추정비례율 115.48%는 정비사업(재개발·재건축)에서 ‘매우 우수한 사업성’을 의미합니다. 비례율이 100%를 초과하면 조합원들이 개발 이익을 얻는 구조이며, 115% 이상이라는 것은 일반분양 수익이 사업비를 크게 상회해 조합원들의 자산 가치가 상승할 가능성이 높다는 뜻입니다. [1, 2, 3]
해당 수치의 핵심적인 사업성 분석 포인트는 다음과 같습니다.
1. 개발 이익의 발생
비례율 산식은 \((총 분양수입 - 총 사업비) \div (총 종전평가액) \times 100\) 입니다. [1]
- 100% 기준: 조합원들의 기존 자산 가치(감정평가액)만큼만 아파트를 받을 수 있는 기준점입니다.
- 115.48%의 의미: 사업을 완료했을 때 남는 순이익이 충분하여, 조합원 개인의 권리가액이 최초 감정평가액의 115.48%로 증액되는 긍정적인 효과를 냅니다. [1, 2]
2. 조합원 분담금 감소
비례율이 높을수록 본인이 배정받는 아파트의 조합원 분양가에서 최종 권리가액이 더 많이 차감되므로, 결과적으로 추가 분담금 부담이 줄어들거나 환급금을 받을 확률이 높아집니다. [1, 2, 3]
3. 주의사항 및 리스크 확인
현재의 비례율은 '추정' 단계의 수치라는 점을 반드시 고려해야 합니다. [1]
- 공사비 인상 리스크: 향후 원자재 가격 상승이나 시공사와의 계약 변경 등으로 총 사업비가 증가하면 비례율은 하락할 수 있습니다. [1, 2]
- 분양 및 미분양 리스크: 일반분양 시 부동산 시장 침체 등으로 분양 수입이 감소할 경우에도 비례율이 떨어져 추가 분담금이 발생할 위험이 있습니다. [1]
재건축·재개발 정비 사업에서 비례율이 어떻게 계산되며, 조합원의 권리가액에 어떤 영향을 미치는지 이해하는 데 도움을 주는 영상입니다:
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https://youtu.be/9vJQw70YmRw?si=vgIzjUcJAXQHU4xO
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