안녕하세요. 모기지 에이전트 Luke입니다.
캐나다에서 집을 구매하실 때 많은 분들이 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다.
“한국에 있는 돈을 가져와서 다운 페이로 쓰면 되는 거 아닌가요?”
가능은 하지만, ‘방법’이 틀리면 모기지 승인이 어려울 수 있습니다.
다운페이는 금액 자체보다도 자금 출처(Source of Down Payment)를 은행이 어떻게 검증할 수 있느냐가 핵심이기 때문입니다.
은행이 확인하는 핵심은 “이 돈은 어디서 왔나요?”입니다.
캐나다 은행은 자금세탁방지(AML) 규정 때문에 다운페이 자금을 매우 엄격하게 봅니다.
즉, 단순히 “돈이 있다”가 아니라,
어떤 계좌에서 / 어떤 이유로 / 언제 / 어떤 방식으로 이동했는지를 서류로 입증해야 합니다.
이 과정에서 자금 흐름이 불명확하면, 모기지 자체가 홀드(Hold) 되거나 최악의 경우 승인이 철회되기도 합니다.
가장 안전한 방법은 “내 명의 계좌 → 내 명의 계좌” 송금
가장 깔끔한 구조는 단 하나입니다.
한국 본인 명의 계좌에서 → 캐나다 본인 명의 계좌로 Wire transfer
이 경우 필요한 서류는 비교적 단순합니다.
한국 계좌 거래내역(최소 90~120일)
송금 확인증(Wire receipt)
캐나다 입금 내역
은행은 보통 다운페이 계좌에 대해 최근 90일 또는 120일 내역을 요청합니다. 그래서 계약 전에 미리 준비하시는 것이 가장 안전합니다.
부모님이 도와주는 다운페이는 무조건 Gift로 처리해야 합니다.
부모님/가족이 지원해 주시는 경우 “빌려준 돈(loan)”으로 처리하면 은행에서는 부채로 잡혀 DTI(TDS)가 악화될 수 있습니다.
따라서 대부분의 경우는 아래 형태가 안정적입니다.
Gift Funds (증여)
필수 서류는 보통 다음과 같습니다.
Gift Letter (은행 양식 또는 표준 양식)
부모님 자금 출처 증빙(부모님 계좌 거래내역)
송금 내역 및 입금 내역
단, 부모님 계좌에서 갑자기 큰돈이 생겼다면 그 돈의 출처까지 설명해야 합니다.
(예: 부동산 매각, 예금 만기 등)
한국 자산 처분(부동산/주식/보험)으로 만든 다운페이
한국 부동산을 팔거나, 주식 매도 또는 보험 해지로 다운페이를 마련하는 경우도 많습니다. 이때는 다음 자료를 준비해두시면 승인 속도가 훨씬 빨라집니다.
부동산 매각 계약서 + 잔금 입금 내역
주식 매도 확인서 + 증권계좌 거래내역
보험 해지 확인서 + 지급 내역
핵심은 “현금화 과정”이 기록으로 남아 있어야 한다는 점입니다.
가장 위험한 케이스는 현금 입금, 계좌 쪼개기, 출처 불명 큰돈
은행이 가장 민감하게 보는 패턴은 아래와 같습니다.
현금을 여러 번 나눠 입금
지인 계좌를 거쳐 들어오는 자금
단기간에 큰 금액이 여러 건 입금되는 흐름
다운페이 계좌에 거래내역이 없거나 설명 불가능
이런 경우 추가 서류 요청이 끝없이 늘어나고, 일정이 촉박하면 클로징 자체가 위험해질 수 있습니다.
다운페이는 “미리, 투명하게, 한 계좌로” 진행해야 합니다.
제가 실제로 가장 많이 드리는 조언은 딱 3가지입니다.
클로징 3~4개월 전부터 다운페이를 한 계좌로 모으기
해외송금은 가능하면 본인→본인 구조로
자금 흐름은 단순할수록 좋습니다 (복잡할수록 심사 지연)
캐나다에서 모기지는 “돈이 있느냐”보다 그 돈을 은행이 이해할 수 있느냐가 승부입니다.
한국에 있는 돈을 다운 페이로 쓰실 계획이라면, 구매 계약서를 쓰기 전에 송금 전략부터 모기지 전문가와 상담하시고 설계하시는 것이 가장 안전한 방법입니다.
