화천대유 초대박은 어떻게 가능했을까?
이 글은 그동안 대학에서 개발론(디벨로퍼)을 10여년간 강의했던 내용과...
일반회원을 대상한 땅꾼대학 회원들을 대상한 내용을 적술한 내용으로...
정치적 내용과는 무관하며 남이 돈 버니 내 배가 너무 아파서 쓴 글 임을 전제한다.
#
고위험=고수익(High Risk=High Risk)
보통 디밸로퍼(developer)라는 수식어에 따라 다니는 말이다~!
그 이유는 디벨로퍼는 각종 불확실하고 곤란한 사업에 도전하여 막대한 이윤과 함께 고위험(High Risk)도 가지고 있는 사업을 진행하기 때문이다.
화천대유 1100배 수익률은 나올 수 없는 수익구조~!
요즘 ‘화천대유/천화동인’이란 내 평생 한번도 들어보지도 못한 용어로 온 나라가 난리다.
그도 그럴 것이 3억원을 투자한 투자한 천화동인이라는 7인의 투자클럽이 투자금 대비 1100배에 이르는 3400억원을 배당받는 천문학적 초대박도 나오는구나 하면서...
난 그동안 제자들과 땅꾼회원들에게 무엇을 가르쳤는지의 분통과 자조와 탄식의 글로서....
샘도 나고 화도 나고 남 돈먹 것에 너무 배가 아파서 쓴 글임을 전제한다~!
먼저 비상식적인 일이니 정치적 해석은 발로 차버리고 순수 디벨로퍼의 입장으로만 대장동을 들여다보는데...
우선 일반토지를 주거용지로 개발하는 일반적(전형적)인 방법부터 살펴보자면...
강의에서 간혹 택지개발방식때 얘길 하지만 10만㎡(3만평) 이하의 개발행위는 대개 건축법에 의하여 개발하고...
대규모 개발행위는 별도의 법률에 의해 개발하는데 택촉법, 도정법, 도시개발법 등에 의한 개발이 있다.
택촉법에 의한 개발은 우리나라 대부분의 대형개발을 주도해 왔지만 2015년이후 이후 법의 사문화(死文化)로 이후 주제별 개발사업을 바뀐다.
먼저 도정법에 의한 재개발은 우리가 도심지에서 흔히 볼 수 있는 재개발을 말하는 것으로...
불량한 주거환경개선을위해 토지+건물주들이 조합을 만들어 자체적으로 개발하는 방법이다.
불량한 지역내 주택을 철거하고 기반시설 및 새집 등을 신축한 후 새집과 기존집의 차액만큼을 정산하는 방식이다.
공공주택특별법에 의한 개발은 과거 보금자리주택법을 현실에 맞게끔 개정한 법률로 국가 등 관(官)이 주도하여 주로 환경보전 가치가 적은 그린벨트지역을 공공주택지구로 지정한 후 토지를 강제 매수하여 조성된 택지를 민간에 공급하는 형태의 개발방식이다.
도시개발법에 의한 개발은 낙후된 도시지역뿐만 아니라 비도시지역에서도 개발 사업을 진행할 수 있는 개발방식이다.
이는 주로 민간도 사업시행자에의한 개발방식으로 바로 대장동이 이 개발방식이었으므로 이를 좀 더 살펴보자.
먼저, 도시개발법의 이완된 규제완화가 화천대유 초대박 신화탄생의 비밀일까~!
도시개발법은 2000년 1월 28일 제정되었다.
이전 도시개발이 단순 물리적기능만을 위한 택지조성이었다면 이제부터는 복합적 도시기능을 갖춘 신도시를 개발한다는 취지로 종전 도시계획법상 각종 조성사업과 토지구획정리사업을 통합·보완하여 제정했다.
제정 이후 규제완화 및 민간참여를 활성화한다는 명목으로 이명박, 박근혜 정부 시절 지속적인 규제완화가 이루어졌는데...
그동안 일률적 토지강제매수 방식의 관(官)의 개발이 토지소유자들의 자율적 민(民)의 개발주도로 이관된 점이다.
이때 민(民)의 개발주도로 이루어진 규제완화가 화천대유 초대박에 한몫하였음은 부인할 수 없는 사실이다.
이 도시개발법에 의한 사업방식에는 환지방식과 수용방식이 있다.
민(民) 주도의 방식이라 가끔 평택과 안성의 개발방식을 비교하여 평택은 환지방식, 안성은 수용+수용방식이 주를 이루고 있다 비교했었는데...
환지방식이란 종전의 땅을 개발하여 공사완료 후 새로운 환지(새땅)를 주고, 그 과부족에 대하여 금전으로 정산하는 개발방식이다.
환지방식은 종전 땅 소유자들이 조합을 만들어서 자체적으로 개발한다.
수용방식이란 관(官)이 토지를 공취법(공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률)이 정하고 있는 절차와 방법에 따라 협의하여 취득한다.
협의가 안 되면 수용권을 발동하여 금전으로 보상하고 강제로 토지를 매수하여 개발하는 방식인데 대장동 개발도 사용+수용방식이었다.
문제는 대장동은 택촉법 2015년 사문화(死文化) 이전 추진된 사업으로 요즘 추진되는 성남, 용인 등의 택지개발방식은 주로 ‘환지’방식으로...
하여, 그리도 환지방식을 배워라, 배워라 노랠부른 이유가 바로 이것이다~!
관(官)의 토지수용권과 민(民)의 개발방식의 교묘한 합치(合治)
대장동개발의 초대박은 토지강제수용권이 가능한 관(官)과 이 개발사업을 주도한 민(民)의 ‘민관(民官)합동개발방식’의 장점과 집값폭등의 결합 결과라는 결론이 나오는데...
하면 디벨로퍼들은 대장동 개발에서 어떻게 천문학적 부를 축적할 수 있었을까?
어떤 불확실성과 위험이 있었을까?
결론부터 말하면 민관합동개발방식의 장점과 집값폭등이 결합한 결과라는 결론이 나오는데...
디벨로퍼들이 검토하는 사업리스크를 대장동 사업에 대입하여 살펴보자.
내가 강의시 개발사업에서 가장 큰 문제는 토지(땅)의 확보문제가 제일 큰 문제라 떠들 듯이...
디벨로퍼들이 극복해야 하는 첫 번째 리스크는, 토지의 소유권을 확보할 수 있는지 및 적정한 분양금액으로 미분양의 위험을 피할 수 있는지 여부다.
대장동 개발은 민간합동의 수용방식에 의한 개발로써, 민관합동인 경우에는 관의 지분이 50%(50.1%) 이상이면 수용권이 주어진다.
민관은 이 사업을 위해 특수목적법인인 SPC‘화천대유’를 설립하는데 SPC는 하나의 사업만 수행하기 위해 설립한 특수목적법인(SPC/Special Purpose Company)를 만들고 해당 사업의 끝나면 해산하는 페이퍼컴페니(Paper Company)~!
지분은 민간(화천대유)이 과반-1주인 49.9%를보유하고 관인 성남도시공사가 과반+1주인 50.1%를 더 갖는 구조를 만들고...
바로, 여기에 관(官)이 개입(50.1%)했으므로 토지수용권을 확보하게 된 것이다.
따라서 강제매수인 토지수용권이 있으므로 토지소유권확보 리스크가 제거된 것이다.
그럼, 미분양의 위험성은 있었을까?
대장지구는 판교가 개발되면서 남아 있는 마지막 노른자위 땅이었으므로 부동산경기가 급속히 냉각되거나 분양가가 높지 않은 이상 미분양의 위험은 거의 전무한게 사실이다.
여기에 서판교를 연결하는 터널까지 생기자 더 높은 분양가를 받을 수 있게 되었는데 화천대유는 약정서에 없는 성남도시공사의 추가 터널공사비로 900억을 추가부담하고 대신 “강남직통”이란 수식어 한 단어로 고분양까지 덤으로 얻을 수 있다,
두 번째 리스크는 인허가 및 건설자금에 대한 금융기관 대출가능 여부다.
공동사업자로 성남도시공사가 있으므로 인허가 취득 리스크는 당연히 사라졌을 뿐만 아니라, 오히려 인허가 속도가 훨씬 빨라질 수 있는 여건이 조성된 셈이다.
건설자금에 대한 금융기관 대출가능 여부는 사업구도를 이해한 금융기관이라면 서로 대출해주려고 했을 것이다.
하나은행, 산업은행, 메리츠증권 등 내로라하는 금융기관이 참여한 것이 이를 증명한다.
결론적으로 디벨로퍼들에게 대장동 개발사업은 사업리스크가 크지 않은 ‘땅 짚고 헤엄치기’ 사업이었던 것~!
당연 無所不爲(무소불위)로 못 할 일이 없는 사업~!
그럼, 먼저 성남도시개발공사는 지분(50.1%)만큼의 수익을 갖어 왔을까?
디벨로퍼들이 생각하는 위험성은 거의 제로인데 위험해서 확정수익률을 갖고 왔다 함에는 다소 의아함이~!
사업리스크는 적고, 폭등한 인허가도 척척, 게다가 강남직통이란 장점, 집값은 분양가에 반영, 분양가상한제도 미적용~!
사업리스크는 크지 않은데가 주변 집값마저 폭등했고...
분양가상한제도 적용되지 않은 사업지다 보니 사업자 마음대로 높은 분양가를 정할 수 있게 되어 화천대유 초대박이 가능하게 된 것~!
그렇다면 이번 대장동 화천대유 사태를 바라보는 국민의 시선은 어떨까?
성남시에서는 당연 받아야할 수익률(50.1%)을 포기하고 확정수익률을 가져오고 관(官)에 돌아오는 개발이익을 성남시민 등을 위한 다른 곳에 사용했다 하는 말은 궁색한 변명 아닐까?
아무리 아파트값이 올라서 초과수익이 발생했다고 백날 떠들어 봤자 분양가가 세대당 5천만 원씩만 올라도 5800세대이므로 약 2900억의 초과수익 발생했는데 불법이든 합법이든, 또 누구의 책임이 더 큰지를 따지기 전에 우리 모두는 상대적 박탈감에 삶의 의욕이 사라진다.
국민은 ‘코로나19’로 하루하루 먹고살기 빠듯하고, 치솟는 집값, 전세값 걱정에 밤잠을 설치고 있는데...
화천대유에 투자한 사람들은 3억원을 투자하여 3400억을 배당받는가 하면 20대에 불과한 국회의원의 아들은 퇴직금으로 50억원을 받았다고 한다.
울화통 터질 일이요 아무리 디벨로퍼들의 사업특성을 고려하더라도 너무 큰 수익률이다.
대규모 개발이 진행될 때마다 생활터전을 내어주고, 쫓겨나야 하는 원주민이라면 더욱더 분통 터질 일일 것이다.
그 높은 곳에 계셨던 고관대작들은 무엇을 했을까?
그들은 중간에 어떤 역할을 했을까?
3천억의 수익금은 과연 천화동인 7사람만의 것일까?
그들은 껍데기에 불과하고 진짜 주인은 따로 있는 것이 아닐까?
끝까지 밝혀내야 할 대목이다.
‘민관합동개발’에도 관(官)의 개발처럼 분양가상한제 적용해야할 것이며 주택시장이 안정화가 빨리 이뤄지지 않으면 초대박 신화는 계속 나올 것이다.
민관합동개발을 재빨리 개정해야 한다.
먼저 분양가상한제를 선 적용하거나 개발부담금 부과율을 조정하여 과도한 개발이익이 발생하지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다.
하지만 더 중요한 것은 집값안정이다.
집값이 계속 오르는 한 초대박 신화는 앞으로도 계속 발생할 것이며 그에 비례하여 국민의 화병은 더 커져만 갈 것이다.
법률로 제도로 시장을 마구잡이로 억제하면 지금과 같은 전세대란에 어쩜 끝 모를 주택신화는 계속 탄생 할 것이다.
시장을 이해하고 다스릴 줄 아는 지혜가 필요할 때 인 것 같다.
'땅꾼대학' 박준호