부동산임대업의 필요경비 산입
부동산임대업의 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다. 다만, 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로 해당 과세기간에 확정된 것은 해당 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 해당 과세기간의 필요경비로 인정받을 수 있다.
부동산임대업에 대한 필요경비는 해당 부동산임대업과 관련된 경비를 필요경비로 인정한다. 그러나 부동산임대업은 그 성격상 자산의 보유만으로 소득이 발생되는 자산소득으로 사업과의 관련성 여부가 다른 사업보다는 엄격하게 적용됨에 유의하여야 한다.
① 인건비
임대용 부동산의 관리인, 청소부 등 종업원에 대한 급여나 상여금 등과 퇴직금(퇴직급여충당금 포함) 등이 해당된다. 사업주에 대한 급여는 필요경비에 산입하지 아니하며, 사업주의 배우자나 부양가족이 오로지 그 사업에 직접 종사하고 있는 경우에는 이들에 대한 급여도 필요경비에 산입된다.
② 복리후생비
종업원에 대한 복리후생비로서 건강보험료, 사업자 본인에 대한 건강보험료, 국민연금, 산재보험료, 고용보험료 등과 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위 내의 경조비 등이 인정된다.
③ 제세공과금
법령에 의하여 의무적으로 납부하는 제세공과금으로 부동산임대업의 주요 필요경비를 이룬다. 재산세(7월말, 9월말 납기), 종합부동산세(12월), 간주임대료에 대한 부가가치세, 간이과세자의 부가가치세 등은 필수적으로 발생하게 된다. 기타 도로사용료, 교통유발부담금 등의 지출여부를 확인하여야 한다. 그러나 법령에 의한 의무불이행 또는 금지·제한 등의 위반에 대한 제재로서 부과되는 벌금, 과태료 등의 공과금은 필요경비에 불산입된다.
④ 수선비
임대용 건물의 수선비 등으로 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 해당 수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 자본적지출에 포함되지 아니하며 해당 과세기간의 필요경비로 본다(소령 §67 ③).
ㅇ개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원 미만인 경우
ㅇ개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액)의 100분의 5에 미달하는 경우
ㅇ3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우
◈ 자본적 지출에 해당하는 소액수선비의 당기 필요경비 해당 여부(소득-753, 2010.6.29)
개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간 종료일 현재의 대차대조표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계 상당액을 차감한 금액)의 100분의 5에 미달하는 경우에 소득세법 시행령 제67조 제3항의 규정에 의하여 그 수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 당해 과세연도의 소득금액 계산상 수선비로 필요경비에 산입하는 것임.
⑤ 접대비
일반적인 접대비와 동일하다.
⑥ 차량유지비
사업용 차량과 관련된 유류비, 보험료, 수리비 등 차량 관련 유지비용 등이 해당된다. 특히 부동산임대업자의 자가용승용차 유지관리비는 해당 임대업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 사용되는 것으로 인정되는 경우에는 필요경비에 산입하지 아니한다.
◈ 부동산임대업자의 차량 리스비용 필요경비 산입여부(소득-3588, 2008.10.7)
부동산임대업자가 당해 부동산임대소득을 얻기 위하여 직접사용하는 사업용자산의 유지ㆍ관리비 등은 필요경비에 산입할 수 있는 것이나 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 비용은 가사관련 비용으로서 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
⑦ 지급수수료
임대차 관련 중개수수료 및 세무사사무소 기장수수료 등이 주로 발생한다.
◈ 임대용부동산의 매각과 관련하여 지출한 중개수수료의 필요경비산입(서일-455, 2007.4.9)
거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서 산입하는 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것이며, 따라서 부동산임대업을 영위하는 거주자가 당해 임대용 부동산의 매각을 위하여 지출하는 비용은 부동산임대소득의 필요경비 계산에 있어서 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하므로 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
⑧ 광고선전비
임차인 모집을 위한 지역신문 등의 임대광고료, 전단지 등의 제작비용 등이 발생할 수 있다.
⑨ 감가상각비
임대용 건물에 대한 감가상각비는 필수적이며, 기타 관리사무소 집기비품과 차량에 대한 감가상각비 등이 있다.
◈ 보증금·전세금만 받는 경우 주택에 대한 감가상각비의 부동산임대소득금액 계산시 필요경비산입 여부(서일-709, 2008.5.23)
2001년 귀속분부터는 소득세법 시행령 제53조 제1항에 규정된 주택(당해 주택임대소득이 비과세 소득인 경우는 제외)에 대하여는 보증금·전세금만을 받은 경우에도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입하는 것임.
⑩ 지급이자
임대용 부동산의 취득(매입, 건설 등)에 소요된 차입금이자 또는 임대보증금 반환에 소요된 차입금이자 등이 필요경비로 인정된다.
▣ 사 례
1. 부담부증여받은 부동산을 부동산임대업에 사용시 당해 부동산에 담보된 채무에 대한 지급이자의 필요경비 여부(서일 46011-11447, 2003.10.15)
부동산임대사업에 공하는 부동산을 부담부증여로 취득한 경우 당해 부동산에 담보된 채무액은 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 해당하는 것이므로, 당해 채무인수액에 대한 지급이자는 초과인출금이 발생하지 않는 한 이를 필요경비에 산입하는 것임.
2. 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자의 필요경비 여부(서일 46011-10668, 2002.5.17)
부동산임대업자가 임대차계약기간의 종료로 인하여 임차인에게 임대보증금을 반환함에 있어서 은행에서 차입한 자금으로 반환하고 그 차입금에 대한 이자를 지급한 경우에 그 지급이자는 소득세법시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 부동산임대소득의 필요경비에 산입하는 것임.
다만, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법 시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법 시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.
⑪ 기부금
부동산임대업자는 주로 고소득층이 많아 기부금의 지출이 다른 사업자보다 많이 발생되므로 주요경비를 구성한다.
⑫ 수도광열비
전기요금, 수도요금, 도시가스료 등 공과금을 건물주가 부담하고 관리비 등에 포함시켜 별도로 구분하지 아니하고 받는 경우에는 이를 총수입금액에 산입하고 그 지급금액을 필요경비로 계상한다. 그러나 구분징수하여 총수입금액에 산입되지 아니하는 전기요금 등 공과금은 필요경비에 산입할 수 없다.
⑬ 보험료
임대사업용 건물에 대한 화재보험료 등. 이때 필요경비에 산입되는 화재보험료는 소멸성 보험료만 해당되며, 일부 적립되어 만기에 환급되는 적립금은 필요경비에 산입되지 않는다.
▣ 사 례
1. 임대부동산 용도변경을 위해 지출한 비용은 당기 필요경비에 해당하지 않음(법규소득2012-433, 2012.12.14)
부동산임대업을 경영하기 위해 상가, 주택의 겸용건물을 취득한 거주자가 상가 1층 건축물을 제2종 근린생활시설(일반음식점)에서 제1종 근린생활시설(휴게음식점)로 용도를 변경하기 위한 개조에 지출한 금액은「소득세법」제67조 제2항에 따른 자본적 지출에 해당하므로 같은 법 시행령 제62조에 따라 감가상각비를 계산하는 방법으로 필요경비에 산입하는 것임.
2. 부동산임대업 관련 재산세와 부가가치세의 필요경비 산입여부(소득세과-840, 2012.11.21)
「소득세법」제160조에 의거 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리한 부가가치세 간이사업자가 부동산임대업을 영위하면서 부담한 재산세, 부가가치세의 필요경비 해당여부는 소득세법 기본통칙 24-51…7 및 소득세법 기본통칙 27-55…8을 참조하기 바람.
3. 부동산임대업자가 사용하는 승용차의 구입 및 유지관리비 등의 필요경비 산입 여부(소득세과-226, 2012.3.16)
당해 부동산임대업자가 사용하는 승용차의 유지 및 관리비 등을 당해 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 수 있는지 여부는 당해 사업자의 부동산임대업의 규모와 형태 등에 비추어 종합적으로 사실판단할 사항임.
4. 전세보증금 변상금액의 필요경비 해당 여부(소득-1321, 2009.9.2)
주택임대업을 영위하는 거주자가 부동산임대업의 종업원에 해당하지 아니하는 건물관리인의 사기(詐欺)로 편취(騙取)당한 전세보증금을 임차인에게 변상한 경우, 당해 금원은 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.
5. 부동산임대업자의 차량유지비용이 필요경비로 인정되는지의 여부(소득-1074, 2009.7.10)
1) 부동산임대업자가 당해 부동산임대소득을 얻기 위하여 직접사용하는 사업용고정자산의 유지ㆍ관리비 등은 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 당해 자산이 사업과 가사에 공통으로 사용되는 경우 부동산임대업과 관련된 필요경비의 계산은 소득세법기본통칙 33-3의 규정에 의하는 것이며, 당해 부동산임대업자가 사용하는 승용차의 유지 및 관리비 등을 당해 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 수 있는지 여부는 당해 사업자의 부동산임대업의 규모와 형태 등에 비추어 종합적으로 사실판단할 사항임.
2) 국심 2006전4436 (2007.3.23)
자동차가 사업용으로 이용되었다고 객관적으로 입증할 만한 차량운행일지 등을 제시하지 못하므로 필요경비로 인정하지 아니한 것은 정당함.
3) 청주지법 2007구합1113 (2008.3.27)
차량유지비는 원고가 지신의 품위 유지 등 개인적인 용도로 사용하였다고 보는 것이 타당하며, 부동산임대업과 직접 관련이 없어 일반적으로 용인되는 통상적인 경비로 볼 수 없음.
6. 부당행위계산의 대상이 되는 임차료에 대한 필요경비산입 여부(소법 해석편람 33-10-3)
개인사업자가 특수관계에 있는 법인으로부터 오락실을 임차하여 운영하는 중 영업정지처분으로 임차료를 지급하지 아니하였으나, 과세표준과 세액이 실지조사시 법인이 부당행위계산의 대상이 되어 적정임대료상당액을 법인의 총수입금액에 산입하는 경우 동 임차료상당액을 개인사업자의 필요경비에 산입할 수 없다(소득 46011-377, 1995.2.13).
7. 부동산의 저가임대로 인하여 추징된 부가가치세의필요경비산입 여부(소법 해석편람 33-10-4)
부동산임대업을 영위하는 거주자가 특수관계 있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대함으로 인하여 부가가치세법 제13조 제1항 제3호의 규정에 의하여 추징된 부가가치세의 매출세액은 당해 거주자의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하지 않는다.
(소득 46011-873, 1996.3.19)
8. 임대차계약의 변경에 따라 임대인이 임차인에게 지급하는 대가의 필요경비 여부(소득-2252, 2008.7.7)
부동산임대업자가 임대계약을 위약하여 임차인이 부담한 실내장식비·이사비용, 이사로 인한 휴업기간의 영업손실액으로 지급하는 금액 중 그 실제 비용 상당액은 소득세법 제27조 및 제39조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것이며, 임차인에게 지급하는 배상금은 사회통념상 적정한 금액의 범위 내에서 당해 과세기간의 소득금액 계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것임.
9. 부동산임대업자가 임대용 부동산의 매각을 용이하게 하기 위하여 지출하는 비용이 부동산임대소득의 필요경비인지 여부(서일 46011-11534, 2003.10.28)
부동산임대업을 영위하는 거주자가 당해 임대용 부동산의 매각을 용이하게 하기 위하여 지출하는 비용은 소득세법 제31조 및 동법시행령 제60조에 의한 부동산소득 등의 필요경비계산에 있어서 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하는 것임(현행 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제55조).
10. 건물철거시 건물의 미상각잔액 및 철거비용의 처리(서일 46011-11633, 2002.12.2)
상가를 임대하는 사업자가 당해 임대용 건물을 철거하고 토지만을 주차장 등으로 임대하는 경우 철거되는 건물의 감가상각 미상각잔액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액은 당해 토지에 대한 자본적지출을 하는 것임.
11. 사업용 부동산취득시 근저당권설정 관련 비용을 지출한 경우 취득가액 포함 여부 및 부동산취득시 첨가취득한 유가증권을 양도함으로써 발생한 손실의 필요경비산입 여부(서일 46011-11603, 2002.11.28)
거주자가 부동산임대업을 영위하기 위한 건물을 취득하는 과정에서 근저당권설정과 관련된 비용을 지출한 경우 동 비용은 당해 부동산의 취득가액에 가산하는 것이며, 당해 부동산의 취득시 의무적으로 첨가취득한 유가증권을 양도함으로써 발생한 손실은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
12. 소재지를 달리한 2개의 임대용 빌딩을 소유하고 부동산임대업을 영위하는 경우 가사 관련 비용의 필요경비산입 방법(제도 46011-11457, 2001.6.12)
소득세법 시행령 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 가사 관련 비용을 계산함에 있어서 거주자가 동일업종의 수개의 사업장을 가지고 있는 경우에는 당해 사업장별로 구분하여 초과인출금을 계산하는 것임.
13. 부동산임대소득금액 계산시 증권투자신탁손실의 필요경비불산입(소득 46011-1421, 1997.5.26)
부동산임대사업을 영위하는 거주자가 임차자들로부터 받은 임대보증금을 증권투자신탁으로 운영하여 손실이 발생한 경우에도 당해 증권투자신탁에서 발생한 손실은 당해 거주자의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입할 수 없음.
법인세
(1) 세금과공과금
1) 손금인정되는 조세
지출하는 사업연도에 손금인정 : 부당이득세, 인지세, 재산세, 종합부동산세, 자동차세, 균등할 주민세, 지역개발세, 사업소세, 공동시설세, 도시계획세 등
2) 손금인정되지 않는 조세
① 손금인정되지 않는 조세 : 법인세 및 그에 관한 소득할 주민세⋅농어촌특별세, 세법상 의무불이행으로 인한 세액(가산세 포함)
② 다음에 해당하는 공과금은 손금불산입된다.
㉠ 법령에 의해 의무적으로 납부하는 것이 아닌 것 : 임의출연금 등
㉡ 법령에 의한 의무의 불이행 또는 금지⋅제한 등의 위반에 대한 제재로서 부과되는 것 : 폐수배출부담금 등
③ 벌금, 과료(통고처분의 벌금 또는 과료 상당액 포함), 과태료(과료와 과태금 포함), 가산금 및 체납처분비는 손금에 산입하지 않는다.
손금항목 | 손금불산입항목 |
① 산업재해보상보험료의 연체금 ② 전기요금의 납부지연으로 인한 연체가산금 ③ 국유지 사용료의 납부지연으로 인한 연체료 | ① 법인의 임원 또는 사용인이 관세법을 위반하고 지급한 벌과금 ② 업무와 관련하여 발생한 교통사고 벌과금 ③ 외국의 법률에 의하여 국외에서 납부한 벌금 |
④ 개별소비세⋅주세 및 교통·에너지·환경세
: 반출되었으나 판매되지 아니한 제품에 대한 개별소비세⋅주세 및 교통·에너지·환경세는 손금에 산입하지 않는다. 다만, 제품가격에 그 세액을 가산한 경우에는 예외로 한다.
(2) 세금과공과금명세서 작성
① 취득세 등을 비용으로 처리한 경우에는 비상각자산(토지)는 손금불산입하고 유보로 소득처분한다. 반면에 상각자산(기계장치, 비품 등)의 경우에는 즉시상각의제에 해당하므로 감가상각시부인 대상이다.
② 증자관련 비용은 회계상 주식할인발행차금(또는 주식발행초과금)으로 처리한다.
☞ 20-20-1 [증자비용의 손금불산입]
법인의 설립 후 자본을 증가함에 있어 증자 등기시 납부하는 등록세, 신주의 발행과 관련하여 공모대행증권사에 지급하는 공모대행 인수수수료, 신주발행을 위하여 직접 지출하는 비용(법률비용, 주권인쇄비, 우송료, 등록비, 사무처리비, 광고료 등)은 신주발행비로서 주식할인발행차금에 해당하므로 손금에 산입하지 아니한다.