역촌동 14번지 일대 .재개발 지역의 토지 가격은?
은평구 역촌동 14번지 일대는 현재 '역촌역세권 도시정비형 재개발사업(장기전세주택)'이 추진 중인 지역으로, 최근 공개된 정비계획안 기준 이 일대의 종전자산(토지 및 건축물) 추정 총액은 약 2,364억 원입니다. [1]
이 구역 내 빌라나 단독주택의 대지 지분 기준 매매 가격(평당가)은 매물의 종류와 초기 투자 금액에 따라 다르게 형성되어 있습니다.
1. 매물 종류별 대지 지분 평당 가격
재개발 구역 내 토지 가격은 단순히 땅값만 치는 것이 아니라 아파트 입주권 프리미엄(P)이 포함되므로, 지분이 작을수록 평당가가 높게 소액 투자용으로 거래됩니다.
- 다세대·연립 빌라 (소형 지분): 대지 지분 1평당 4,500만 ~ 6,000만 원 선
- 실투자금(갭)이 적게 들어 평당 단가가 높게 형성됩니다. 보통 매매가 2억~3억 원대 매물이 주를 이룹니다.
- 단독·다가구 주택 (대형 지분): 대지 지분 1평당 2,500만 ~ 3,500만 원 선
- 덩치가 커서 총매매가는 높지만, 1평당 가격은 빌라에 비해 저렴하게 책정됩니다.
2. 역촌동 14번지 일대 재개발 핵심 지표 (2026년 6월 기준)
해당 구역은 최근 정비계획 결정 및 정비구역 지정안 공람이 진행되며 구체적인 사업성 윤곽이 드러났습니다. [1]
- 사업 규모: 역촌동 14-70번지 일원 (면적 26,218㎡), 최고 36층, 총 999세대 건립 예정 [1]
- 추정 비례율: 115.48% (사업성이 비교적 우수한 편으로 추산) [1]
- 조합원(권리자) 분양가 추정액:
- 전용 59㎡ (약 25평형): 약 8억 8,200만 원
- 전용 84㎡ (약 34평형): 약 10억 2,100만 원 [1]
3. 투자 시 주의사항 및 팁
- 감정평가액 예측: 땅의 가치는 향후 개별 공시지가에 보정률을 곱해 산정됩니다. 이 지역 주거지 공시지가(㎡당 약 350만~400만 원 선, 평당 약 1,100만~1,300만 원 수준)를 감안할 때 감정평가액보다 현재 매매가가 훨씬 높으므로 프리미엄이 얼마나 붙어있는지 계산해 보셔야 합니다. [1]
- 권리산정기준일 확인: 과거 이 지역은 지역주택조합(우림필유 등) 추진 이력이 있고, 지분쪼개기를 막기 위한 행위제한이 걸려 있었던 곳입니다. 신축 빌라 매입 시 입주권이 정상적으로 나오는 매물인지 조합이나 구청에 반드시 확인 후 거래하셔야 합니다. [1, 2]
현재 보유 중이시거나 매수를 고민하고 계신 특정 매물(빌라 분양 평수, 대지 지분, 매매가 등)의 조건을 알려주시면, 예상 권리가액을 기준으로 대략적인 추가분담금이나 투자 타당성을 더 자세히 짚어드릴 수 있습니다.
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