명의자 갑 의 위임대리인인 을과의 계약임. 명의자와 통화를 매수인이 확인함.
위임 관계서류인 ① 위임장 ② 인감증명 ③ 신분증 ④ 가족관계증명서등을 첨부한다.
아울러 명의자와 직접통화했으며 이를 매수인이 확인하였다.
만약에 공유자 각각의 서류도 당연히 필요. 그 내용도 자세히 기재
양도인 양수인 당사자가 직접 계약체결시는 서명날인(성명 인쇄 및에 자필로 이름 기재) , 대리인이 왔을 경우 기명(성명 인쇄)날인
법적효력은 기명날인 보다 (자필)서명날인이 더 강력함.
특약사항 : 계약금은 해약금 인 동시에 위약금으로 본다.
★ 상가양도시 반드시 들어가야 하는 특약 ★
건물분에 부가가치세 10% - 양도자가 일반과세자 이거나 법인사업자인 경우
(양도자의 회계사 나 세무사사무실에 의뢰 - 부가가치세 포괄양수도요건을 갖추었는지 여부 와 건물과 토지의 기준시가(또는 은행 대출 문제로 감정받았을 경우 토지,건물감정가액)비율로 부수토지와 건물의 금액 구분)
★ 공인중개사가 절대 사용해서는 안 되는 특약 ★
1. 현 시설물상태에서의 계약임
-> 매수인이 계약 시에 매매목적물을 직접 확인한 바 아무런 하자가 없음을 확인한 후 본 계약을 체결함 (매도인 서명 날인)
-> 매수인은 잔금 시에 매매목적물에 아무런 하자가 없음을 직접 확인한 후 목적물을 인도 받았음 (매도인 서명 날인)
2. 당사자의 합의로 정하기로 한다. (반드시 그 다음에 합의가 성립되지 않았을 때 그 내용을 정해야 한다.)
-> 합의가 성립되지 않았을 때에는 임대인이 2월이상의 기한을 정하여 계약 해지일을 통보하면 기한의 만료일에 본 임대차계약은 종료된 것으로 한다.
3. 주택의 내부를 보고 난 다음에 결정하기로 한다. (계약체결 여부를 결정한다라는 의사로 본다)
-> 본 계약은 주택의 내부를 보지 않은 상태에서의 계약이므로 다음과 같이 합의한다.
①. 매수인(임차인)은 20 년 월 일까지 내부를 확인하기로 한다.
②. 매수(임차)인은 내부상태를 확인하기 전에 본 계약을 해제할 때에는 민법 해약금에 관한 규정을 적용한다.
③. 주택의 내부가 파손 등으로 매수(임차)인이 매수 또는 거주하기에 통상적인 수준을 유지하고 있는 때에는
본 계약을 해제할 수 없다.
즉 매수(임차)인은 매도(임대)인에게 과도한 수리를 요구할 수 없다.
4. 입주일로부터 6개월 이내에 발생하는 하자에 대해서는 매도인이 수리해주기로 한다.
-> 하자담보책임에 관련된 내용은 민법에 규정되어 있기 때문에
하자담보책임 관한 특약(임의규정)은 절대로 계약서에 쓰지 않는다.
하자담보책임에 대한 특약을 계약서를 쓸 경우에는 매도인의 하자담보 면제해주는 특약을 쓰는 거에요.
하자담보책임은 잔금일로부터 6개월이 아니라. 하자담보책임에서 나오는 6개월이라는 것은 하자를 발견한 날로 부터
하자담보책임을 물을 수 있는 기간이 6개월이라는 것이지.
그리고 또 하나 이 하자라는 것은요. 계약체결시점 이전에 있었던 하자인거고 그 하자는 매도인도 알수 없는 하자이고
매수인도 알수 없는 하자에요.민법에 나오는 하자담보책임은 신이 아니면 도저히 알수 없는 그런 내용의 하자를 말하는
것이에요. 민법준용규정에 들어있기때문에 절대로 사용하면 안되는 거고
매도인이 지금 매매목적물인 주택에 어떤 공사나 수리를 했을 때 그 부분 하자 발생할 가능성이 있죠.
보증 책임을 질때 이렇게 하는 거에요.
쉽게 떼서 가져갈 수 있는거 대부분 당연히 가져가는 걸로 생각 하실거에요.
빌트인 - 집에 붙어 있는거 부동산 부합(집에 일부)이라는 표현. 부동산의 부착된 물건 하나 일체로 생각 집에 일부가 되있는거니깐 사는 사람 입장.
팔려는 사람입장에서 제가 돈을 내서 산거라서 이건 제가 꼭 떼가야 합니ᅟᅡᆮ. 매매계약시 사전에 말해야 함.
매매 계약 전 가전 이전 계획 안 밝혔다면 ? 극단적으로 계약해지
또는 계약한 비용 새로 설치해야 하는 인덕션 비용 제하고 합의
통상 계약서를 보면 이런 문구가 있습니다. 매수인이 집을 보려 왔을 때 현상내지 분양시 옵션 그대로 인도한다.
통상적인 문구
집을 보러 왔을 때는 그 집의 붙박이 어떻게 들어가있는지 구성이 어떻게 되어 있는지.
빌트인에 맞추서 내가 금액을 계약했다. 그렇기 때문에 만약에 가져가겠다 생각한다면
매도인 입장에서 계약을 걸때 특약을 거는 방법
매도인이 개별적으로 설치한 시설에 대해서는 매도인의 소유이기때문에 이걸 원상회복 한 다음 매도한다.
집을 보러 왔을 때 인덕션,아일랜드식탁 그전에 설치된 것으로 바꿔놓고 가겠다.
계약 하기전에 집을 보러 왔을 때 제가 이사갈때 가지고 갈 겁니다.
2회 3회 4회 연체 명도소송 6개월 그동아 월세 못받고 관리비가 까지 안내고 그 기간 까지 합치면
보증금까지 까지고 사는 경우가 있어요. 월세를 밀렸을 경우 대비해서 보증금의 금액을 책정
상가등 양도시 - 반드시 양도자가 일반과세자이거나 법인사업자이면 계약서 작성 전 담당 세무사 사무실이나 회계사사무실에 의뢰 (양도가액과 매수인의 사업자여부및 임차인 현황등)로 인한 토지 건물의 기준시가 안분(은행대출등으로 인한 감정받은 금액 있는지 check!!) 및 포괄양수도 성립여부 check!!
VAT -> 사업자
공인중개사가 주로 만나는 사업자 부동산임대사업자
양도자의 사업자 유형 : ① 과세사업자 , ② 면세사업자 (주택과 주택에 딸린 토지(부수토지) - 규모불문)
부가가치세 과세 유형 : ① 일반과세자 , ② 간이과세자
안분문제 감정받은 금액이 없는 경우 건물,토지를 기준시가 비율로 안분. 안분된 건물가액에 부가가치세 10% 발생
포괄양수도요건 확인. 매수인이 사업자등록을 일반과세자로 신규 사업자를 내지 않을 경우 포괄양수도 매수인의 불이행등으로 인한 부가가치세는 매수인이 부담한다.
포괄양도양수계약서 (임대업,상가 일반과세자) 예제 주황규 2020-06-07.xlsx
'매매 후 낼 세금' 설명 안 한 공인중개사…"배상 책임"
원본 링크 :
https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1004837467&plink=ORI&cooper=DAUM
부동산을 팔 때 발생하는 세금을 매도인에게 알려주지 않은 경우 공인중개사가 그 세금 일부를 배상할 책임이 있다는 법원 판단이 나왔습니다.
법원에 따르면 A씨는 지난해 5월 말 인천시 남동구에 있는 자신의 토지와 건물을 공인중개사 B씨에게 의뢰해 팔았습니다. A씨는 "매매 계약에 따라 양도소득세 외에는 따로 낼 세금은 없다"는 B씨 말을 믿고 매수인과 부동산 계약을 체결했습니다.
그러나 얼마 후 계약 당시에는 전혀 예상하지 못했던 부가가치세 1천415만 원을 내라는 통지가 왔습니다.
A씨는 세금으로 1천만 원 넘게 더 내야 하는 사실을 사전에 알았다면 계약한 매매대금보다 더 높은 금액을 매수인에게 요구했을 거라며 B씨에게 항의했습니다.
그러나 B씨는 부동산을 파는 매도인에게는 향후 부과될 조세를 설명할 의무가 공인중개사에게 없다며 맞섰습니다.
공인중개사법 제25조와 같은 법 시행령 제21조에 따르면 부동산 중개업자는 중개대상물을 샀을 때 부담해야 할 조세의 종류와 세율은 확인해서 의뢰인에게 설명할 의무가 있지만, 부동산을 팔 때 내야 할 조세는 매도인에게 설명할 의무가 없습니다.
그러나 인천지법 민사55단독 김종철 판사는 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원고 일부 승소 판결을 했다고 밝혔습니다.
재판부는 A씨에게 부과된 부가가치세 1천415만 원 중 40%인 566만 원을 지급하라고 (공인중개사)B씨에게 명령했습니다.
김 판사는 "원고가 매매 계약에 따라 내야 할 부가가치세를 예상했다면 매수인과 동일한 조건으로 계약하진 않았을 것으로 예상한다"며 "원고가 부가가치세 1천415만 원의 손해를 입은 사실을 인정할 수 있어 피고에게 배상 책임이 있다"고 판단했습니다.
다만 "부동산 거래 과정에서 양도에 따라 부과되는 조세는 공인중개사법상 부동산 중개업자가 의무적으로 설명할 사항이 아니고 A씨도 전문적인 세무사가 아닌 공인중개사에 불과한 B씨 말을 너무 믿고 계약한 과실이 있다"며 B씨의 책임을 40%로 제한했습니다. (사진=연합뉴스)
출처 : SBS 뉴스
원본 링크 : https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1004837467&plink=ORI&cooper=DAUM&plink=COPYPASTE&cooper=SBSNEWSEND
부가가치세법 제10조 [ 재화 공급의 특례 ]
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.(2017.12.19 항번개정)
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것(2013.06.07 개정)
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령[부가가치세법시행령 제23조 [ 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도 ]] 으로 정하는 것.
다만, 제52조[부가가치세법제52조 [대리납부] ] 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.(2014.01.01. 단서신설)
부가가치세법 제52조 [ 대리납부 ]
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 국내에서 용역 또는 권리(이하 이 조 및 제53조에서 "용역등"이라 한다)를 공급(국내에 반입하는 것으로서 제50조에 따라 관세와 함께 부가가치세를 신고·납부하여야 하는 재화의 수입에 해당하지 아니하는 경우를 포함한다. 이하 이 조 및 제53조에서 같다)받는 자(공급받은 그 용역등을 과세사업에 제공하는 경우는 제외하되, 제39조에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 용역등을 공급받는 경우는 포함한다)는 그 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여야 한다.(2013.06.07 개정)
1. 「소득세법」 제120조 또는 「법인세법」 제94조에 따른 국내사업장(이하 이 조에서 "국내사업장"이라 한다)이 없는 비거주자 또는 외국법인(2013.06.07 개정)
2. 국내사업장이 있는 비거주자 또는 외국법인(비거주자 또는 외국법인의 국내사업장과 관련없이 용역등을 공급하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)(2013.06.07 개정)
② 제1항에 따라 부가가치세를 징수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부가가치세 대리납부신고서를 제출하고, 제48조 제2항 및 제49조 제2항을 준용하여 부가가치세를 납부하여야 한다.(2013.06.07 개정)
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 공급받은 용역등을 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용하여 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우의 안분계산방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2013.06.07 개정)
④ 제10조 제9항 제2호 본문에 따른 사업의 양도(이에 해당하는지 여부가 분명하지 아니한 경우를 포함한다)에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 같은 호 본문 및 제31조에도 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 제49조 제2항을 준용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다.(2018.12.31. 개정)
(2018.12.31. 개정) 적용시기 |
제52조 제4항의 개정규정에도 불구하고 2019년 1월 1일 전에 제10조 제9항 제2호 본문에 따른 사업의 양도(이에 해당하는 지 여부가 분명하지 아니한 경우를 포함한다)에 따라 그 사업을 양수받은 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. [2018.12.31 법률 제16101호 부칙 제8조] |
부가가치세법시행령 제23조 [ 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도 ]
법 제10조 제9항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.(2018.02.13 개정)
1. 미수금에 관한 것(2013.06.28 개정)
2. 미지급금에 관한 것(2013.06.28 개정)
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령[부가가치세법시행규칙 제16조 [ 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등의 범위 ]] 으로 정하는 것(2013.06.28 개정)
부가가치세법시행규칙 제16조 [ 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등의 범위 ]
영 제23조 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 구분에 따른 자산을 말한다.(2013.06.28 개정)
1. 사업양도자가 법인인 경우: 「법인세법 시행령」 제49조 [ 업무와 관련이 없는 자산의 범위 등 ] 제1항에 따른 자산(2013.06.28 개정)
2. 사업양도자가 법인이 아닌 사업자인 경우: 제1호의 자산에 준하는 자산(2013.06.28 개정)
법인세법시행령 제49조 [ 업무와 관련이 없는 자산의 범위 등 ]
① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각호의 자산을 말한다.(2011.06.03 개정)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.(2008.02.29 직제개정)
가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.(2008.02.29 직제개정)
나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.(2008.02.29 직제개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 동산(1998.12.31 개정)
가. 서화 및 골동품. 다만, 장식·환경미화 등의 목적으로 사무실·복도 등 여러 사람이 볼 수 있는 공간에 상시 비치하는 것을 제외한다.(2005.02.19 단서개정)
나. 업무에 직접 사용하지 아니하는 자동차·선박 및 항공기. 다만, 저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 선박으로서 3년이 경과되지 아니한 선박 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 자동차·선박 및 항공기를 제외한다.(2008.02.29 직제개정)
다. 기타 가목 및 나목의 자산과 유사한 자산으로서 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 자산(1998.12.31 개정)
② 제1항 제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.(2008.02.29 직제개정)
③ 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 제1항 각호의 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다.(2011.06.03 개정)
부가가치세법 부가가치세법 제10조 [ 재화 공급의 특례 ]
* 관련 집행기준 : 10-23-1 [ 사업양도의 구체적 범위 ]
재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하며(미수금, 미지급금, 사업과 관련없는 토지·건물 등 제외), 다음과 같은 사례가 포함된다.
1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우
2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
3. 과세사업에 사용·소비할 목적으로 건설 중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
4. 사업과 관련없는 특정 권리와 의무, 사업의 일반적인 거래 외에서 발생한 미수채권·미지급채무를 제외하고 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계시키는 경우
5. 사업의 포괄적 승계 이후 사업양수자가 사업자등록만을 지연하거나 사업자등록을 하지 아니한 경우
6. 사업을 포괄적으로 승계받은 자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우(2006. 2. 9. 이후 사업양도분부터 적용한다)
7. 주사업장 외에 종사업장을 가지고 있는 사업자단위과세사업자가 종사업장에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우
8. 2 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우
9. 「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우
10. 「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우
(2018.08.22. 개정)
부가가치세법 제10조 [ 재화 공급의 특례 ]
* 관련 집행기준 : 10-23-2 [ 사업양도에 해당되지 아니하는 사례 ]
1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우
2. 부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우
3. 종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우
4. 부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우
=> 반드시 세금계산서 발급해야 합니다. 당연히 폐업일 이전에 양수인이 매매계약서 사본 가지고 잔금일을 사업개시일로 하여 일반과세자로 사업자등록 (미리 앞으로(미래) 사업개시전 사업자 등록 가능)
(2018.08.22. 개정)
부가가치세법 제10조 [ 재화 공급의 특례 ]
* 관련 집행기준 : 10-23-3 [ 사업양수자의 부가가치세 대리납부특례 ]
① 2014.1.1.이후 2017.12.31.까지 사업을 양도하는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하더라도 그 사업을 양수받는 자가 그 양수에 따른 대가를 양도하는 자에게 지급하는 때에 그 대가에 따른 부가가치세를 관할 세무서장에게 신고·납부한 경우에는 재화의 공급으로 본다.
② 2018.1.1.이후 사업을 양도하는 분부터는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하는지가 분명하지 아니한 경우에도 제1항을 적용받을 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 대리납부하는 경우에도 사업양도자는 사업양수자에게 세금계산서를 발급하여야 하며, 사업양수자는 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 부담한 매입세액인 경우 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있다.
④ 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에는 해당 거래가 부가가치세 과세대상에 해당하는지에 관계없이 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음달 10일까지(2017.12.31.까지는 대가를 지급한 달의 말일까지) 법 제48조(예정신고와 납부) 제2항 및 법 제49조(확정신고와 납부) 제2항을 준용하여 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다.
⑤ 사업양수자가 제4항에 따라 거래징수하지 아니하거나 대리납부하지 아니한 경우로서 포괄적인 사업양도가 아닌 경우에는 그 공급시기에 사업양수자가 제3항에 따라 발급받은 세금계산서상의 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있다.
(2018.08.22. 개정)
[부동산세금 진일환 세무사] 매매계약서 누구도 알려주지 않는 절세 팁
공동주택매매계약서 특약
매매목적물의 범위 특정 하는 내용
매도인이 매수인에게 매매목적물에서 제외한다는 명시적인 의사표시가 없는 경우에는 매매목적물인 건축물, 건축물의 종물, 부합물, 부속물 및 건물 내에 존재하는 동산, 공작물 등은 그 소유를 불문하고 매매목적물에 전부 포함된 것으로 한다.
매매대금반환
【판시사항】
[1] 매매계약의 당사자 중 일부가 특정되지 않은 경우, 이미 특정된 매도인 또는 매수인이 계약해제의 통지 수령권한 등 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임받았다고 볼 것인지 여부(적극)
[2] 계약의 묵시적 합의해제를 인정하기 위한 요건
[3] 매도인이 계약해제를 원인으로 공탁한 금원을 매수인이 이의 없이 수령한 경우, 매매계약이 합의해제되었다고 한 사례
【판결요지】
[1] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이고(
민법 제563조), 매매에 있어서는 늦어도 재산권의 이전과 대금의 지급이 완료되기 전까지 매매의 당사자와 매매의 목적물이 특정되어야 한다고 할 것이므로, 매매계약 체결 당시 수인의 매도인 또는 매수인 중 일부가 특정되지 않은 경우에는 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 전까지 당사자들 사이의 의사의 합치에 의하여 나머지 매도인 또는 매수인이 추가로 특정될 수 있고 그 때까지 특정이 이루어진 매수인 또는 매도인만이 당해 매매계약의 당사자로 된다고 할 것이며, 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 이전에 매매계약이 해제되는 경우에는 그 때까지 당사자 사이의 의사의 합치를 통해 매도인 또는 매수인으로 특정되지 않은 나머지 매도인 또는 매수인은 이미 특정된 매도인 또는 매수인에게 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하다.
[2] 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해제는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해제되었다고 해석함이 상당하다.
[3] 매도인이 잔대금 지급기일 경과 후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하였을 때, 매수인이 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다면 위 매매계약은 특단의 사정이 없는 한 합의해제되었다고 한 사례.
【참조조문】
[1]
민법 제547조 제1항
,
제568조
[2]
민법 제543조
[3]
민법 제487조
,
ㅇㅇ
제543조
【참조판례】
[1]
대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결(공1993상, 1076) /[2]
대법원 1994. 8. 26. 선고 93다28836 판결(공1994하, 2512),
대법원 1998. 1. 20. 선고 97다43499 판결(공1998상, 570),
대법원 1998. 8. 21. 선고 98다17602 판결(공1998하, 2296),
대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결(공2000상, 952),
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결(공2002상, 572),
대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결(공2003상, 677)
【전문】
【원고】
강미자 외 1인 (소송대리인 변호사 이재술)
【피고】
김지홍 (소송대리인 법무법인 신우 담당변호사 강동구)
【변론종결】
2005. 8. 19.
【주문】
1. 원고들의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고 박창병에게 금 100,000,000원, 원고 강미자에게 금 25,000,000원 및 위 각 금원에 대한 2004. 7. 28.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이유】
1. 기초사실
가. 원고 박창병은 이광연, 이권재 등의 중개로 2004. 2. 23. 이광연, 이권재 입회하에 피고와 사이에 매수인을 '강미자 외 4인'으로 하여 피고로부터 충남 예산읍 발연리 산 28-1 임야 30,744㎡, 같은 리 산 28-3 임야 99㎡, 같은 리 31-3 과수원 3,431㎡, 같은 리 39 유지 628㎡, 같은 리 40 전 403㎡, 같은 리 40-1 과수원 1,342㎡ 등 6필지의 토지들(이하 '이 사건 토지들'이라 한다)을 매매대금 550,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약 당시에, 중도금 200,000,000원은 2004. 3. 23.에, 잔금 250,000,000원은 2004. 4. 20.에 각 지급하기로 하는 내용의 부동산매매계약서 2부를 작성하였는데{위 매매계약서에는 "매도자는 잔금을 받을 때 명의변경을 할 수 있는 모든 서류를 매수자에게 주기로 한다(제5조).", "중개료는 계약 당시에 쌍방에서 법정수수료를 중개인에게 지불하여야 함(제7조).", "본 계약을 매도자가 위반했을 때는 계약금의 2배를 매수자에게 배상하고 매수자가 위약했을 때는 본 계약금은 무효로 되고 반환청구할 수 없음(제8조).", "본 계약서의 매수인 정정은 이를 불허함."이라는 등의 계약조항이 기재되어 있다.}, 피고가 원고 박창병에게 원고 강미자가 참석하지 않은 채 '강미자 외 4인'이 매수인으로 기재된 것에 관한 문제점을 지적하면서 원고 박창병도 서명을 하라고 요구하자, 원고 박창병은 피고에게 "자신이 매수인들을 정당하게 대리하고 있어 계약에는 아무런 문제가 없다."는 취지로 말하면서 피고에게 교부된 부동산매매계약서(을 제1호증)의 '중개인'란에 '박선욱'이라는 이름과 휴대전화번호를 적어 주었고, 이광연, 이권재가 피고에게 위 매매계약의 중개수수료가 금 50,000,000원이라고 하여 피고는 같은 날 원고 박창병으로부터 금 50,000,000원을 수령하면서 "강미자 외 4인으로부터 금 100,000,000원을 영수하였다."는 내용의 영수증(갑 제2호증)을 작성하여 교부하였다(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다).
나. 원고 박창병은 2004. 3. 23. 송금자 명의를 박창병으로 하여 피고의 은행예금계좌로 금 200,000,000원을 송금하였고, 같은 날 피고는 사용용도를 '개발행위허가신청용'으로 한 인감증명서를 발급받아 원고 박창병에게 교부하였다.
다. 원고 강미자는 충남 예산군수에게 개발행위허가신청서를 제출하고, 이 사건 토지들 중 충남 예산읍 발연리 산 28-1 임야 30,744㎡를 같은 리 31-4 임야 30,420㎡로 등록전환한 뒤 같은 리 31-4 임야 3,233㎡, 같은 리 31-5 임야 4,564㎡, 같은 리 31-6 임야 4,581㎡, 같은 리 31-7 임야 1,044㎡, 같은 리 31-8 임야 4,081㎡, 같은 리 31-9 임야 5,096㎡, 같은 리 31-10 임야 5,878㎡, 같은 리 31-11 임야 1,943㎡로 각 분할하고, 이 사건 토지들 중 같은 리 31-3 과수원 3,431㎡와 같은 리 40-1 과수원 1,342㎡를 같은 리 31-3 과수원 4,773㎡로 합병한 후 2004. 6. 18. 각 그 표시변경등기를 경료하였다.
라. 피고는 2004. 6. 12. 원고 강미자와 박선욱(앞서 원고 박창병이 피고에게 알려준 원고 박창병의 다른 이름임) 앞으로 '최고서'라는 제목의 내용증명을 발송하였고, 그 무렵 위 내용증명이 원고들에게 각 송달되었는데(이하 '제1차 최고'라 한다), 그 내용은 이 사건 매매계약시 중개인들이 직접 계약서를 작성한 것도 아닌데 계약금 100,000,000원 중 금 50,000,000원이 부동산중개수수료로 책정됨으로써 피고가 금 50,000,000원만을 수령한 것은 부당하고, 잔금지급기일을 원고들의 요청에 따라 1주일 연기해 주었음에도 잔금지급을 하지 않고 있으므로 이 최고서 수령 후 1주일 내에 잔금 250,000,000원에 잔금기일부터 완불시까지 월 5%에 의한 지연이자를 가산하여 지급하지 않으면 매매계약은 자동으로 해약된다는 것이었다
마. 피고는 2004. 7. 2. 원고 강미자와 위 박선욱 앞으로 '매매계약해약통보서'라는 제목의 내용증명을 발송하였고, 그 무렵 위 내용증명이 원고들에게 각 송달되었는데(이하 '제2차 최고'라 한다), 그 내용은 원고들이 제1차 최고에서 정한 기한 내에 잔금지급을 하지 않았으므로 제2차 최고에 의해 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다는 것과 계약금으로 수령한 금 50,000,000원은 이 사건 매매계약 제8조에 의하여 반환할 수 없고, 중도금으로 수령한 금 200,000,000원 중 금 50,000,000원은 계약 위반에 대한 손해배상으로서 피고에게 귀속되어 반환할 수 없으므로, 원고들로부터 수령한 금 250,000,000원 중 나머지 금 150,000,000원을 직접 반환하거나 공탁함으로써 계약해제에 따른 정산절차를 밟을 예정이라는 것 등이었다.
바. 피고는 2004. 7. 28. 원고 강미자를 피공탁자로 하여 금 150,000,000원을 공탁하였는데, 공탁원인사실은 제1, 2차 최고에 의하여 이 사건 매매계약이 해제되어 원고 강미자로부터 매매대금으로 수령한 금 250,000,000원 중 계약금 100,000,000원을 공제한 나머지 금 150,000,000원을 원고 강미자에게 현실제공하려 하였으나 원고 강미자가 그 수령을 거부한다는 내용이었다.
사. 원고 강미자는 2004. 9. 9. 위와 같은 공탁금 150,000,000원을 변제금의 일부로서 수령한다는 취지로 이의를 유보한 채 출급하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6, 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증의 1 내지 5, 을 제1, 3, 4호증, 을 제5호증의 1 내지 6, 을 제9호증의 1 내지 5의 각 기재, 갑 제9호증의 1, 을 제10호증의 각 일부 기재, 증인 조간란의 일부 증언, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고들의 주장
원고들은 이 사건 청구원인으로 다음과 같이 주장한다.
(1) 원고 박창병이 원고들과 김종화, 박양순을 대리하여 2004. 2. 23. 이광연, 이권재 등의 중개로 피고와 사이에 강미자 외 4인 명의로 피고로부터 이 사건 토지들을 금 550,000,000원에 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하고, 피고에게 계약 당일 계약금 100,000,000원(원고들이 각 금 50,000,000원씩 부담)을, 2004. 3. 23. 중도금 200,000,000원(원고 강미자가 금 150,000,000원을, 원고 박창병이 금 50,000,000원을 각 부담)을 각 지급하였으며, 잔금 250,000,000원은 이 사건 토지들에 관한 분할절차 완료 후 타에 처분될 때까지 유예하기로 약정하였는데, 위 계약금 중 금 50,000,000원은 부동산중개수수료로 지급되었다.
(2) 그런데 원고들이 피고의 승낙을 얻어 이 사건 토지들에 관한 분할절차를 완료한 시점을 전후하여 피고가 위와 같은 잔금지급유예약정에 반하여 제1차 최고 및 제2차 최고를 하는 등으로 이 사건 매매계약에 관한 해제의 의사표시를 한 후 수령한 매매대금을 공탁하였고, 이후 원고 강미자가 피고가 공탁한 금원을 수령함으로써 이 사건 매매계약은 합의해제되었다.
(3) 따라서 피고는 해제에 따른 원상회복으로서 피고가 원고들로 수령한 매매대금 중 아직 반환하지 않은 원고 강미자에 대한 금 50,000,000원, 원고 박창병에 대한 금 100,000,000원을 각 반환할 의무가 있으나, 부동산중개수수료 금 50,000,000원 중 금 25,000,000원은 원고 강미자가 부담하기로 하였으므로, 피고는 원고 강미자에게 금 25,000,000원(= 금 50,000,000원 - 금 25,000,000원), 원고 박창병에게 위 금 100,000,000원 및 위 각 금원에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판 단
(1) 살피건대, 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이고( 민법 제563조), 매매에 있어서는 늦어도 재산권의 이전과 대금의 지급이 완료되기 전까지 매매의 당사자와 매매의 목적물이 특정되어야 한다고 할 것이므로, 매매계약 체결 당시 수인의 매도인 또는 매수인 중 일부가 특정되지 않은 경우에는 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 전까지 당사자들 사이의 의사의 합치에 의하여 나머지 매도인 또는 매수인이 추가로 특정될 수 있고 그 때까지 특정이 이루어진 매수인 또는 매도인만이 당해 매매계약의 당사자로 된다고 할 것이며, 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 이전에 매매계약이 해제되는 경우에는 그 때까지 당사자 사이의 의사의 합치를 통해 매도인 또는 매수인으로 특정되지 않은 나머지 매도인 또는 매수인은 이미 특정된 매도인 또는 매수인에게 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하다( 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결 참조).
또한, 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해제는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해제되었다고 해석함이 상당하고( 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결 참조), 매도인이 잔대금 지급기일 경과 후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하였을 때, 매수인이 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다면 위 매매계약은 특단의 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 봄이 상당하다( 대법원 1979. 7. 24. 선고 79다643 판결, 1979. 10. 10. 선고 79다1457 판결, 1979. 10. 30. 선고 79다1455 판결 등 참조).
(2) 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 우선 원고들과 피고 사이에 이 사건 매매계약에 관한 명시적인 해제합의가 존재하지 않는다는 점은 원고들 스스로가 자인하고 있고, 위 인정 사실에 비추어 보면, 이 사건 매매계약 당시부터 피고가 제1, 2차 최고 후 공탁한 금원을 원고 강미자가 수령할 무렵까지 매수인인 '강미자 외 4인' 중 당사자 사이의 의사합치에 따라 매수인으로 특정된 자는 원고 강미자이고, 원고 강미자가 위 공탁금을 수령할 무렵 이 사건 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 보유하고 있었다는 점은 인정되나, 더 나아가서 원고들과 피고 사이에 이 사건 토지들에 관한 분할절차 완료 후 타에 처분될 때까지 유예하기로 약정하였다는 점, 매도인인 피고가 잔대금 지급기일 경과 후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하고, 당시까지 매수인으로 특정되었던 원고 강미자가 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다는 점 등 원고들의 주장과 같이 이 사건 매매계약이 묵시적으로 합의해제되었다는 사정을 뒷받침하는 증거가 없으므로(위에서 본 바와 같이 피고가 원고들의 계약 위반을 주장하면서 제1, 2차 최고 후 이미 지급받은 계약금과 중도금 중 손해배상금 명목의 금원을 공제한 나머지 금원만을 공탁하자, 원고 강미자가 공탁금을 변제금의 일부로서 수령한다는 취지로 이의를 명시적으로 유보한 채 위 금원을 수령한 사실을 인정할 수 있을 뿐이다.), 이 사건 매매계약이 합의해제되었음을 전제로 하는 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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| 한국무역협회 대전세종충남전문무역상담센터 전문위원·이승현 山君(산군)법률사무소 변호사 |
임대인입장에서 부가세신고 문의드립니다.
임차인 보증금도 차감하여 신고해서 모두 소진되었고 월세도 못받은 상황에서 임차인이 11/8 에 폐업을 해서 소송중인데
이번 2기확정신고때7~12월분 세금계산서 발행을 해야하나요?
11월에 폐업했는데 그이후에는 주민등록번호로 세금계산서를 발행해야하나요?
신고를 무실적으로 해도되는지.. 문의드립니다.
안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
귀 사례의 경우 사실관계가 불명확하여 정확한 답변이 어려울 것으로 판단됩니다.
다만, 귀 사례가 실질적으로 임차인에게 용역을 계속하여 제공하는 경우라면 임대료 수령여부와
관계없이 계약서상 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 하여 세금계산서를 발급하여야 하는 것이며
임차인이 사업자가 아닌 경우에는 주민등록번호로 발급하여야 할 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
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임차인은 현재 월세 미납으로 인해 보증금이 다 까이고 없는 상태에 임대료 또한 미납으로 임대인은
2.질의사항
보증금을 월세 대체할 경우 간주임대료 계산은 어떻게 해야 하나요?
세금계산서 발행 여부와 세금계산서를 발행을 한다면 몇월까지 해야하며 부가세 또한 못받을 것인데
부가세 확정신고를 어떻게 해야 할지 문의합니다.
1. 부동산 임대업자가 임차인으로부터 임대료를 받지 못한 때에도 임대업자가 일반과세자라면
그 공급시기(임차료 약정일)에 세금계산서를 교부하여야 하는 것으로
귀 질의의 경우 임차인에게 임대료를 수령하지 못하여 보증금으로 대체한 경우에도
임대차계약이 해지되지 않아 사실상 임대행위가 계속되는 때는 세금계산서를 발급하여야 하며
보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 부가가치세 신고 · 납부의무가 있는 것입니다.
2. 한편, 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나
중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의
임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경계약을 체결한 경우
간주임대료에 대한 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액을 기준으로 계산할 수 있는 것입니다.
아래사례를 참고하시시 바랍니다.
* 부가-4583, 2008.12.03)
부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의
영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고
부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.
* 부가46015-905, 1998.05.01
1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를
별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약
종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우
부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한
간주임대료의 합계액이 되는 것이나,
임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한
임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는
기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.
2. 귀 질의의 경우가 상기 어느 거래에 해당하는지는 관련 거래사실을 종합하여 판단할 사항임.
* 부가46015-2338, 1997.10.15
1.사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는
부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아
부가가치세법 시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.
2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도
전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동임대료를
당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임
1. 부동산 임대업자가 임차인으로부터 임대료를 받지 못한 때에도 임대업자가 일반과세자라면
그 공급시기(임차료 약정일)에 세금계산서를 교부하여야 하는 것으로
귀 질의의 경우 임차인에게 임대료를 수령하지 못하여 보증금으로 대체한 경우에도
임대차계약이 해지되지 않아 사실상 임대행위가 계속되는 때는 세금계산서를 발급하여야 하며
보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 부가가치세 신고 · 납부의무가 있는 것입니다.
2. 한편, 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나
중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의
임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경계약을 체결한 경우
간주임대료에 대한 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로
차감한 금액을 기준으로 계산할 수 있는 것입니다.
아래사례를 참고하시시 바랍니다.
* 부가-4583, 2008.12.03)
부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는
그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고
부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.
* 부가46015-905, 1998.05.01
1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를
별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약
종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우
부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한
간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여
임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는
기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.
2. 귀 질의의 경우가 상기 어느 거래에 해당하는지는 관련 거래사실을 종합하여 판단할 사항임.
* 부가46015-2338, 1997.10.15
1.사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는
부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아
부가가치세법 시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.
2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도
전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동임대료를
당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임
7 - 상가임대차계약서,오피스텔(업무용 주거용) 임대차계약서,주택임대차계약서,집합건물임대차계약서-주황규팀장 2020-08-17.xlsx
상가건물임대차표준계약서.pdf③ 부동산 임대용역의 공급시기( 부가가치세법 집행기준 16-29-5)
① 부동산임대업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 공급시기로 본다.
② 부동산임대업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별, 분기별 또는 반기별로 기일을 정하여 받기로 한 경우 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 본다.
③ 부동산임대업자가 공급시기가 도래하기 전에 선불로 받은 대가에 대하여 임차인에게 세금계산서 또는 영수증을 발급하는 때에는 그 발급한 때를 공급시기로 본다.
④ 부동산임대료를 임차인의 각 반기별 사업실적에 따라 확정하는 경우에는 임대료가 확정되는 해당 반기 말일(매년 6월 30일 및 12월 31일)을 공급시기로 본다.
부가가치세법 제11조 [ 용역의 공급 ]
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.(2013.06.07 개정)
1. 역무를 제공하는 것(2013.06.07 개정)
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것(2013.06.07 개정)
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2013.06.07. 개정)
부가가치세법시행령 제25조 [ 용역 공급의 범위 ]
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다.(2013.06.28 개정)
1. 건설업의 경우 건설사업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 것(2020.02.18 개정)
2. 자기가 주요자재를 전혀 부담하지 아니하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 단순히 가공만 해 주는 것(2013.06.28 개정)
3. 산업상ㆍ상업상 또는 과학상의 지식ㆍ경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것(2013.06.28. 개정)
☞ 용역공급의 범위
용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것으로 한다(부법 11).
용역의 공급은 재화 공급과 마찬가지로 영리목적 유무에 관계없이 사업자가 공급하는 경우 과세되나 원칙적으로 대가를 받는 유상공급만이 과세된다는 점에서 재화의 공급과는 다르다.
(1) 건설업의 경우
건설업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 경우에도 용역의 공급으로 본다(부령 25).
부가가치세법에서는 표준산업분류표상 다른 건설업체에 위탁하여 건설 후 직접분양하는 부동산공급업과 건설업 중 자영건설하여 분양판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보므로 결국 여기서 말하는 건설업은 건물의 신축·증축 등 순수한 건설활동만 해당되는 것이다.
(2) 단순가공의 경우
자기가 주요자재를 전혀 부담하지 아니하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 단순히 가공만 하여 주는 것은 용역의 공급으로 본다(부령 25).
(3) 정보제공
산업상·상업상 또는 과학상의 지식·경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것은 용역의 공급으로 본다(부령 25).
(4) 용역의 공급에 해당하는 사례(집행기준 11-0-2)
① 건설업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하여 용역을 제공하고 대가를 받는 경우
② 사업자가 거래상대방으로부터 인도받은 재화에 주요 자재를 전혀 부담하지 아니하고 단순히 가공만 하여 주고 대가를 받는 경우
③ 사업자가 산업상·상업상 또는 과학상의 지식·경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하고 대가를 받는 경우
④ 사업자가 권리(저작권, 상표권, 특허권 등)를 대여하고 대가를 받는 경우
⑤ 사업자가 국가 또는 지방자치단체로부터 국유재산 관리 및 운영을 포괄적으로 위탁받아 자신의 명의와 계산으로 타인으로 하여금
국유재산을 사용하게 하고 대가를 받는 경우
⑥ 인터넷 등을 이용하여 반복적으로 특정 정보를 게재하고 그 정보를 이용하는 자로부터 정보이용료를 받는 경우
⑦공유수면 매립면허를 받은 자가 공유수면을 매립·준공한 후 그 대가로 매립지 일부의 소유권을 취득하는 경우
⑧사업자가 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 확정한 후 해당 대가의 전부 또는 일부를 면제하는 경우
⑨ 사격장, 탁구장 등 운동설비를 이용하게 하고 대가를 받는 경우
⑩ 사업자가 지방자치단체로부터 놀이시설 및 노상주차장 등에 대한 유지ㆍ보수 등의 포괄적인 관리ㆍ운영을 위탁받아 자기책임과 계산하에 해당 시설의 이용자로부터 사용료를 받는 경우에는 법 제7조 제1항에 따른 과세되는 용역의 공급으로 본다(통칙 10-0-2)
부가가치세법 제16조 [ 용역의 공급시기 ]
① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.(2013.06.07 개정)
1. 역무의 제공이 완료되는 때(2013.06.07 개정)
2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때(2013.06.07 개정)
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.(2013.06.07. 개정)
부가가치세법 부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]
⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령[부가가치세법시행령 제65조
[ 부동산 임대용역의 공급가액 계산 ] ]으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.(2013.06.07 개정)
1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우(2013.06.07 개정)
2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우
(2013.06.07 개정)
3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우(2013.06.07. 개정)
부가가치세법시행령 제65조 [ 부동산 임대용역의 공급가액 계산 ]
① 법 제29조[ 과세표준 ] 제10항 제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조[ 과세표준 ] 제3항 제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령[부가가치세법시행규칙 제46조 [ 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니하는 건설비 ]] 으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.(2013.06.28 개정)
공급가액 =
해당 기간의 전세금 또는 임대보증금
계약기간 1년의 정기예금 이자율
(해당 예정신고기간 또는
과세기간 종료일 현재)
× 과세대상기간의 일수 × ────────────────
365(윤년에는 366)
② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 계산식 중 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금" 을 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 － 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금" 으로 한다. 이 경우 임차한 부동산 중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 계산식에 따른 금액을 제외한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)
임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금
예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재
× 직접 자기의 사업에 사용하는 면적
─────────────────────
예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재
임차한 부동산의 총면적
③ 제1항과 제2항의 경우에 사업자가 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 한다.(2013.06.28 개정)
④ 법 제29조[ 과세표준 ] 제10항 제2호에 따라 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여
그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 계산식을 순차로 적용하여 공급가액을 계산한다.(2013.06.28 개정)
1. (2013.06.28 개정)
임대료 등의 대가 및 제1항에 따라 계산한 금액
토지가액 또는 건물가액
× ────────────────────
토지가액과 정착된 건물가액의 합계액
= 토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료상당액
2. (2013.06.28 개정)
과세되는 토지임대면적
제1호에 따른 금액 × ─────────── = 토지임대공급가액
총토지임대면적
3. (2013.06.28 개정)
과세되는 건물임대면적
제1호에 따른 금액 × ──────────── = 건물임대공급가액
총건물임대면적
⑤ 법 제29조[ 과세표준 ] 제10항 제3호에 따라 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고
그 대가를 선불이나 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 한다
. 이 경우 개월 수의 계산에 관하여는 제61조 제2항 제6호 후단을 준용한다.(2018.02.13 후단개정)
⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 부동산 임대용역의 공급가액 계산에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.(2013.06.28 개정)