양도소득세 과세대상 여부 ① 담장(블록조) ③ 대문(철제) ③ 보일러실(판넬조립식. 건물 옆에 별도로 설치) ④ 화장실(벽돌조. 건물 2015-06-16

[EYEDI]

Q. 양도소득세 과세대상 여부

지방자치단체로부터 토지와 건물을 수용당하고 보상금을 수령하였습니다.
보상금 중에는 다음 사항(지장물 명세서에 기재된 내용을 그대로 기재함. 합계금액은 1,000여만원임)이 포함되어 있습니다.
① 담장(블록조)
③ 대문(철제)
③ 보일러실(판넬조립식. 건물 옆에 별도로 설치)
④ 화장실(벽돌조. 건물 옆에 별도로 설치. 미등기/건축물대장미등재)
⑤ 편백, 향나무 등 나무 5그루

위의 지장물이 양도소득세 과세대상인지 여부를 질의합니다.
감사합니다. 

A. 답변:양도소득세 과세대상 여부

1. 양도하는 부동산이 양도소득세 실지거래가액 과세대상에 해당하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우 실지양도가액이라 함은 거래 당시 거래 당사자간에 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가(보상금 포함)로 지급받은 가액으로서 매매(보상)계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이며, 과세대상은 자산은 소득세법 제94조에 열거된 자산을 말하는 것으로,

토지나 건물과 별도로 구분하여 보상한 지장물이 토지에 대한 자본적지출액에 해당할 경우에는 토지에 포함하여 과세되고, 건물에 부속된 구축물에 해당하는 경우에는 건물에 포함하여 과세되는 것으로서, 귀 사례 지장물이 양도소득세 과세대상 자산에 해당하는지 여부는 관할세무서장이 사실판단할 사항입니다.

2. 상담원견해로는 단독주택 본래의 목적인 주거시설로의 사용을 위해 필요한 시설인 보일러실,화장실,담장은 양도가액에 포함되나,

별도로 평가된 수목의 가액 및 대문은 양도가액에 포함되지 않는 것으로 판단됩니니다.

◆소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

◆ 재산-3873, 2008.11.20

【제목】

토지의 양도가액에는 자본적지출에 해당하는 바닥포장비 등을 포함하는 것이며, 건물의 양도가액에는 가추, 차양 등 건축물 부속시설을 포함함

【질의】

(사실관계)

- 토지와 건물의 수용으로 인하여 보상금 수령

(질의내용)

- 지장물 보상내역 중 가추, 차양, 바닥포장비가 있는데 이 보상가액이 건물의 양도가액에 포함되는지 여부

【회신】

「소득세법」 제94조 제1항 제1호의 토지에는 자본적지출에 해당하는 바닥포장비 등을 포함하는 것이며, 건물에는 가추, 차양 등 건축물 부속시설을 포함하는 것입니다.

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Q. 수용으로 양도된 경우 양도세 신고 대상 포함 내역

안녕하세요. 양도소득세 관련 문의사항이 있어서 글을 남깁니다.

주택과 부수토지를 수용당하였습니다.

토지는 토지수용확인서에 면적과 금액이 표시된 서류가 있는데,

건물 및 다른 것들은 기타지장물이라고 하여, 수용확인서는 없는 대신에 보상금 지급조서로를 받았습니다.

이러한 경우, 1. 양도세 신고 대상은 토지만 포함되는지, 아니면 토지와 기타 지장물이 모두 포함되는지 궁금합니다.

그에 따라, 2. 양도가액은 토지 수용 금액과 기타지장물 지급 보상금이 모두 포함되는 건가요??

기타지장물에는 건물과 가닥, 바닥, 담장, 장독대, 우물, 문주, 감나무 등이 있습니다.

수용당하는 경우에 양도가액에 포함되어야 하는 금액의 구분이 어렵습니다. 

A. 지장물 과세대상

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

토지와 건물은 양도소득세 과세대상 자산이므로, 토지와 건물이 수용되는 경우 그 보상액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 건물에 부속된 시설물 및 구축물은 건물로 보는 것이므로, 건물에 부속된 시설물 및 구축물에 해당하는 지장물에 대하여 보상을 받은 경우에는 그 보상가액을 건물의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 신고하여야 할 것으로 판단됩니다.

귀 사례의 경우 지장물에 대한 보상금 중 건물에 부속된 시설물 등으로 볼 수 있는 담장, 문주 등은 건물의 양도가액에 포함하고, 바닥, 우물은 토지의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세함이 타당한 것으로 판단되며,

장독대, 감나무는 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 사료됩니다.

☞ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

☞ 재산세과-3873, 2008.11.20.

「소득세법」 제94조 제1항 제1호의 토지에는 자본적지출에 해당하는 바닥포장비 등을 포함하는 것이며, 건물에는 가추, 차양 등 건축물 부속시설을 포함하는 것입니다.

* 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

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귀 사례 담장, 대문은 토지 및 건물의 부속시설물 및 구축물로서 양도소득세 과세대상자산에 해당하는 것으로 사료됩니다. 

그러나 소나무인 수목은 토지를 양도함에 있어 수목 등의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보는 것이나, 수목의 가액을 별도로 평가하여 토지의 양도가액과 구분하여 지급받은 경우에는 당해 가액은 토지의 양도가액에도 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.

따라서 귀 상담의 경우 지장물 양도가액 포함여부는 사실판단 사항이나, 상담원 견해로는 토지, 담장, 대문은 양도가액에 포함되나, 토지와 분리가 가능한 것으로 볼 수 있는 소나무인 수목을 별도로 평가하여 구분하여 지급받은 경우 양도가액에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.

[ 종합소득세 분야 ]

토지의 양도가액과 별도로 사업시행자로부터 지급받는 수목등의 손실보상금일 경우에는 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득이 아니나, 법적 의무 없이 토지를 원만하게 명도받기 위해여 지급하는 합의금은 기타소득에 해당하는 것으로,

귀 질의의 경우 소나무인 수목을 별도로 평가하여 구분하여 지급받은 경우  보상금이 소나무 등의 가치를 평가하여 지급한 것인지 합의금 성격의 사례금인지 여부는 동 금액의 지급사유, 지급조건, 당사자간 약정내용(매매계약 등), 평가내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 사실 판단할 사항입니다.

아래의 예규해석사례를 참고하시기 바랍니다.

서면1팀-112, 2006.01.27

토지의 양도가액과 별도로 사업시행자로부터 지급받는 과수 및 농작물 등의 손실보상금은 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득이 아니나 법적의무 없이 토지를 원만하게 명도받기 위하여 지급하는 합의금은 기타소득임

서면1팀 -1514, 2005.12.09

1. 토지와 그 정착물인 수목을 동시에 양도하는 경우 토지의 양도대가는 소득세법 제94조의 규정에 의한 양도소득으로서 과세하는 것이나, 수목의 양도대가는 그 취득ㆍ생립ㆍ조림ㆍ식재의 태양 및 관련 매매계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득(임업)ㆍ산림소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임.

2. 토지의 양도가액과 별도로 구분하여 사업시행자로부터 지급받는 과수와 농작물 등 손실에 대한 보상금으로서 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득에 해당하지 아니하는 것이나, 동 보상금이 당해 토지를 원만하게 명도받기 위하여 법적 의무 없이 지급하는 합의금(소득세법 제21조 제1항 제17호)에 해당하는 경우에는 기타소득에 해당하는 것이며, 귀 문의의 보상금이 구체적으로 어디에 해당하는지는 동 보상금의 지급사유, 지급조건, 당사자간 약정내용(매매계약 등), 평가내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임을 알려드림

재소득-253, 2012.05.11

토지의 수용과 관련하여 해당 토지 내에 소재하고 있는 분묘를 이장하고 사례의 성격인 이장비 또는 보상비 명목으로 지급받는 금액은 「소득세법」 제21조 제1항 제17호의 규정에 따른 기타소득에 해당하는 것임. 다만, 분묘를 제외한 석물ㆍ수목 등을 폐기함에 따라 감정가액 등으로 객관적인 평가에 의하여 지급받는 손실보상 성격의 보상금은 소득세 과세대상에서 제외되는 것임

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1. 귀 사례 가추, 저수조, 배수관, 담장, 천막등은 양도소득세 과세대상자산에 해당하지 않으므로 과세대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

2. 귀 사례 공장, 창고, 주택 등 건물이 무허가 건물에 대한 취득당시 또는 양도당시 기준시가계산은 신축년도 및 용도, 취득시기에 대하여는 관할지방자치단체의 재산세부과내역과 사실상의 현황에 의하여 적용하여야 할 것으로 사료됩니다. 

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  양도하는 부동산이 양도소득세 실지거래가액 과세대상에 해당하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우 실지양도가액이라 함은 거래 당시 거래 당사자간에 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가(보상금 포함)로 지급받은 가액으로서 매매(보상)계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이며,  과세대상은 자산은 소득세법 제94조에 열거된 자산을 말합니다.

 토지나 건물과 별도로 구분하여 보상한 지장물이 토지에 대한 자본적지출액에 해당할 경우에는 토지에 포함하여 과세되고, 건물에 부속된 구축물에 해당하는 경우에는 건물에 포함하여 과세되는 것으로서, 귀 사례 지장물이 양도소득세 과세대상 자산에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

본 상담관 사견으로는, 귀 사례 지하수는 토지의 양도가액에 포함되어야 할 것으로 판단됩니다.

◆ 재산세과-3873, 2008.11.20.

「소득세법」 제94조 제1항 제1호의 토지에는 자본적지출에 해당하는 바닥포장비 등을 포함하는 것이며, 건물에는 가추, 차양 등 건축물 부속시설을 포함하는 것입니다.

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[양도소득세 분야]

토지 수용시 수목 등의 지장물에 대한 보상금을 토지와 별도로 지급받은 경우로서 그 지장물이 건물 또는 건물에 부속된 시설물과 구축물인 경우에는 양도소득세의 과세대상이므로 건물 양도가액에 포함되는 것이나,

귀 상담의 경우 정원석 및 수목은 건물에 부속된 시설물로 보기는 어려워 건물 양도가액에 포함되지 않는 것으로 판단되며,

또한,토지를 양도함에 있어 수목 등의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보는 것이나

귀 상담의 경우 정원식 및 수목의 가액을 별도로 평가하여 토지의 양도가액과 구분하여 지급받은 경우에는 당해 가액은 토지의 양도가액에도  포함되지 않는 것으로 판단됩니니다.

재산세과-1482, 2009.07.20 

[ 제 목 ]

임지의 임목을 일괄양도하는 경우 양도차익 산정

[ 요 지 ]

토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정함에 있어 임지와 임목을 일괄 양도한 경우 일반적으로 임목의 양도 및 취득가액은 임지의 양도 및 취득가액에 포함되는 것임.

[ 회 신 ]

토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정함에 있어 임지와 임목을 일괄 양도한 경우 일반적으로 임목의 양도 및 취득가액은 임지의 양도 및 취득가액에 포함되는 것임. 그러나 임목의 양도가액이 사업소득에 해당되어 별도 과세되는 경우 전체 양도가액에서 임목의 가액에 해당하는 가액을 공제한 금액을 양도소득세 과세대상으로 하는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

◆  서면인터넷방문상담5팀-1462, 2007.05.04

토지와 그 정착물인 수목을 동시에 양도하는 경우 토지의 양도대가는 소득세법 제94조의 규정에 의한 양도소득으로서 과세하는 것이나, 수목의 양도대가는 그 취득ㆍ생립ㆍ조림ㆍ식재의 태양 및 관련 매매계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득(임업)ㆍ산림소득 또는 양도소득으로 과세하는 것으로 귀 질의의 양도가액포함 여부는 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.

[양도소득세 분야]

토지 수용시 수목 등의 지장물에 대한 보상금을 토지와 별도로 지급받은 경우로서 그 지장물이 건물 또는 건물에 부속된 시설물과 구축물인 경우에는 양도소득세의 과세대상이므로 건물 양도가액에 포함되는 것이나,

귀 상담의 경우 정원석 및 수목은 건물에 부속된 시설물로 보기는 어려워 건물 양도가액에 포함되지 않는 것으로 판단되며,

또한,토지를 양도함에 있어 수목 등의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보는 것이나

귀 상담의 경우 정원식 및 수목의 가액을 별도로 평가하여 토지의 양도가액과 구분하여 지급받은 경우에는 당해 가액은 토지의 양도가액에도  포함되지 않는 것으로 판단됩니니다.

재산세과-1482, 2009.07.20

[ 제 목 ]

임지의 임목을 일괄양도하는 경우 양도차익 산정

[ 요 지 ]

토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정함에 있어 임지와 임목을 일괄 양도한 경우 일반적으로 임목의 양도 및 취득가액은 임지의 양도 및 취득가액에 포함되는 것임.

[ 회 신 ]

토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정함에 있어 임지와 임목을 일괄 양도한 경우 일반적으로 임목의 양도 및 취득가액은 임지의 양도 및 취득가액에 포함되는 것임. 그러나 임목의 양도가액이 사업소득에 해당되어 별도 과세되는 경우 전체 양도가액에서 임목의 가액에 해당하는 가액을 공제한 금액을 양도소득세 과세대상으로 하는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

◆  서면인터넷방문상담5팀-1462, 2007.05.04

토지와 그 정착물인 수목을 동시에 양도하는 경우 토지의 양도대가는 소득세법 제94조의 규정에 의한 양도소득으로서 과세하는 것이나, 수목의 양도대가는 그 취득ㆍ생립ㆍ조림ㆍ식재의 태양 및 관련 매매계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득(임업)ㆍ산림소득 또는 양도소득으로 과세하는 것으로 귀 질의의 양도가액포함 여부는 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.

[소득세 분야]

토지의 수용가액과 별도로 사업시행자로부터 지급받는수목 및 정원석에 대한 손실보상금 일 경우에는 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득이 아니나 법적의무 없이 토지를 원만하게 명도받기 위하여 지급하는 합의금은 기타소득에 해당하는 것입니다.

다만, 해당 정원석과 수목에 대한 보상금이 정원석과 수목 등의 가치를 평가하여 지급한 것인지 합의금 성격의 사례금인지 여부는 동 금액의 지급사유, 지급조건, 당사자간 약정내용(매매계약 등), 평가내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항입니다.

[관련 유권해석]

서면1팀-112, 2006.01.27

【제목】

토지의 양도가액과 별도로 사업시행자로부터 지급받는 과수 및 농작물 등의 손실보상금은 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득이 아니나 법적의무 없이 토지를 원만하게 명도받기 위하여 지급하는 합의금은 기타소득임

【질의】

(사실관계)

택지개발촉진법 제8조에 의거 대한주택공사로부터 택지개발부지용도로서 수용되어 동 공사로부터 전답 약 100평과 田 위에 농막 및 대추나무, 배나무 등의 유실수 등에 대한 보상금으로 소위 지장물이라는 명목으로 별도 보상을 받음

(질의내용)

보상금에 토지가액과 별도의 지장물 수용가액에 대하여 구분되어 있는데 동 지장물에 대한 수용가액에 대한 과세여부

【회신】

토지의 양도가액과 별도로 구분하여 사업시행자로부터 지급받는 과수와 농작물 등의 손실에 대한 보상금으로 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득에 해당하지 아니하는 것이나, 동 보상금이 당해 토지를 원만하게 명도받기 위하여 「법적 의무 없이 지급하는 합의금」(소득세법 제21조 제1항 제17호)에 해당하는 경우에는 기타소득에 해당하는 것임.

귀 질의의 보상금이 유실수 등의 가치를 평가하여 지급한 것인지 합의금 성격의 사례금인지 여부는 동 금액의 지급사유, 지급조건, 당사자간 약정내용(매매계약 등), 평가내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.

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[참고예규]

서면5팀-1944, 2007.07.02
토지와 그 정착물인 수목을 동시에 양도하는 경우 토지의 양도대가는 소득세법 제94조의 규정에 의한 양도소득으로서 과세하는 것이나, 수목의 양도대가는 그 취득ㆍ생립ㆍ조림ㆍ식재의 태양 및 관련 매매계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득 (임업)ㆍ산림소득 또는 양도소득ㆍ기타소득으로 과세하는 것으로 귀 질의의 보상금이 구체적으로 어디에 해당하는지는 동 보상금의 지급사유, 지급조건, 당사자간 약정내용(매매 계약 등), 평가내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.

[참고조문]

소득세법 집행기준 24-51-7 【보상금 등의 총수입금액 계산 등】
① 사업장의 수용에 따른 손실 등에 대한 대가로 지급받는 영업보상금 등사업자가 공공사업 시행과 관련하여 국가 또는 사업시행자로부터 사업장의 수용에 따른 손실 등에 대한 대가로 지급받는 영업손실보상금, 사업장이전비 및 기타 보상금은 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이나, 사업장시설 이전보상금 중 이전이 불가능한 시설에 대한 대체취득보상금은 고정자산의 양도차손익으로 보아 총수입금액에 산입하지 않는다.

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