요즘 언론은 하루종일 주택가격 하락을 이슈로 조명한다.
지난 2~3년간 줄기차게 오르던 부동산 가격이 꺾이기 시작하면서부터 온통 집값 폭락 관련 기사로 도배하고 있는데...
요럴때는 꼭 이름도 듣지도 못했던 전문가들이 '내가 몇년전부터 예측했네' 하고 우후죽순 나타나는데 대부분 책 팔려는 눔들~!
최근 집값 상승 원인은 누구나 잘 알고 있는 내용~!
코로나-19로 인한 자금이 넘치고 넘치고 넘치도록 풀린 유동성이 근간이며 여기에 근거한 자산디플레를 방어하기위한 각종 투자열풍을 주도한 MZ세대의 올빵투자(영끌투자)가 상승의 꼭지를 장식~!
이 현상은 비단 우리나라만이 아니고 세계 대부분의 나라가 집값 폭등으로 난리 굿판~!
그러나, 넘쳐 흘렀던 자금유동성은 물가를 덮기전에 인플레이션 헷지에 대처하기 위해 취해진 ‘금리 인상’이 결정적 치명타~!
강의때마다 집값의 최대 변수는 수요공급문제가 아닌 '금리'라 그리도 강조했건만....
여기에 저금리때 레버리지를 근거하여 너도나도 금융기관 차입금으로 주택을 구매한 ‘영끌족’이 금리가 오르면서 이자를 내기도 버거워지자 시중에 주택을 매물로 내놓으면서 주택가격 하락을 더하고 있다는 뉴스다.
당연, 아파트 분양시장도 얼어붙으면서 수도권을 비롯한 전국 곳곳에서 미분양 사태가 나타나고 있다.
국토교통부 자료에 따르면 2022년 9월 현재 전국의 미분양 아파트는 이제 4만여호인데...
하지만 이는 아직 찻잔의 태풍으로 과거의 사례를 보면 미분양이 16만호까지 올라간적이 있다.
결국 부동산 하락의 원인은 부동산 시장에서 수요가 빠른 속도로 줄었기 때문이며...
집값 하락이 예상될 때 시장에서의 구매수요는 급감하는데 이는 바로 집이라는 특수한 재화의 성격때문으로...
더 싼 가격으로 내려올 때까지 이동과 구매를 최대한 늦추기 때문~!
주택시장에서 집값도 수요와 공급이 만나는 적정선에서 결정 된다는 것이 일반적인 견해지만...
실수요보다 투자수요인 가수요가 더 많아지면 투자수요는 부동산공급량 변화보다 수요의 변화에 더욱 민감하게 반응하고...
더욱 큰 폭으로 변화한다고 분석하는것이 학계와 전문가들의 진단이다.
그러나 우리 땅꾼대학에서는 집값의 최대 변수는 수요공급곡선이 만나서 결정된는 점이 아닌...
가수요라는 투기적수요에 의해 결정된다는 깊은 시장이론을 신뢰하고 있다.
수요=공급이라는 등점은 가격의 비등점이 아닌 '가격하락'이라고 강조했지만...
즉, 수요=공급이 일치하면 주택시장은 약세이며 수요 우세일때여야 시장에서 집값이 상승한다는 얘기~!
아직도 학계나 전문가들은 일반재화처럼 수요=공급곡선으로만 보려한다.
그 이유를 다시한번 집어보자면 주택=불요불급재(不要不急財)
불요불급재(不要不急財)는...
필요할 듯하면서(상승시장) 필요치 아니하고(하락시장)...
급한듯 하면서도(상승시장) 급하지 아니한(하락시장)독특한 재화성격이 집이다~!
즉 시장상황에 따라 그대로 살던가, 움직이던가, 넓히던가 결정하는데....
시장에 변수로 상승요인 또는 하락요인이 발생하면 갑자기 매수시점을 땡기던가 늦추던가...
빚을내서 덤벼들던가 싸게 먹으라해도 거들떠 보지도 아니한게 주택이라는 특성인것이다.
즉, 투기적 수요인 가수요가 붙으면 시장은 급변하고...
제3수요인 가수요가 안 붙으면 급하지 아니한 독특한 재화시장이다.
결론을 내 보자~!
현시점에서 가장 큰 관심사는...
부동산 시장의 변화에 어떻게 대응해야 할 것이며 언제쯤 다시 가격이 오를 것인가라는 반등 시점에 대한 예측이다.
이번 시장전망은 아직 이르지만 요런때는 또 전문가들이 나와 과거가 어떻고 저쩌고 입방아를 찌고...
인터넷에는 우후죽순 블러거들이 계량분석으로 그럴듯 숫치를 들이 대면서...
과거 사례를 보면 부동산 가격은 수요가 살아나는 시점부터 회복구간에 접어든다~!
부동산 수요는 거래량으로 확인할 수 있다~!
줄어든 거래량이 조금씩 회복되는 시점부터 부동산 시장의 사이클은 회복국면으로 진입하게 될 것이다~!
또 금리가 안정되고 결국 전세가격이 높아지게 될 때 부동산 가격은 다시 반등할 것으로 보인다~!....라고~!
이 사람들아~!
그러면 그 시점이 언제 찾아오는거야?
그리고 나타나는 반응은 강남이야, 강북이야, 인천이야?
그리고 강남에서는 어딜 얘기하며 무엇이 어떤 현상으로 나타나는가를 얘기해 보란 말이야~!
그제 단군이래 최대의 재건축이라던 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 특공을 보았는가?
변곡점은 지나고 나서 6개월후에나 알 수 있듯이 하늘만 알고 있는 천기를 다 안다고 떠들지 말게나~!
늘 말했듯 폭등일때는 공급을 탓하고, 폭락일때는 수요를 탓하더니~!
다만, 이럴때는 다주택자라면 매매차익을 줄여서라도 부동산을 처분하거나 증여 등으로 정리하는 것이 좋을것이며...
증여를 염두에 둔다면 매도가격이 하락할 때가 적기이고...
매수를 염두에 둔다면 급매물을 노리거나 경매 시장을 두드려 볼때이다.
결국...
시장(금리)의 안정을 그 어느때보다 큰 관심으로 쳐다볼때이고...
시장의 안정은 곧바로 인플레방어(헷지)를 몰고올 것이며 그때가 매수의 적기가 아닌가 생각한다.
그리고 비록 우리는 땅을 주특기로 하지만 간혹 집값의 변동을 예견하니 유념하시라~!
결국 죽어가는 이 시장을 살릴 놈은 가수요인 투기적수요가 시장에 진입해야만 이 시장을 살릴수있음을 지난 30~40년간 우리나라 주택시장에서 봤었다~!
부동산 시장은 단기에는 ‘심리’에 반응하고, 중기에는 ‘공급’에 연동하며, 장기적으로는 ‘입지’에 수렴한다는 격언이 있듯이...
일반시장의 변수가 앞으로 주택시장의 바로메터이기에 나도 숨죽이면서 금리, 환율, 경제성장 등 각종 시장의 변수를 숨조차 참으면서 쳐다보고 있다.
투자에는 영원한 상승장도 없고 영원한 하락장도 없기 때문이다~!
이 글은 대다수 '땅꾼대학' 회원들께서 요즘 집값을 걱정하는듯하여 몇자 적어봤다~!
염려마시라~!
때가 되면 시황을 중계방송하니 분석만 잘 하시라~!