백번의 수업보다 한 번의 실전이 낫지만, 그래도 백번의 수업을 거치는 것이 경매에선 굉장히 중요합니다.
경매는 많은 부동산 투자 방법 중 하나이지만, 공부를 안하고 쉽게 덤볐다가 큰 코 다칠 수 있어요.
그래서 부동산 경매 초보자를 위한 필수 팁 알려드릴게요!
부동산 경매에선 감정가격이 매겨져요. A 물건을 여기저기 살펴보고 이 정도 값어치를 한다 라고 감정을 내리는 거예요. 경매에서 가격을 써 낼때는 감정가격을 기준으로 이보다 높게 써야해요.
만약 첫 번째 경매 타임에서 주인공(낙찰자)이 나타나지 않아 1회 유찰되면 다음 회차에서 20%가 할인됩니다. 즉 감정가 10억 집이 1회 유찰되면 다음 입찰 때 8억부터 입찰을 시작하는거죠. 2회 유찰되면 8억에서 또 20%를 낮춘 6억4000만원부터 입찰이 시작돼요.
부동산 경기가 정말 안 좋을 때는 (가령 올해 초까지), 유찰이 거듭되면서 최초 감정가의 반값에 아파트가 팔리는 경우도 있었답니다.
아 이건 기본적인 내용이고, '감정가격을 맹신하지 말라'는 제목으로 돌아가면...
우선 법원은 경매신청이 들어오면 감정평가업체에 의뢰해 감정가격을 매겨요. 그렇다면 짧게는 6개월, 많게는 1년 정도의 시간이 소요되죠. 그 6개월 사이에 시세변동이 생길 수 있어요.
만일 집값이 점점 떨어진다면 감정가격은 단기고점일 수 있고, 집값이 올라간다면 감정가격은 단기저점일 가능성이 커요.
즉, 입찰가격 결정 시 '무조건 감정가격보다 조금 높게 산다'고 해서 좋은 건 아니라는 거예요. 시세가 이보다 더 떨어진 경우도 있으니, 꼭 시세를 먼저 확인하고 굳이 감정가격이 큰 메리트가 없다면 경매에 도전하는 걸 고려해봐야 합니다.
두부가 누누이 얘기했지만 부동산같은 큰 물건을 살 때 속된 말로 '똥인지 된장인지' 찍어보지도 않고 사면 큰일나요. 직접 현장을 둘러보는 임장은 필수라는 거죠. 그리고 임장 전 서류확인을 거쳐야겠죠?
바로 등기부등본과 이것을 중심으로 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 그 집에 관해 알 수 있는 모든 스펙을 공부해야 합니다. 권리상 하자관계, 낙찰자가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 유치권의 존재 여부 등이에요. 등기부등본 보는 법은 다음 '경매 시리즈'에서 심도있게 담아볼게요!
두부를 보면서 공부 엄청 했는데 막상 현장에서 실수할 수 있어요. 분위기에 휩쓸려 말도 안되는 가격을 써내 시세보다 비싸게 낙찰받을 확률이 있거든요. 실제로 경매현장은 투자자+구경꾼들로 인산인해라 최고가 매수인이 되면 주인공으로 주목받아 들뜨게 돼요. 그러다 정신차렸는데 예상보다 고가에 낙찰받았다고요? 낙장불입! 무를 수 없어요...
이런 분위기에 나도 모르게 어이없는 실수를 할 수도 있어요. 바로 가격에 0을 하나 더 붙인다거나 사건번호나 이름 등을 잘못 적는 실수요. 그런 걸 누가해?라는 오만함을 잠깐 내려놓고 정말 AtoZ를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
경매 입찰할 때 기본적으로 입찰보증금이란 걸 내요. 최저매각가의 10%, 재경매는 20% 정도인데요. 잠깐의 실수로 이걸 날려버릴 수 있다는 점을 꼭 명심해야 합니다.
부동산 경매도 타이밍이 중요해요. 어떤 시장도 마찬가지지만요. 요즘 갑자기 부동산 시장이 반등하고 있잖아요? 경매 현장도 조금씩 꿈틀거리고 있는 듯 해요.
7월 부동산 경매 건수는 2214건, 평균 낙찰률이 37.5%예요. 6월보다 4.6%P 상승했어요. 중요한 건 낙찰가율인데요, 감정가 대비 낙찰가 비율을 말해요. 6월 78.0% -> 7월 80.3%로 올라섰으니 경매에 뛰어드는 사람이 많아진다는 뜻이죠.