http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1259&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=3
https://www.lawnb.com/Info/ContentView?sid=L000002024#P35
환지예정일 , 환지처분일 => ○○시청 개발정책과
권리면적(㎡) , 환지(교부)면적(㎡)
환지전종전토지면적(㎡) , 양도면적 (㎡)
취득면적(㎡) 계산
취득면적(㎡) = 환지전종전토지면적 x (양도면적/권리면적)
주거 공업 상업지역 편입일 => 도시계획과
협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 => 토지관리과 문의
ex) 32블록1롯트
비사업용여부,감면여부
환지
예전 토지구획정리사업이나 환지방식의 도시개발사업 시 대상토지의 위치, 지목, 면적, 이용도, 기타 여러 사항을 고려하여 사업시행 후 소유주에게 재배분하는 택지, 혹은 이에 따른 행위를 말한다.
용어설명
도시개발사업에서 환지방식은 주로 다음의 경우에 시행한다.
- 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우
- 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우
환지방식으로 도시개발사업 시행 시 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 경우에는 면적이 작은 토지는 과소필지가 되지 않도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수도 있다.
관련법규
「도시개발법」 제31조(토지면적을 고려한 환지), 「도시개발법 시행령」 제43조(도시개발사업의 시행방식)5. 양도당시 기준시가 산정특례
소득세법 시행령 164조 ⑨항에 의거하여 다음 각 호에 해당하는 가액이 토지 등의 기준시가 보다 낮은 경우에는 그 차액을 토지 등의 기준시가 등에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.
1호. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의
그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액
즉, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용이 발생하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하는 경우 양도시 기준시가에 대한 별도의 특례 규정이 있는 것이다.
이는 수용되는 경우 양도당시 기준시가가 보상시기에 따라 달라지는 문제가 있고 경우에 따라서는
보상가액이 양도시 기준시가에도 미치지 못하여 납세자에게 불합리하다는 점을 보완하기 위한 취지로 마련된 조문이다.
소득세법시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ]
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액보다 낮은 경우에는
그 차액을 같은 호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.(2009.02.04 개정)
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의
그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액 (2013.02.15 개정)
2. 「국세징수법」에 의한 공매와 「민사집행법」에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매
또는 경락가액(2005.02.19. 법명개정)
소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ]
① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.(2016.12.20 개정)
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물(2009.12.31 개정)
가. 토지(2016.01.19 개정)
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다).
다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로
정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는
배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물(2009.12.31 개정)
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상
국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용건물(2009.12.31 개정)
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을
고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모,
거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택(2016.01.19 개정)
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조
제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및
공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여
대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
출처 : https://community.joinsland.joins.com/column/column_print.asp?pno=1080
◆ 환지사업 시행절차 - 도시개발법
우선 환지사업의 경우 그 시행절차를 알아야 대략적인 그림이 그려진다.
위 4가지의 경우 중 가장 빈번한 「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 절차 는 다음과 같다.
① 도시개발사업에 관한 실시계획작성 → ② 실시계획인가 → ③ 환지계획작성 → ④ 환지계획인가 → ⑤ 환지예정지 지정 → ⑥ 공사완료 → ⑦ 환지처분 → ⑧ 청산
위 절차에서 가장 중요한 시점은 ⑤ 환지예정지 지정과 ⑦ 환지처분 단계이다.
두 단계는 중요한 기준이 된다고 언급한 바 있으며, 두 시점의 효과는 다음과 같 다.
⑤ 환지예정지 지정의 효과
종전의 토지에 관한 토지소유자 등은 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고 가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리 를 행사할 수 있으며, 종전의 토지에 대하여는 이를 사용, 수익할 수 없다.
⑦ 환지처분의 효과
환지계획에 정하여진 환지는 환지처분공고일 익일부터 종전토지로 인정, 청산금 은 환지처분공고일 익일에 확정된다.
◆ 보유 토지 면적
환지는 위 언급한 두 기준일에 따라 대부분이 구분된다. 환지된 토지의 면적 또한 위 두 기준일을 기준으로 세단계로 구분된다.
▪ 환지예정일 지정 전까지는 종전면적으로
▪ 환지예정일 지정 후에는 권리면적으로
▪ 환지확정일 후에는 환지면적으로 한다.
◆ 취득 및 양도 시기
환지로 인한 토지면적의 증감이 있는 경우 취득시기 및 양도시기는 다음과 같다.
▪ 권리면적에 해당하는 환지면적의 취득시기는 환지 전 토지의 취득시기로 보므로 종전토지의 당초 취득일이 된다.
▪ 증평(감평)면적은 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
(과거 예규나 유권해석의 경우 문제점이 있었지만 2001.1.1부터 규정을 명문화 하여 시행 함)
환지처분의 경우 그 빈도가 빈번하지는 않지만, 한번쯤 그 절차나 내용에 대해 인지할 필요는 있다.
환지처분이 발생한 경우 또는 환지를 양도하는 경우 환지예정지 지정일과 환지처분공고일의 효과를 알고, 절차를 유념하고 있다면 보다 현명한 절세방법을 찾을 수 있고 그 신고기한 또한 놓치지 않을 것이다.
소득세법시행령 제162조 제1항 제9호에 의거 「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 하고, 다만 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 하는 것입니다.
귀 상담의 경우 감소면적이 발생하여 환지청산금을 교부받는 경우 양도시기는 환지청산금 교부일과 관계없이 환지처분 공고일의 다음날이 되는 것으로 판단됩니다.
◉ 서면인터넷방문상담4팀-2439 , 2006.07.24
[ 제 목 ]
환지청산금에 대한 양도소득세 과세 여부
[ 요 지 ]
환지청산금을 현금으로 교부받은 부분은 양도소득세 과세대상이며 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 하는 것임
[ 회 신 ]
귀하의 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【서면인터넷방문상담4팀-384 (2006. 2.23.), 서면인터넷방문상담4팀-1504 (2004. 9.22.), 제도46014-10697 (2001. 4.20.)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ] 소득세법시행령 제152조 【환지 등의 정의】
1. 질의내용 요약
[사실관계]
o 우리 시에서 ○○시 ○○동 ○○번지 일원에 ○○토지구획정리사업을 시행하여 2006. 5. 8.일자로 환지확정처분을 완료하였음.
o 체비지 매각방법 등
- 계약금액결정: 2개기관 감정평가 후 예정가격 결정
- 계약체결방법: 수의계약 또는 공개경쟁입찰
- 계약 및 잔금일자: 2001년도 ～ 2006년도 사이
- 정산방법: 환지확정처분시 증,감 면적에 대하여는 감정가격으로 정산하여 청산금을 징수 또는 교부
[질의사항]
상기와 같은 상황에서 계약체결 당시 체비지의 면적이 환지확정 처분으로 감소되었을 때 계약당사자에게 교부한 청산금이 양도소득세 과세대상인지 여부?
▣ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
④ 법 제69조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.
1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{「지방자치법」 제3조제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 "대규모개발사업"이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.
▣ 조세특례제한법 시행규칙 제27wh
③영 제66조제4항제1호가목 및 제67조제8항제1호가목에서 "기획재정부령으로 정하는 규모"란 100만제곱미터로 하되, 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업 또는 「주택법」에 의한 대지조성사업의 경우에는 10만제곱미터로 한다.
안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
비사업용토지 여부를 판단함에 있어, 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 그 사용이 금지 또는 제한된 기간동안은 비사업용 기간에서 제외하여 비사업용토지 여부를 판단합니다.
귀 사례의 경우 임야를 취득한 후, 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지가 환지방식에 따라 도시개발사업이 진행되는 경우에는 도시개발구역으로 지정 ・ 고시된 날부터 그 사용이 제한된 날까지는 법령에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하는 것입니다.
다만, 이는 해당 토지의 본래의 용도에 사용이 제한되지 아니한 경우에는 그 사용이 제한되지 아니한 기간 동안은 지목별 사업용토지 요건을 충족하여야 하는 것으로서, 귀 사례의 경우 토지 본래의 용도가 제한되지 아니하였다면 이는 사용이 제한된 토지가 아니므로 본래의 용도로 사용하여야 사업용토지로 사용한 기간에 해당하는 것입니다.
안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
1. 조세특례제한법시행령 제66조 제4항 제2호 규정에 의거, 양도일 현재 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 감면이 배제됩니다.
귀 상담의 경우 광역시의 군지역에 해당하는 경우라도 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 경우 감면이 배제됩니다.
2. 참고로, 광역시의 군지역, 도농복합도시의 읍면지역의 농지가 주거지역등으로 편입된 경우에는 그 취득일부터 편입일까지의 소득에 대해서만 감면이 적용되는 것으로,
2001.12.31.이전에 주거지역등으로 편입된 경우에는 취득일부터 양도일까지 소득에 대해서 감면이 적용됩니다.
3. 귀 사례 광역시의 군지역 농지의 주거지역 편입일이 2001.12.31.이전인 경우라 할지라도 환지예정지로 편입되어 3년이 경과한 경우라면 감면적용이 어려운 것으로 판단됩니다.
도시개발법 법률 제15600호 일부개정 2018. 04. 17.
제35조(환지 예정지의 지정)
① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.
② 제29조제3항 및 제4항은 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려고 할 때에 준용한다.
③ 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려면 관계 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 예정지의 위치ㆍ면적과 환지 예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다.
제36조(환지 예정지 지정의 효과)
① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
⑤ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 임대료ㆍ지료(地料), 그 밖의 사용료 등의 증감(增減)이나 권리의 포기 등에 관하여는 제48조와 제49조를 준용한다.
제36조의2(환지 예정지 지정 전 토지 사용)
① 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제35조에 따라 환지 예정지를 지정하기 전이라도 제17조제2항에 따른 실시계획 인가 사항의 범위에서 토지 사용을 하게 할 수 있다. [개정 2016.1.19 제13805호(주택법)] [[시행일 2016.8.12]]
1. 순환개발을 위한 순환용주택을 건설하려는 경우
2. 「국방·군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방·군사시설을 설치하려는 경우
3. 제7조제1항에 따른 주민 등의 의견청취를 위한 공고일 이전부터 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설을 목적으로 토지를 소유하고 있는 경우
4. 그 밖에 기반시설의 설치나 개발사업의 촉진에 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우
② 제1항제3호 또는 제4호의 경우에는 다음 각 호 모두에 해당하는 경우에만 환지 예정지를 지정하기 전에 토지를 사용할 수 있다.
1. 사용하려는 토지의 면적이 구역 면적의 100분의 5 이상(최소 1만제곱미터 이상)이고 소유자가 동일할 것. 이 경우 국유지·공유지는 관리청과 상관없이 같은 소유자로 본다.
2. 사용하려는 종전 토지가 제17조제2항에 따른 실시계획 인가로 정한 하나 이상의 획지(劃地) 또는 가구(街區)의 경계를 모두 포함할 것
3. 사용하려는 토지의 면적 또는 평가액이 구역 내 동일소유자가 소유하고 있는 전체 토지의 면적 또는 평가액의 100분의 60 이하이거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증금을 예치할 것
4. 사용하려는 토지에 임차권자 등이 있는 경우 임차권자 등의 동의가 있을 것
③ 제1항에 따라 토지를 사용하는 자는 환지 예정지를 지정하기 전까지 새로 조성되는 토지 또는 그 위에 건축되는 건축물을 공급 또는 분양하여서는 아니 된다.
④ 제1항에 따라 토지를 사용하는 자는 제28조에 따른 환지 계획에 따라야 한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정의 시행에 필요한 구체적인 절차, 방법 및 세부기준 등은 대통령령으로 정할 수 있다.
[본조신설 2011.9.30] [[시행일 2012.4.1.]]
제40조(환지처분)
① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.
③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.
제41조(청산금)
① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다. [개정 2011.9.30] [[시행일 2012.4.1]]
② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.
제42조(환지처분의 효과)
① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.
③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.
제43조(등기)
① 시행자는 제40조제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다.
② 제1항의 등기에 관하여는 대법원규칙으로 정하는 바에 따른다.
③ 제40조제5항에 따라 환지처분이 공고된 날부터 제1항에 따른 등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인(登記原因)이 생긴 것임을 증명하면 다른 등기를 할 수 있다.
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의
지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서
대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2018년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상]
대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는
양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정
지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로
정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2016.12.20 단서개정)
② 농업법인이 해당 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 그 토지를 양도하거나 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는
그 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을
법인세로 납부하여야 한다.(2010.01.01 개정)
③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2010.01.01 개정)
조세특례제한법시행령 제66조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 ]
① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서
"한국농어촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로
이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2 제1항
제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.(2013.02.15 개정) [ 부칙 ]
1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라
설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
(2016.01.22 개정)
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역(2001.12.31 신설)
3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역(2015.02.03 개정)
② 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 법인”이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」제16조에 따른
영농조합법인 및 같은법 제19조에 따른 농업회사법인을 말한다.(2010.02.18 개정)
③ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경영이양직접지불보조금”이란 「농산물의 생산자를 위한 직접지불제도
시행규정」 제4조에 따른 경영이양보조금을 말한다.(2010.02.18 개정)
④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상
자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.(2010.02.18 개정)
1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시[「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農)
복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된
행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다]에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및
공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지.
다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(2016.01.22 개정)
가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하
이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서
대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에
편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
(2013.02.15 개정)
나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의
시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서
기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우(2008.02.29 직제개정)
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에
대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터
3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다)(2013.02.15 신설)
2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는
그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지.
다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.(2011.06.03 개정)
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다.(2016.02.05 개정)
1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준
(2012.02.02 신설)
2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의
토지로서 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우: 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준(2016.02.05 개정)
3. 「광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률」, 지방자치단체의 조례 및 지방자치단체의 예산에 따라 광산피해를 방지하기
위하여 휴경하고 있는 경우: 휴경계약일 현재의 농지 기준(2012.02.02 신설)
⑥ 「소득세법」 제89조 제1항 제2호 및 법 제70조의 규정에 의하여 농지를 교환·분합 및 대토한 경우로서 새로이 취득하는
농지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
에 있어서는 교환·분합 및 대토 전의 농지에서 경작한 기간을 당해 농지에서 경작한 기간으로 보아 제1항 본문의 규정을 적용한다
.(2010.02.18 개정)
⑦ 법 제69조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 소득”이란 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 양도소득금액(이하 이 항에서
"양도소득금액"이라 한다)중 다음 계산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. 이 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에
관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가를
양도 당시의 기준시가로 보며, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하거나 양도한 경우 또는 주거지역등에 편입되거나
환지예정지 지정을 받은 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다.(2015.02.03 개정)
주거지역등에 편입되거나 환지 취득당시
예정지 지정을 받은 날의 기준시가 - 기준시가
양도소득금액 × (──────────────────────── )
양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가
⑧ 법 제69조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우”란 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(2010.02.18 개정)
1. 당해 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 휴업·폐업하거나 해산하는 경우
2. 당해 토지를 3년 이상 경작하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 경우
⑨ 법 제69조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의
과세표준신고(예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령이 정하는 세액면제신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다
. 이 경우 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도한 경우에는 당해 양수인과 함께 세액감면신청서를 제출하여야 한다.
(2008.02.29 직제개정)
⑩ 제9항 후단의 규정에 의한 세액감면신청서를 접수한 당해 세무서장은 제2항의 규정에 의한 법인의 납세지 관할세무서장에게
이를 즉시 통지하여야 한다.(2003.12.30 개정)
⑪ 제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의
어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이
이를 경작한 기간으로 본다.(2012.02.02 개정)
1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다)(2011.06.03 개정)
2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간(2010.02.18 신설)
⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지
양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서
상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에
고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항 제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이
경작한 기간으로 본다.(2010.12.30 개정)
1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구(2011.08.30 개정)
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조ㆍ제7조ㆍ제7조의2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지(2010.02.18 개정)
3. 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역(2009.02.04 신설)
⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
(2016.02.05 개정) [ 부칙 ]
1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것(2016.02.05 신설)
2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것(2016.02.05 신설)
⑭ 제4항·제6항·제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자
각각의 「소득세법」 제19조 제2항에 따른 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조 제2항에 따른
부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다. 이하 이 항에서 "사업소득금액"이라
한다)과 같은 법 제20조 제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천 700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은
해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.
(2017.02.07 개정)
조세특례제한법시행규칙 제27조 [ 농지의 범위 등 ]
① 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항의 규정에 의한 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는
토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.(2005.12.31 개정)
② 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항에 따른 농지에 해당하는지 여부의 확인은 다음 각 호의 기준에 따른다.(2011.08.03 개정)
1. 양도자가 8년(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사, 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」
에 따른 영농조합법인 및 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 3년, 영 제67조 제3항 제1호 및 제2호에 따른 종전의 농지를
양도하는 경우에는 4년)이상 소유한 사실이 다음 각 목의 어느 하나의 방법에 의하여 확인되는 토지일 것.
이 경우 법 제70조의2 제1항에 따라 양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 농지등을 다시 양도하는 경우로서 영 제66조
제4항에 따른 농지에 해당하는지를 확인하는 경우 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의3 제3항에 따른
임차기간 내에 경작한 기간은 해당 농업인이 해당 농지등을 소유한 것으로 본다.(2014.03.14 개정)
가. 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통한 등기사항증명서 또는 토지대장 등본의 확인
(2017.03.17 개정)
나. 가목에 따른 방법으로 확인할 수 없는 경우에는 그 밖의 증빙자료의 확인(2006.07.05 개정)
2. 양도자가 8년 이상(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사, 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률
」에 따른 영농조합법인 및 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 3년, 영 제67조 제3항 제1호 및 제2호에 따른 종전의
농지를 양도하는 경우에는 4년)농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이
다음 각 목 모두의 방법에 의하여 확인되는 토지일 것(2014.03.14 개정)
가. 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 주민등록표 등본의 확인. 다만, 신청인이 확인에
동의하지 아니한 경우에는 그 서류를 제출하게 하여야 한다.(2011.08.03 개정)
나. 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부원본과 자경증명의 확인(2006.07.05 개정)
③ 영 제66조 제4항 제1호 가목 및 제67조 제8항 제1호 가목에서 "기획재정부령이 정하는 규모"란 100만제곱미터로 하되,
「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업 또는 「주택법」에 의한 대지조성사업의 경우에는 10만제곱미터로 한다.
(2014.03.14 개정)
④ 영 제66조 제4항 제1호 나목 및 제67조 제8항 제1호 나목에서 “기획재정부령으로 정하는 공공기관”이란
「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정된 공공기관과 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방직영기업ㆍ지방공사ㆍ
지방공단을 말한다.(2014.03.14 개정)
⑤ 영 제66조 제4항 제1호 나목 및 제67조 제8항 제1호 나목에서 “기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”란 사업 또는 보상을
지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유를 말한다.(2014.03.14 개정)
⑥ 영 제66조 제7항 단서 및 제67조 제7항 단서에 따른 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가는 보상금 산정 당시
해당 토지의 개별공시지가로 한다.(2014.03.14 개정)
⑦ 영 제66조 제12항 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 지역"이란
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.(2010.04.20 항번개정)
1. 「공공주택 특별법」 제6조에 따라 지정된 공공주택지구(2017.03.17 개정)
2. 「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따라 지정된 정비구역(2009.04.07 신설)
3. 「신항만건설촉진법」제5조에 따라 지정된 신항만건설예정지역(2009.04.07 신설)
4. 「도시개발법」제9조에 따라 지정된 도시개발구역(2009.04.07 신설)
5. 「철도건설법」제9조에 따라 철도건설사업실시계획 승인을 받은 지역(2009.04.07 신설)
6. 제1호부터 제5호까지와 유사한 경우로서 다른 법률에 따라 예정지구 또는 실시계획 승인을 받은 지역 등 해당 공익사업으로
인해 해당 주민이 직접적인 행위제한(건축물의 건축, 토지의 형질변경ㆍ분할 등)을 받는 지역(2009.04.07 신설)
조세특례제한법 기본통칙
69-0…1 [ 농지의 자경기간 계산 ]
69-0…2 [ 양도일 현재 농지 여부 ]
69-0…3 [ 자경농지의 범위(2013.05.24 제목개정) ]
69-0…4 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 면제 ]
69-66…1 [ 과수원등이 농지에 포함되는지 여부 ]
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 기본통칙 : 69-0…1 [ 농지의 자경기간 계산 ]
① 환지된 농지의 자경기간 계산은 환지전 자경기간도 합산하여 계산한다.(2002.04.15 개정)
② 증여받은 농지는 수증일 이후 수증인이 경작한 기간으로 계산한다.(2002.04.15 신설)
③ 교환으로 인하여 취득하는 농지에 대하여는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산한다.(2002.04.15. 신설)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 기본통칙 : 69-0…2 [ 양도일 현재 농지 여부 ]
양도일 현재 실제로 경작에 사용되는 토지를 대지가액에 상당하는 가액으로 양도하거나 또는 양도후 건축용 대지로 사용하기 위하여 매각되는 경우에도 양도일 현재 농지(영 제66조 제4항 제1호 및 제2호의 토지는 제외한다)로 본다.(2013.05.24. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 기본통칙 : 69-0…3 [ 자경농지의 범위(2013.05.24 제목개정) ]
① 법 제69조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 경작한 농지로서 위탁경영하거나
대리경작 또는 임대차한 농지를 제외한다.(2013.05.24 개정)
② 종중소유농지를 종중원 중 일부가 농지소재지에 거주하면서 직접 농작물을 경작하는 경우 법 제69조 제1항의 규정에 의한
자경농지로 본다.(2013.05.24. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 기본통칙 : 69-0…4 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 면제 ]
법 제69조에서 "8년이상 계속하여 직접 경작한 토지"라 함은 양도일 현재 농지이고 당해 농지 보유기간 동안에 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 경우로서 영 제66조 규정의 요건에 해당하는 경우를 말하는 것으로
양도일 현재 농지소재지에 거주하지 아니한 경우에도 양도소득세의 면제대상이 된다.(2002.04.15. 신설)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 기본통칙 : 69-66…1 [ 과수원등이 농지에 포함되는지 여부 ]
① 영 제66조의 규정에 의한 농지에는 직접 공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 과수원을 포함한다.
(2002.04.15 개정)
② 삭제(2013.05.24.)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-1 [ 자경농지 감면 요건 ]
농지를 보유한 기간 중 8년 이상(경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사·영농조합법인·농업회사법인에게 2018.12.31.까지 양도하는 경우에는 3년 이상) 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 경우로서 양도일 현재 농지이면 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 있다.
(2017.02.21. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-2 [ 자경농지 감면 대상자 ]
자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정은 거주자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함)를 그 대상으로 하는 것이며,
2013.2.15. 현재 비거주자인 자가 2015.12.31.까지 토지를 양도하는 경우에는 8년 이상 자경 등 양도소득세 감면요건을 충족한 경우에는 양도소득세를 감면받을 수 있다.
(2017.02.21. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-20 [ 농지의 범위 ]
양도일 현재 농지는 논·밭·과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에
직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함한다.
(2017.02.21. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-21 [ 농지의 판정 ]
농지의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 판정하며, 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고
그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과되기 전의 토지로서 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 판단한다.
(2017.02.21 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-22 [ 주거지역 등에 편입된 토지의 감면 배제 ]
8년 이상 자경한 농지를 주거지역 등에 편입된 날부터 3년을 경과하여 양도하면 감면을 배제하는 취지는 대도시 근교 주거지역의
대지 위에서 채소 등을 경작하는 경우에도 농지로 취급되어 감면되는 불합리한 점을 개선하고, 대지와 경제적 가치에서
큰 차이가 없는 도시지역 내의 농지를 감면배제하여 농지에 대한 투기수요를 억제할 수 있도록 하기 위한 것이다.
(2017.02.21. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-23 [ 2001.12.31. 이전에 주거지역 편입 등으로 감면대상 농지에서 배제되는 농지 범위 ]
지 역 구 분 | 편입(지정)된 날부터 | ||
3년 이내 양도 | 3년 경과 양도 | ||
주거지역 등에 편입된 농지 | 특별시·광역시·시지역 | 취득일부터 양도일 까지 발생한 양도소득 금액에 대해서 감면
| 감면배제 |
광역시의 군지역 도농복합시의 읍·면지역 | 감면 | ||
대규모 개발사업의 단계적시행및보상지연지역 | 감면 | ||
위 외의 기타지역 | 감면 | ||
환지예정지로 지정받은 토지 | 감면배제 | ||
(2017.02.21. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-24 [ 2002.1.1. 이후에 주거지역 편입 등으로 감면대상 농지에서 배제되는 농지 범위 ]
지 역 구 분 | 편입(지정)된 날부터 | ||
3년 이내 양도 | 3년 경과 양도 | ||
주거지역 등에 편입된 농지 | 특별시 · 광역시 · 시지역 | 취득일부터 주거지역 등의 편입일 또는 환지 예정지 지정일까지 발생한 양도소득금액에 대해서 감면
| 감면배제 |
광역시의 군지역 도농복합시의 읍·면지역 | 좌 동 | ||
대규모 개발사업의 단계적시행 및 보상지연지역 | 좌 동 | ||
위 외의 기타지역 | 좌 동 | ||
환지예정지로 지정받은 토지 | 감면배제 | ||
* 주거지역 등에 편입 후 3년 경과한 농지라도 주거지역 등에 편입 후 3년 이내에 대규모 개발사업이 시행되고 단계적 사업시행
또는 보상지연으로 인해 편입된 후 3년이 경과한 경우에는 감면 적용(2013.2.15.이후 최초 양도분부터 적용)
(2017.02.21 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-25 [ 주거지역에 편입된 날 ]
주거지역에 편입된 날은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시관리계획의 결정내용을 국토해양부장관이 관보에 고시한 날(시·도지사가 하는 경우에는 해당 시·도의 공보에 고시한 날)을 말한다.
(2017.02.21. 개정)
조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ]
* 관련 집행기준 : 69-66-26 [ 용도지역이 지정되지 아니한 경우 ]
농지가 도시지역에 편입된 경우로서 세부 용도지역(주거·상업·공업·녹지지역)이 지정되지 아니한 때에는 녹지지역으로
지정된 것으로 본다.
(2017.02.21. 개정)
개발계획수립(고시일 2015.03.11)에 의해 도시개발환지 방식으로 시행업자에게 30억(손실보상및지장물20억)에 매매하였습니다 .
1)양도세 8년자경 감면이 가능한지요? 도시지역 편입일인 2008년12월1일까지의 양도소득에 대하여 8년자경 감면이 가능한지요?
2)조세특례제한번제77조 공익사업용 토지등에 해당되어 양도세에 대한 10% 감면이 가능한지요?
3)공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에관한 법률및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지에 해당되어 비사업용 토지로 보지않는 토지에 해당되는지요?
4)사업용토지자경 기간(60%이상)계산시,총보유기간을 의제취득일인 1985.1.1일부터 계산하는지 아니면 실제취득일1983.10.1부터 계산하는지요?
1983.10.1~2011.12.1(도시지역편입일 2008.12.1부터3년 사업용토지 인정기간)총기간중 60%자경기간 계산하는지요?
1985.1.1~2011.12.1(도시지역편입일 2008.12.1부터3년 사업용토지 인정기간)총기간중 60%자경기간 계산하는지요?
5)매수자의 매수조건에 의해서 토지는30억 (총50억)지장물이 20억으로 계약하였습니다 .제가 평가하기는 지장물이 5억정도로 생각되어
45억으로 양도금액을 신고하려 합니다 매매계약서금액 30억과 다른 45억으로 신고하여도 되는지요? 또한 지장물에대한 객관적인 감정서가 첨부되어야 하는지요?
안녕하십니까?
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
질의1)
8년자경농지 감면을 적용함에 있어 농지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 · 상업지역 또는 공업지역에 편입된 경우에는 취득일부터 편입일까지 발생한 소득이 감면대상이 되나,
양도일 현재 특별시 · 광역시(군지역 제외) 또는 시(도농복합시의 읍면지역 제외)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 · 상업지역 또는 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면이 배제됩니다.
귀 상담의 경우 시 지역안의 농지로서 주거지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지인 경우 8년 이상 재촌 자경한 농지라 하더라도 조세특례제한법 제69조 규정에 의한 자경농지 양도소득세 감면을 적용 받을 수 없는 것으로 판단됩니다.
▣ 조세특례제한법 집행기준 69-66-24 【2002.1.1. 이후에 주거지역 편입 등으로 감면대상 농지에서 배제되는 농지 범위】
지역구분 | 편입(지정)된 날부터 | ||
3년 이내 양도 | 3년 경과 양도 | ||
주거지역 등에 편입된 농지 | 특별시·광역시·시지역 | 취득일부터 주거지역 등의 편입일 또는 환지예정지 지정일까지 발생한 양도소득금액에 대해서 감면 | 감면배제 |
광역시의 군지역 도농복합시의 읍·면지역 | 좌 동 | ||
대규모 개발사업의 단계적 시행 및 보상지연지역 | 좌 동 | ||
위 외의 기타지역 | 좌 동 | ||
환지예정지로 지정받은 토지 | 감면배제 | ||
* 주거지역 등에 편입 후 3년 경과한 농지라도 주거지역 등에 편입 후 3년 이내에 대규모 개발사업이 시행되고 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 인해 편입된 후 3년이 경과한 경우에는 감면 적용(2013.2.15.이후 최초 양도분부터 적용)
질의2)
조세특례제한법 제77조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득(상속받은 토지 등은 피상속인 취득일)한 토지 등을 양도한 경우에 양도소득세 감면 적용이 됩니다.
① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
② 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
귀 상담의 경우, 상기 ①∼③에 따라 토지 등이 수용되는 경우, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한(상속받은 토지등은 피상속인 취득일) 토지등을 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제77조에 따른 수용감면 적용이 가능한 것으로 판단됩니다.
질의3)
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지인 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이므로,
귀 상담의 경우 사업인정 고시일로부터 2년 이전에 취득한 경우로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우 사업용토지로 보는 것으로 사료됩니다.
질의4)
비사업용토지를 판정함에 있어서 보유기간이란 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하는 것으로서, 귀 사례의 경우 취득일은 1983.10.1.이 될 것으로 판단됩니다.
▣ 서면인터넷방문상담4팀-286 , 2008.01.31
[ 제 목 ]
의제취득일 이전에 취득한 토지의 비사업용 토지 판정
[ 요 지 ]
비사업용 토지 기간기준을 적용함에 있어 의제취득일 이전에 취득한 토지의 소유기간이란 토지 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하는 것임
[ 회 신 ]
「소득세법」 제104조의3 제1항 및 동법 시행령 제168조의6 규정을 적용함에 있어 토지 소유기간이란 토지 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하는 것임
질의5)
양도하는 부동산이 양도소득세 실지거래가액 과세대상에 해당하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우 실지양도가액이라 함은 거래 당시 거래 당사자 간에 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가(보상금 포함)로 지급받은 가액으로서 매매(보상)계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것으로,
귀 상담의 경우, 별도의 평가 없이 매매계약서에 기재된 금액과 다르게 양도가액을 구분하는 경우 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.
▣ 서면4팀-2973, 2006.08.28
【제목】
과수원 토지를 양도함에 있어 과수의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보는 것임
【질의】
1. 사실관계
- 과수원 토지(A) 1,000평(지상에 20년생 배나무 500주 포함)을 양도가액 20억원에 2005.11.31. 양도
- 양도한 토지(A)에는 20년생 배나무 500주가 포함되어 있으나, 매매계약서상에는 토지가액 및 배나무가액을 구분하지 아니하고 양도하였음.
- 양도일 이후 토지 및 배나무에 대하여 감정기관에 예정감정을 받은 바, 감정평가가액은 토지 10억원 배나무 2억원이라고 예정감정 하므로 정식으로 감정평가 의뢰하여 감정평가를 받아 실지양도가액 20억원을 감정평가가액 비율로 안분하여 토지양도가액(약 16억원)을 산정하여 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부
2. 질의요지(쟁점)
- 과수원 토지(A) 양도시 매매계약서에 “토지가액과 배나무가액을 구분하지 않고 배나무 등 포함”으로 매매계약서상에 표시하여 양도가액 20억원에 양도하였음.
- 양도일 이후 토지와 배나무에 대한 감정평가(토지 10억원, 배나무 2억원)를 받아 그 감정평가한 가액 비율로 실지양도가액을 안분하여 토지(A)의 양도가액(약 16억원)을 산정한 가액으로 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부
【회신】
과수원 토지를 양도함에 있어 과수의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보는 것임