각호의 미등기양도 제외자산의 어느 하나에 해당하는 자산의 양도는 미등기양도자산으로 보지 않습니다.
이경우 소득세법시행령 제168조 제1항 제5호에 따라, 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것은 미등기 양도자산으로 보지 않는 것으로,
귀 상담의 경우 미등기 상태로 양도하였으나, 해당 자산이 상속에 의한 소유권 이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 경우 미등기 양도에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
[ 관련 법령 및 해석사례]
◆ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
◆ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
◆재산세과-660 , 2009.11.05
[ 제 목 ]
미등기양도자산에 해당하는지 여부
[ 요 지 ]
피상속인이 보존등기를 하지 아니한 상가를 상속받아 상속인이 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니하고 공익사업의 사업시행자에게 양도한 경우 해당 부동산은 미등기자산으로 보지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
피상속인이 보존등기를 하지 아니한 상가를 상속받아 상속인이 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조에 따른 사업시행자에게 양도한 경우 해당 부동산은 「소득세법」 제104조 제3항의 미등기자산으로 보지 아니하는 것임
[ 관련법령 ] 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 상가건물(1962년 사용승인, 건축물대장에는 등재되어 있으나 등기부등본에는 등기하지 않음)을 소유하던 부친이 1999년 사망함
- 소유권보존등기 및 상속등기를 하지 않은 상태에서 공익사업 시행으로 2009년 군청에서 협의매수함(상속인에게 보상금 지급)