필요경비 - 2019-10-29.hwp매매유형별 양도세 신고 필요서류 선우회계법인 주황규팀장 세무다음카페 : http://cafe.daum.net/transtax
일반부동산양도시 | 1세대1주택비과세 특례(9억원이하) | 1세대1주택 비과세 고가주택(9억초과) | 재개발조합원입주권 |
1. 양도계약서 2. 취득계약서 3. 감가상각비명세서(임대업) 4. 기타필요경비1) 5. 관련 공부
| 1. 양도계약서 2. 주민등록등본 3. 주민등록초본 4. 양도주택 관련공부2) 5. 특례주택 관련공부2)
| 1.주민등록등본 2.주민등록초본 3.양도계약서 4.취득계약서 5.기타필요경비1) 6.관련 공부2)
| 1.입주권 양도계약서 2.종전부동산취득계약서 (무허가주택확인원) 3.기타필요경비1) 4.관련 공부2) 5.관리처분인가내역서 6.청산금납부내역서 7.조합원분양계약서 8.국공유지 매수계약서 9.토지연부이자영수증 |
일반증여 | 부담부증여 | 개발.재건축아파트 | 신축감면주택(99조등) |
1.증여계약서 2.가족관계등록부(호적등본) 3.주민등록등본 4.관련 공부2) 5.시가평가증빙
| 1. 증여계약서 2. 가족관계등록부(호적등본) 3. 취득계약서 4. 전세계약서 5. 대출잔액증명원 6. 기타필요경비1) 7. 관련 공부2)
| 1.아파트 양도계약서 2.종전주택취득계약서 (입주권취득계약서) 3. 기타필요경비1) 4. 관리처분인가내역서 5. 청산금납부내역서 6. 조합원(공급)분양계약서 7. 국공유지 매수계약서 8. 토지연부이자영수증 9. 임시사용승인서 (준공인가증) 10. 종전주택관련공부2) 11. 신축아파트관련공부2) | 1.양도계약서 2.일반분양 : 아파트공급계약서 승계조합원:입주권취득계약서 원조합원 : 종전주택취득계약서 3.계약금 납부 영수증 4.조합원 분양계약서 5.관리처분인가내역서 (사업시행인가서) 6.임시사용승인서 (준공인가증) 7.기타 필요경비1) 8.종전주택관련공부2) 9.신축아파트관련공부2)
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관리처분계획인가전양도차익 | 인가후양도차익 | |||
재건축-평형,조합원지분,무상지분(관리처분인가일현재평가액),지분율,무상평수,분담금액(청산금지급,수령,없음) 조합원공급계약서,분양금수납카드,관리처분계획인가일,종전부동산등기부등본,건축물관리대장,종전부동산토지대장 | 1. 실거래양도가액 2. 관리계획처분인가일 3. 관리처분계획인가일 현재평가액 4. 신축아파트 실거래필요경비 5. 청산금(없음,납부액,수령액) 6. 종전부동산 취득일자 7. 종전부동산 실거래 취득가액 8. 종전부동산 실거래 필요경비 |
※ 필요경비 법무사 공인중개사 사업자등록번호 , 세금계산서/현금영수증
1) 기타 필요경비 | 2) 관련공부 |
- 법무수수료 - 중개수수료- 취득세,등록세등 - 인테리어 영수증 - 설비비(자본적 지출) - 컨설팅수수료 | - 등기부등본 - 토지대장 - 건축물대장 - 개별주택가격확인원 - 개별공시지가확인원 - 공동주택확인원 |
☞ 용도변경, 개량, 소송・화의비용, 가치증가・내용연수 연장 비용으로서 신용카드매출전표, 세금계산서 등 증명서류를 수취・보관한 경우 (2016.2.17. 이후 지출하는 분부터 적용)에만 필요경비로 인정 ☞ 2011년부터 환산취득가액으로 취득가액산정시 감가상각비 누계액을 환산취득가액에서 차감 ☞ 2011년부터 취득세와 등록세(취득관련분) 통합 (잔금지급일 60일 이내에 취득세와 등록세 합친 취득세) | |
필요경비 인정 | 필요경비 불인정 (수익적 지출의 예시) |
① 취득세,등록세(지방세세목별과세증명 양도지번기재),인지대,공증비용 등 ② 법무사 수수료(영수증) 및 중개수수료(현금영수증 수취) ③ 아파트베란다샷시설치및교체,발코니,방확장 공사비용 ④ 토지초과이득세 및 개발.재개발부담금 ⑤ 상.하수도 배관공사 ⑥ 난방시설 교체비용(보일러 교체비용등) ⑦ 소유권확보 소송비용,화해비용 ⑧ 장기할부조건 연부이자 ⑨ 올림픽선수촌아파트 기부금 10. 경매취득시 유치권 변제금액 11.건축허가취소의 행정소송비용 12. 사해행위소송시 국가화해비용 13. 경락대금에 불포함된 대항력있는 전세보증금 14.토지개량을 위한 장애철거비용 15.불법건축물 철거비용 16.묘지이장비(세금계산서) 17.부동산 매각 광고료 18.대신 지급한 매수인 등기비 19. 매입한 채권매각차손 금액 , 증권거래세 20. 대신 지급한 전 매도인의 양도세 21. 취득시 부담한 부가가치세(비사업용) 불공 22. 양수인 부담한 양도자의 연체료 23. 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금 24. 이축권 취득비용 25. 양도소득세 신고서 작성비용(세무수수료) 26. 농지조성비 및 전용부담금 27. 자바라 및 방범창 설치비용 28. 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금 29. 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등. 홈오토설치비 | ① 고가 샹들리제 등 구입비용 ② 벽지,장판 교체비용 ③ 싱크대,주방기구 구입.교체비용 ④ 페인트 및 방수공사비 ⑤ 외벽 도색작업비용 ⑥ 보일러 수리비용 ⑦ 임차인퇴거 보상비용 ⑧ 금융기관 대출금 지급이자 ⑨ 경매취득시 세입자 명도비용 10. 택지초과소유부담금 11. 은행대출시 감정비,해지비 12.장기할부조건 연체이자 13. 경매 낙찰금 지연에 따른 이자 14. 매매계약 해약으로 인한 위약금 15. 경품아파트 원천징수 소득세 16. 세입자에게 지출한 철거비용 17. 토지 취득시 학교법인 기부금 18. 아파트 중도금 선납 시 할인비용 19. 취득세의 납부지연 가산세,연체료 20. 주택청약예금의 이자상당액 21. 수목재배 비용 22. 오피스텔 비품 구입비 23. 토지의 하자를 이유로 지급한 비용 24. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금 25. 문짝이나 조명 교체비용 26. 옥상 방수공사비 27. 하수도관 교체비․ 오수정화조설비 교체비 28. 타일 및 변기공사비․ 파손된유리 또는 기와의 대체 29. 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입 30. 화장실공사비,마루공사비 31. 파손된 유리 또는 기와의 대체 |
(2) 증축의 취득원가를 환산가액으로 신고시 가산세 부과
<개정이유> 증축시 취득가액을 환산가액으로 신고함으로써 세부담을 경감하려는 사례를 방지
<적용시기> ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용 경매받은 아파트를 양도하게 되어 양도소득세신고하려고 합니다. 취득일자가 궁금해서 문의드립니다. 1. 등기부등본상 - 접수일자는 1995년07월27일 2. 등기부등본상 - 등기원인은 1995년06월02일 3. 법원낙찰허가결정서는 1995년06월02일 4. 법원경락대금완료는 1995년06월28일 위의 경우 취득일자는 법원낙찰허가결정서에 있는 1995년06월02일로 해야 되는 것인지요? 안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변 내용이 도움이 되었으면 합니다. 원칙적인 자산의 양도시기 및 취득시기는 대금청산일이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권이전등기 된 경우에는 소유권이전등기접수일이 됩니다. 경매로 취득한 부동산의 경우에도 취득시기는 경락대금을 청산한 날이 취득일이 되는 것이므로 귀 사례의 경우 1995.6.28일이 주택의 취득일이 되는 것으로 판단됩니다. [ 참고 : 법령해석사례 ] ▣ 부동산거래-1036, 2011.12.14 【제목】 임의경매로 취득한 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임 * 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.
소득세법 제114조의 2 [ 환산가액 적용에 따른 가산세(2017.12.19 신설) ] ① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.(2017.12.19 신설)
② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.(2017.12.19. 신설)
신축건물 환산가액 적용에 따른 가산세
소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.(2009.12.31. 개정)
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.(2018.12.31 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액(2016.12.20 단서삭제)
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2017.12.19. 개정)
소득세법 제93조 [ 양도소득세액계산의 순서 ] 양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다.(2007.12.31 개정)
1. 제92조 제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조[ 양도소득세의 세율 ]에 따른 세율을 적용하여 양도소득산출세액을 계산한다.(2009.12.31 개정)
2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.(2009.12.31 개정)
3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제114조의2, 제115조 및 「국세기본법」 제47조의2부터 제47조의4까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.(2017.12.19. 개정)
취득에 든 실지거래가액의 범위 소세법 97 ① 1호 가목[위 (1) 1)]에 따른 "취득에 든 실지거래가액"은 다음 각 호[1)·2)·3)]의 금액을 합한 것으로 한다(소세령 163 ①, 2017.2.3 개정).
‣ 취득원가에 상당하는 가액 소세령 89 ①(자산의 취득가액 등)을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액[소세령 89 ② 1호(장기할부조건 매입)에 따른 현재가치할인차금과 부가법 10 ①(과세사업자가 자기의 면세사업을 위하여 납부한 부가가치세) 및 ⑥(폐업시 "잔존재화")에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 "포함"하되, 부당행위계산에 의한 시가초과액을 "제외"한다]을 필요경비로 공제한다(소세령 163 ① 1호, 2015.2.3 개정, 2018. 2.13 개정).
※ 폐업자가 매입시 공제받은 후 폐업으로 인해 다시 납부한 잔존재화에 대한 "부가가치세"는 당해 자산과 관련하여 실제 부담한 비용인 점을 감안하여 필요경비 인정(대법원 2012두12723, 2012.12.26). *위의 판례대로 소세령 163 ① 1호(2015.2.3) 개정됨.
◈ 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】 ◈ 소득세법 시행규칙 제48조【시가의 계산】 ◈ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】
① 필요경비 해당된 경우
[1] 재고납부세액
일반과세자가 간이과세자로 과세유형 전환되어 납부한 재고납부세액은 양도차익 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당한다(재산-2335, 2016.2.5).
[2] 일시불로 지불하여 할인받은 경우
국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 분양받은 경우에 분양대금(分讓代金)을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 한다(양도집행 97-163-8).
[3] 분양대금 일부를 반환받은 경우
부동산 분양계약에 따라 그 대금을 납부한 후 법원의 판결에 의하여 반환받는 분양대금은 양도차익을 산정함에 있어 취득가액에서 "차감"하는 것이다.
또한, 당해 부동산의 양도일 이후에 분양대금(分讓代金)을 반환받은 경우에는 분양대금을 반환받은 날에 취득가액을 "경정"하여 「국세기본법」 제45조의 규정에 따라 수정신고하는 것이다(재산-3876, 2008.11.20).
[4] 경품으로 아파트를 받은 경우
거주자가 경품으로 받은 아파트에 대한 양도차익 계산시 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우, 취득가액(取得價額)은 그 거래(去來) 당시의 가액으로 하는 것이다. 이 경우 취득세·등록세 및 실제 소요된 자본적 지출액 등은 양도가액에서 공제할 필요경비(必要經費)로 계산하는 것이나, 경품 지급시 "원천징수"(源泉徵收)된 소득세는 이에 해당하지 아니하는 것이다(법규-1258, 2005.11.24).
[5] 분양권 취득시 지급한 프리미엄
분양계약서에 나타나는 분양가액을 취득가액으로 볼 수 있다 할 것이고, 나아가 프리미엄을 추가로 지급한 것이 확인될 경우 이를 필요경비로 공제하는 것이나, 분양권 취득시 지급한 프리미엄은 납세자가 입증하여야 한다(심사양도 2016-0044, 2016.7.21).
[6] 무허가주택의 취득비용
무허가주택의 취득목적이 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것인 경우 무허가주택의 취득비용은 해당 아파트 취득을 전제로 취득한 자산에 소요된 희생비용이므로 취득가액에 산입된다(양도집행 97-163-13).
[7] 소비대차에 의해 취득한 경우
소비대차(消費貸借)에 의하여 취득한 자산의 "취득가액"은 소비대차에 의하여 인수한 채무가액이 되는 것으로, 이 경우 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 소송비용, 변호사의 보수비용, 취득시 중개수수료 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 "일체의 경비"를 포함하는 것이며, 자산별 구분이 불분명한 경비는 총취득가액에서 당해 양도자산의 취득가액이 차지하는 비율에 따라 안분하여 산정된 가액을 취득가액에 포함한다(재일 46014-53, 1998.1.14).
[8] 공동매수인의 지위를 포기하는 대가로 지급한 금액
부동산 공동매수인 중 1인이 매수인 지위를 포기하는 경우 다른 1인은 매수인의 지위를 이전받아 부동산 전부를 취득할 수 있었던바, 이때 공동매수인의 지분포기 대가로 지급한 금액은 부동산 취득부대비용으로 필요경비 공제대상이다[국패](대법원 2008두21157, 2010.8.26).
[9] 부동산임대업을 상속받은 경우
부동산임대업을 상속받은 거주자가 상속으로 자산을 취득한 경우, 상속이 개시된 날의 "시가"를 해당 자산의 취득가액으로 하는 것이다(기재부 소득-55, 2014.1.20).
② 필요경비 해당 안된 경우
[1] 명의신탁 환원 관련 취득세
거주자의 자산의 양도차익을 계산할 때 타인으로부터 매입한 자산의 경우에는 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 양도가액에서 공제할 취득가액으로 보는 것이나, 명의신탁 환원 관련 취득세(등록세 포함) 등은 이에 해당되지 아니하는 것이다(부동산-352, 2014.5.20).
[2] 지출된 금원이 아닌 경우
부동산을 취득함에 있어 법에 근거한 필요경비이거나 지급할 수밖에 없었던 상황으로 지출된 금원이 아니라면 부동산의 취득과 관련하여 지출한 비용이라고 볼 수 없다[국승](대법원 2016두48980, 2017.12.28).
[3] 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법 시행령」에 열거된 항목에 대하여 공제하는 것이며, 자산의 양도·취득시 법적(法的)인 지급의무(支給義務) 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 "필요경비"에 해당하지 아니하는 것이다(서면4팀-2682, 2006.8.4).
[4] 시유지를 불하받기 전의 하천 점용사용료
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법 시행령」에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 시유지(市有地)를 불하받기 전에 장기간 지불한 사용료(使用料)는 당해 자산을 취득하기 위하여 직접적으로 소요된 비용으로 볼 수 없으므로 취득가액에 포함되지 않는 것이다(서면4팀-3220, 2007.11.7).
[5] 명의수탁자에게 과세된 증여세
과세된 증여세는 쟁점주식의 명의자(名義者)에게 과세된 것이고, 청구인에게 과세된 양도소득세는 쟁점주식의 실질 소유자에게 과세된 것이므로, 동 증여세 상당액을 청구인의 필요경비에 산입하지 아니할 경우 이중과세라는 청구인의 주장도 근거가 없어 인정하기 어렵다고 판단된다(국심 2004서3456, 2005.4.30).
[6] 근린생활시설을 불법으로 용도변경하여 주택으로 사용한 경우의 이행강제금
양도소득의 필요경비를 계산할 때 「건축법」상 명령 불이행으로 부과되는 이행강제금은 필요경비에 해당하지 아니하는 것이다(부동산-460, 2012.8.29).
[7] 일괄 양도자산을 안분하기 위한 감정평가비용
「소득세법 시행령」에서 열거한 비용이 아닌 감정평가비용은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 "필요경비"에 해당하지 않는 것이다(부동산-274, 2011.3.24).
[8] 매수가액 결정 청구비
합병시 법원에 매수가액 결정 청구를 위해 지출한 비용은 양도소득의 "필요경비"에 해당하지 않는 것이다(부동산-368, 2011.4.29).
[9] 전소유자의 국세체납 충당액
부동산 공매대금이 전(前)소유자의 체납액에 전액 충당되어도 양도에 해당하며, 전소유자 국세체납 충당액은 "필요경비"에 해당하지 않는 것이다(부동산-456, 2011.6.3).
‣ 소송비용이 소득금액 계산시 필요경비 산입된 경우 취득에 관한 쟁송(爭訟)이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 "소송비용"·"화해비용" 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 "제외"한 금액을 필요경비로 공제한다(소세령 163 ① 2호, 종전 94 ① 2호).
◈ 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액의 정의 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 "직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액"이라 함은, 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말함[국승](대법원 2012두16619, 2013.12.26).
① 필요경비 해당된 경우
ⅰ) 쟁송비용
양도차익 계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용·소송비용·인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용(訴訟費用)은 「민사소송법」이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산(資産)의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다(소기통 97-0…3 ②).
ⅱ) 국가와 소송상 화해비용
국가가 양수인(讓受人)을 상대로 사해행위(詐害行爲)라 하여 소유권이전등기의 말소등기를 제기하여 소송 중 양수인이 국가와 소송상 화해(和解)했을 경우는 소유권 확보를 위한 비용으로 "필요경비" 공제 가능하다[국패](대법원 82누519, 1983.4.12).
ⅲ) 건축허가 취소처분 비용
건축허가 취소처분에 대한 행정소송비용은 "필요경비"에 해당된다[국패](대법원 88누6672, 1989.8.8).
ⅳ) 소송대상물의 일부 양도시 소송비용 안분
소송으로 취득한 토지가 당초 소송대상물의 일부에 불과하고 그 취득토지의 일부를 다시 양도한 경우 당해 소송비용은 "당초" 소송대상물 전부를 기준으로 배분계산한다[국패](대법원 85누681, 1986.8.19).
② 필요경비 해당 안된 경우
ⅰ) 수용 재결에 불복하여 행정소송을 제기하는 경우
거주자의 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 및 「소득세법 시행령」에 열거되어 있는 필요경비를 말하는 것이다. 한편, 토지소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 따른 수용보상금을 수령하는 경우로서 수용 재결에 불복하여 행정소송을 제기하는 경우 소송비용 등으로 지출하는 금액은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것이다(부동산-183, 2013.11.29).
※증액소송 비용 공제 가능(소세령 163 ③ 2호의2)：[10-02-01.] 3) 참조
ⅱ) 상대방이 부담할 소송비용을 자기가 부담한 경우
양도차익의 계산에 있어서 필요경비로 공제할 소송비용은 취득에 관한 쟁송에서 직접 소요된 것으로서 당해 거주자가 부담할 법적인 의무가 있는 소송비용만을 말하므로, 소송상대방이 부담하도록 되어 있는 비용을 양도인이 부담한 경우 소송상대방에게 반환청구권(구상채권)을 행사할 수 있고 그 청구권을 포기하였다 하더라도 이를 필요경비로 인정할 수는 없다(국심 2001서867, 2001.9.15).
ⅲ) 유치권부존재확인청구 소송비용
양도자산의 소유권 확보와 직접적으로 관련이 없는 유치권부존재확인청구 소송비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것이다(법규 재산 2014-30, 2014.4.4).
ⅳ) 형사소송비용
토지 매도인의 고소에 따라 개시된 형사사건에서 방어를 위하여 변호인을 선임하는 등으로 소송비용을 지출하였다고 하더라도 그 형사소송비용이 토지의 소유권 확보를 위하여 직접 지출한 비용에 해당한다고 보기 어려우므로 필요경비에 해당하지 아니한다[국승](서울행법 2012구단2439, 2012.6.12).
ⅴ) 분양권 전매 과정에서 발생한 손해배상금
분양권이 여러 사람을 거쳐 전매되었으나 최종 명의변경 과정에서 중간 단계의 전매자가 누락되어 손해배상책임을 지게 된 경우 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상과 양도소득 사이에 법적 관련성이 없으므로 손해배상금을 양도가액에서 차감하거나 취득가액에서 필요경비로 공제되지 아니하는 것이다[국승](대법원 2011두24859, 2013.12.26).
ⅵ) 도로용지로 편입하여 사용한 데 대하여 부당이득금반환청구소송
거주자가 본인 소유 토지를 서울특별시가 승낙 없이 도로용지로 편입하여 사용한 데 대하여 제기한 부당이득금반환청구소송에 대하여, 법원이 「서울특별시 도로 및 하천 편입미불용지 보상 규칙」에 따라 보상금을 지급받고 매매(협의취득)를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하도록 조정을 갈음하는 결정을 한 경우, 변호사에게 지급한 소송비용은 필요경비에 해당하지 아니하는 것이다(재산-1353, 2016.2.23).
ⅶ) 위자료 및 재산분할비용과 이혼소송비용
쟁점비용은 청구인과 ○○○ 간의 이혼 및 재산분할 등에 따른 비용으로서 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용이나 화해비용에 해당되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2016부3670, 2016.12.8).
ⅷ) 명의신탁한 부동산의 소유권을 회복하기 위하여 지출한 비용
명의신탁한 부동산의 등기부상 소유권을 회복하는 과정에서 지출된 비용은 "양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액"으로 볼 수 없다(부동산-2690, 2018.1.5.).
‣ 지급기일의 지연으로 이자상당액이 있는 경우
소세령 163 ① 1호[위 1)]를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액(利子相當額)은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 "취득원가"에 포함하지 아니한다(소세령 163 ① 3호：1996.12.31. 신설).
① 금융기관 차입금에 대한 지급이자
매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자상당액은 필요경비에 해당하지 아니한다(재일 46014-1360, 1997.6.3).
② 낙찰대금 지연납부에 따른 이자상당액
당초 약정에 의한 거래가액인 낙찰가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 "취득원가"에 포함될 수 없고, 취득세 가산세는 취득세를 납부기한 내 납부하지 못하여 추가부담하는 납부지연에 따른 지체상금(遲滯償金) 성격이 있으므로 정상적인 부동산 취득경비로 볼 수 없어 "필요경비"에 산입할 수 없다(국심 2001광2199, 2001.12.31).
③ 취득세의 가산세
양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득세·등록세는 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것이나, 「지방세법」상의 감면요건 위반으로 당해 부동산 양도 후 추징당한 취득세 등의 가산세는 납부지연에 따른 지체상금(遲滯償金)의 성격이 있으므로 정상적인 부동산 취득가액으로 볼 수 없어 필요경비에 산입할 수 "없는" 것이다(재산-3843, 2008.11.18.).
‣ 대출금 이자를 매도인을 대신하여 지급한 경우
"매도인"을 대신하여 지급하고 잔금에서 공제받은 대출금 이자는 실질적으로 토지의 직접적인 대가로 지급된 것으로서 필요경비인 취득가액에 "포함"된다고 봄이 상당하므로 대출금 이자가 매수인 스스로 사용한 자금에 대한 대가로 지급되어 필요경비에 해당하지 않는다고 판단한 것은 "위법"하다[국패](대법원 2011두22365, 2013.3.14).
◈ 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자 공제 여부 대출금은 동업계약에 따른 출자의무를 이행하기 위하여 차용한 자금이 아니라 목적사업인 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 토지 및 건물을 구입하기 위하여 차용한 자금이므로, 대출금의 지급이자는 필요경비에 해당한데도 이를 원고들의 개인적인 출자 관련 채무로 보고 지급이자를 필요경비 불산입한 것은 위법함[국패](대법원 2011두15466, 2011.10.13).
◈ 임대용 부동산 취득 차입금 이자는 임대수입이 없어도 필요경비 산입 가능한지? 부동산 임대사업자가 자금을 차입하여 임대사업용 부동산을 취득한 경우 그 차입금에 대한 부동산 취득일 다음날부터의 지급이자는 비록 그 부동산으로부터 당해 연도에 임대수입을 얻지 못하였다고 하더라도, 이를 개인적 용도로 전환하여 사용하였다는 등 특별한 사정이 없는 한, 당해 연도의 필요경비에는 산입하여 부동산 임대소득을 계산하여야 함[국패](대법원 2011두17769, 2013.8.22).
※ 중도상환수수료 등의 필요경비 해당 여부 부동산 매입과정 중 발생한 중도상환수수료와 대출수수료는 소세법 27(사업소득의 필요경비 계산) 및 소세령 55에 따른 필요경비 산입대상에 해당하지 아니하는 것임(소득-0717, 2015.6.8.).
‣ 건설자금이자 사업용 고정자산의 건설에 소요된 건설자금이자는 양도소득세 필요경비에 해당하지 "않"는다(재산-21894, 2015.2.25.).
‣ 합병법인의 주식 양도하는 경우
이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법세법 16 ① 5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다(소세령 163 ① 4호, 2012.2.2 신설).
* 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(합병법인)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액 계산방법 명확화
① 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액
。「법인세법」 제16조 제1항 제5호의 금액(의제배당금액)은 더하고, 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액(합병교부금)은 뺀 금액으로 함.
② 합병으로 교부받은 주식수
※같은 내용 → 재재산 46014-117, 1996.3.12： [08-18-06.] 4) ① 참조
‣ 현재가치할인차금 소세령 163 ① 1호[위 1)]에 따라 소세령 89 ② 1호(장기할부조건 매입)에 따른 "현재가치할인차금"을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금(現在價値割引差金)의 상각액(償却額)을 각 연도의 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 소세령 163 ①[위 1), 2), 3)：취득가액 등 필요경비]의 금액에서 "공제"한다(소세령 163 ②, 1994.12.31 신설, 2007.2.28 개정, 2010.2.18. 개정).
‣ 법인의 과점주주에게 부과된 취득세 주식의 양도에 따른 양도차익을 산정함에 있어 「지방세법」 제104조 제5항 규정에 따라 법인의 과점주주에게 부과된 취득세(取得稅)는 양도자산의 "필요경비"에 해당하지 아니한다(서면4팀-3530, 2007.12.11.).
‣ 취득세 등 납부영수증이 없는 경우 취득세(2010.12.31 이전：등록세 포함)는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산시 필요경비로 "공제"한다. 다만, 「지방세법」 등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다(소기통 97-0…3 ①, 2011.3.21 개정).
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