아래는 네이버 지식인 답변한 내용입니다. 질문 내용은 요지만 간략히 기재 합니다.
(질의요지)
임대차계약시 임차인이 부부 공동명의로 계약하였는데, 임차인 중 1인인 남편이 (임대차 기간 만료 전) 집을 부동산에 임의로 내놓았고, 우여곡절 끝에 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하였다.
그런데 종전 임차인들에게 보증금을 반환할 때 남편만 와서 처의 위임을 받았다고 하며 보증금 수령하였다는 영수증에 (남편 명의뿐만 아니라) 처의 명의도 사인하였다. 한편, 처음 임대차 계약 당시 전세대출을 한 것이라 보증금의 60%는 임대인이 직접 은행에 지급하였고, 나머지 잔금 40%를 남편의 계좌로 송금하여 지급하였다.
그런데 얼마 후 처가 임대인을 찾아와 '집을 뺀 사실조차 몰랐다, 법적대응을 하겠다'고 통지하였던 바, 알아보니 부부가 현재 이혼소송 중인듯 하다.
이 경우,
re: 공동명의 전세보증금 반환
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네이버 지식인 답변 활동 중인 윤영석 변호사 입니다.
본 사안은 법률적으로 아주 많은 쟁점을 가지고 있습니다. 간단히 정리해 알려드립니다.
1. '부인분이 하시겠다는 법적 대응'은 무엇인지.
상식적으로 생각하면, 부인 입장에서 '자신이 공동임차인임에도, 임대인(질문자님, 이하 같음) 이 자신의 동의 없이 임대차보증금 전액을 남편에게 지급한 것에 관해 무효를 주장하면서, 임대차보증금 중 1/2에 관하여 자신에게 지급해 달라'고 요구할 것으로 보입니다.
한편, 부인 입장에선 '공동임차인인 자신의 동의 없이 임대인과 남편만의 합의에 의해 기존 임대차계약을 해지 한 것이 무효라고 하면서 기존 임대차의 유효'를 주장할 수 도 있을 것이나, 이 부분까지 검토하려면 경우의 수가 너무 많아 지므로 이는 제외하고, 일응 부인이 위와 같이 보증금부분만 문제삼는다는 것을 전제로 정리해 봅니다.
2. 보증금을 남편에게 전액 반환 한 것이 법적인 하자가 있는 행동인지?
가. 먼저 '계약서에 남편과 처'가 함께 임차인으로 기재되어 있는 것으로 보이는바, 일응 '공동임차인'이라고 해석되어 집니다(다만, 다른 사정이 있다면 공동임차인으로 인정되지 않을 수도 있으나, 이 부분 역시 위와 같은 이유로 논 외로 합니다.)
나. 남편과 처가 공동임차인 이라고 전제할 때,
위 반환의 유효여부는, 본 건 임대차보증금 반환 채권이 '불가분 채권'인지 아니면 '분할채권'인지에 따라 결정됩니다.
만일 '불가분채권'(쉽게 말해 '나뉘어 질 수 없는 채권'이라는 의미입니다)이라고 할 경우에는, "채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있으므로(민법 제409조)" 임대인이 불가분 채권자 중 1인인 남편에게 반환한 것은 모두 유효한 변제가 되며, 따라서 임대인은 처에 대해 별도로 책임을 지지 않습니다.
그러나 '분할채권'(쉽게 말해 '나뉘어 지는 채권'이라는 의미 입니다)이라고 할 경우에는, 본 건의 경우 남편과 처가 각 1/2의 권리를 가지게 되는 것(즉, 보증금 1억이라 할 경우, 남편이 5,000만원, 처가 5,000만원의 채권을 나누어 가지게 된다는 의미)이므로, 임대인이 처가 가지는 채권 부분을 남편에게 지급한 것은 처와의 관계에서 유효한 변제가 되지 못합니다. (즉, 비록 남편에게 주었지만, 다시 처에게 주어야 한다는 의미)
다만, 분할채권이라고 하는 경우에도 본 건의 경우, "전세대출이 있어 60%를 임대인이 직접 은행에 상환하였다"고 하는 점에 비추어, 처음 임대차 계약시 그 부분은 임대인이 직접 은행에 상환하는 것에 관해 공동임차인 모두가 동의하였다고 보여지므로, 결국 본 건에서 문제되는 부분은 나머지 40%부분 중 처의 몫 20% 부분이 될 것입니다.
현재 공동임차인의 보증금반환채권이 '불가분채권'인지 아니면 '분할채권'인지에 관해 명백히 판시한 판례는 없습니다. 다만, 재판실무편람에는 성질상 '불가분채권'이라고 언급하고 있는 정도 입니다.
따라서, 공동임차인의 임대차보증금 반환 채권을 '불가분채권'이라고 할 때에는 임대인이 공동임차인 중 1인에게 반환 한 것도 유효한 변제가 되므로 처에 대해 다시 임대차보증금 중 일부를 지급할 의무는 없게 되나,
만일 '분할채권'이라고 한다면, 처에 대해 본 건의 경우 보증금의 20% 를 다시 반환해야 될 수도 있습니다.
다. 채권의 준점유자에 대한 변제
다만, 분할채권이라고 할 경우에도 아래와 같은 법리에 의해 임대인이 보호 받을 수 있습니다.
즉, 법은 선의, 무과실로 채권자라는 외관을 갖춘자에게 변제한 변제자를 보호하고 있는데(민법 제470조), 본 건의 경우 '공동임차인이 부부사이였고, 더욱이 보증금 수령 당시 남편이 (비록 위임장을 제시하지는 않았지만) 처의 대리인임을 자칭하였다고 하므로, 이러한 경우 '채권의 준점유자에 대한 변제'로서 유효한 변제가 될 가능성도 있습니다.
3. 현 상황에서의 대처방법
가. 먼저 부부가 이혼소송 중이라고 하므로, 가능하면 부부간의 소송과정에서 위 보증금부분도 부부가 합의할 수 있게 유도함이 가장 적절해 보입니다.
이를 위해 먼저, 남편에게 내용증명 우편등을 통하여 위와 같은 사실을 적시하고, 그 해결을 촉구하는 내용의 통고서를 보내시고,
아울러, 이혼사건의 사건번호와 재판부를 아신다면, 그 재판부에 위와 같은 사실을 알려 소송과정에서 혹시 조정이 있게 될 경우 그 부분도 고려하여 조정이 이루어 질수 있도록 진정서를 한 번 제출해 봄직 합니다(다만, 임대인은 위 소송과 법률상 무관하므로 임대인이 제출한 진정서가 어떤 법적인 효력을 갖는 것은 아닙니다.)
나. 그런 후 임대인 입장에서는 일단 처가 어떤 조치를 취할 지 지켜보다가, 그에 맞추어 대응할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.
다만, 혹시라로 결국 임대인과 처와의 분쟁(소송)이 발생하고, 아울러 본 건 임대차보증금 반환 채권이 '분할채권'이라고 판단되는 경우를 대비하여, 일응 남편이 '채권의 준점유자에 해당된다는 사정'을 입증할 수 있는 증거 들(예를 들어 남편이 처의 대리인임을 칭하며 작성한 영수증, 이를 들은 부동산 중개인의 사실확인서 등, 그리고 보증금 등의 지급 내역, 임대차계약서)을 잘 확보, 보관하셔야 될 것으로 보입니다.
한편, 본 건에서 부동산의 역할은 '보증금을 직접 지급한 것'이 아니라 '영수증을 교부받는 것'에 한정되어 있는 것으로 보이는바, 부동산에게 별도의 책임을 묻기는 어려워 보입니다.