역촌동 19-4번지 푸른솔 아파트 의 현재 대략적인 자산가치는 매매 시세 기준 약 3억 원 안팎, 재개발 감정평가를 고려한 예상 권리가액(순수 자산가치)은 약 2억 원 초중반대로 추산됩니다. [1]
재개발 구역 내 소유자 관점에서 자산가치를 정밀하게 평가하기 위해 '시세 가치'와 향후 추가분담금을 결정할 '감정평가 가치' 두 가지 측면으로 나누어 분석해 드립니다.
1. 시장 매매 시세 기준 가치: 약 3억 원 안팎
- 현재 매물 및 실거래가: 푸른솔 아파트는 1개 동 12세대로 구성된 소규모 아파트(나홀로 아파트/연립 형태)로, 전용면적 약 71~74㎡(공급 24~26평형) 기준 시세는 3억 원 안팎에 형성되어 있습니다. [1, 2]
- 재개발 프리미엄(P): 해당 구역이 '역촌역세권 도시정비형 재개발' 구역으로 지정되면서, 일반 나홀로 아파트로서의 가치보다 아파트 입주권을 받을 수 있는 '재개발 지분 매물'로서의 프리미엄이 시세에 일부 반영되어 있습니다.
2. 재개발 감정평가(종전자산가치) 추산: 약 2억 2,000만 ~ 2억 5,000만 원 선
향후 조합이 설립되고 관리처분계획을 수립할 때, 공식적인 몸값(감정평가액)은 '공시지가'와 '건물의 잔존 가치'를 더해 계산됩니다.
- 공시가격 기준 추산: 역촌동 일대 유사 규모 아파트/연립의 공동주택공시가격(통상 시세의 60~70% 수준)은 약 1억 8,000만 ~ 2억 원 선으로 예상됩니다.
- 예상 감정평가액: 통상 역세권 재개발의 보정률(공시가격 대비 감정평가 반영 비율)인 120~130%를 적용하면, 402호의 순수 감정평가액은 약 2억 2,000만 원 내외로 책정될 가능성이 높습니다.
- 최종 권리가액 (자산가치): 앞서 공람된 이 구역의 추정 비례율 115.48%를 감정평가액에 곱하면, 사장님이 조합원으로서 인정받는 최종 자산가치(권리가액)는 약 2억 5,000만 원 안팎이 됩니다.
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