안녕하세요
Mortgage Agent Luke입니다.
캐나다에서 살아가려면 차는 선택이 아닌 필수이고 멋진 신차는 대부분의 남자들의 로망입니다..
“자동차 할부도 꾸준히 내고 있고, 신용점수도 괜찮은데…
왜 모기지 한도가 이렇게 낮게 나올까요?”
많은 분들이 모기지 심사 과정에서 예상보다 낮은 승인 금액을 보고 놀랍니다.
그 이유 중 하나는 바로 자동차 할부(Loan/Lease) 때문입니다.
자동차 할부는 단순한 월 납입이 아닙니다.
은행이나 모기지 렌더는 대출 심사 시 두 가지 비율을 가장 중요하게 봅니다.
GDS (Gross Debt Service): 소득 대비 주거비 비율
TDS (Total Debt Service): 소득 대비 전체 부채 비율
자동차 할부금은 바로 이 TDS 항목에 포함됩니다. 즉, 은행은 “이 사람이 매달 얼마를 다른 대출에 쓰고 있는가?”를 계산하고, 그 금액이 클수록 집을 살 수 있는 여력이 줄어든다고 판단합니다.
예를 들어,
월 소득이 $6,000인 Luke가 매달 자동차 할부로 $700을 내면,
이 $700이 그대로 부채로 계산되어 모기지 한도는 약 $100,000~$150,000 줄어듭니다.
즉, 자동차 한 대로 “주택 예산”이 한 단계 아래로 내려가거나 원래 원하던 지역의 집을 포기해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
은행 입장에서는 단순합니다.
"찻값 갚느라 돈이 빠져나가니, 집 대출은 조금만 내줘야겠구나.”
그러나 아이러니하게도, 자동차 할부는 신용점수에는 긍정적일 수 있습니다.
매달 연체 없이 성실히 납부하면, 신용 히스토리가 쌓이고 신용점수가 오를 수 있죠.
하지만 문제는 타이밍 입니다.
모기지를 곧 신청할 계획이라면,
그 “좋은 신용 효과”보다 단기적인 부채 압박이 훨씬 더 크게 작용합니다.
저는 늘 고객님들께 한결같이 말하는 조언이 있습니다.
“집 사기 전에 차 사지 마세요.”
모기지를 신청한 이후라면 괜찮습니다.
이미 승인받은 상태에서 자동차 할부를 시작해도, 기존 모기지 조건에는 영향을 주지 않습니다.
하지만 모기지 신청 직전이나 진행 중에 자동차 할부 계약을 체결하면, 렌더가 다시 부채비율을 계산하면서
승인 금액이 줄거나 심사 자체가 지연될 수 있습니다.
모기지 한도를 늘리고 싶다면, 다음 방법들을 꼭 고려하셔야 합니다.
기존 자동차 할부를 조기 상환
→ 잔액을 정리하면 그만큼 부채비율이 낮아집니다.
2. 리스보다 저렴한 중고차로 교체
→ 월 납입액을 줄이면 모기지 여유가 생깁니다.
3. 모기지 먼저, 차는 나중에
→ 모기지 승인 후 자동차를 구입하는 순서로 조정하세요.
이 작은 순서 차이가 수십만 달러의 대출 한도 차이를 만들어냅니다.
차보다 집이 먼저입니다. 자동차는 ‘자산’처럼 보이지만, 은행 입장에서는 명백한 부채입니다.
멋진 차를 타고 싶더라도, “언제” 그 차를 사느냐가 당신의 주택 구매력을 결정합니다.
차는 이동 수단, 집은 미래의 자산입니다.
모기지를 계획 중이라면, 지금 타고 있는 차가 당신의 꿈의 집을 가로막고 있진 않은지 한번 점검해 보세요.
모기지도 타이밍 이라는것 잊지마셔요^^
