[추천도서]NPL 랭킹업 대위변제 투자비법(매경출판, 오수근 저)

[까멜레옹(오수근)]

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◆ 근저당채권 매각 실무 `쏙쏙`

NPL 랭킹업 투자비법 / 오수근 지음

기존 NPL 서적과 달리 국내 최초로 금융기관의 채권매각 실무, 질권대출(ABL) 및 자산유동화증권(ABS) 발행 설명, 근저당채권 매각 실무서식 게재, 몰수 보증금 되찾아오기, 근저당권부 채권 매입금액을 매매대금으로 하여 상계에 의한 소유권 이전 및 차주 교체를 통한 담보물 재활용법 등에 대해 자세히 다루고 있다. 수협과 같은 상호금융기관인 신용협동조합, 산림조합, 새마을금고 임직원이 근저당채권을 경쟁입찰로 대량 매각하는 상황에서 도움이 될 것이다. 매경출판 펴냄.

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[까멜레옹(오수근)]

이에 따라 1순위 근저당채권은 대위변제한 개인에게 승계 이전된다. 결과적으로 감독규정상 매각금지 규정에 저촉을 받지 않고 우회적으로 투자를 할 수 있다. 저축은행은 연체이율이 25%이므로 대위변제 투자대상 1순위 채권으로서 배당차익도 가장 크다고 할 수 있다.

[까멜레옹(오수근)]

농협채권의 외부매각 금지규정을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.

농협의 근저당채권을 개인이 채권양도(Loan Sale)로 매입하려면 반드시 농협자산관리회사로 근저당권을 이전등기 후 재차 개인투자자에게 이전등기를 하여야 취득이 가능한다. 이로 인하여 근저당권 이전등기 비용이 2배로 소요된다. 그러나 대위변제 투자법을 활용하면 개인이 직접 농협의 근저당채권을 대위변제후 바로 이전등기를 받을 수 있어 기존의 채권양도(Loan Sale) 방식의 불편을 회피할 수 있다. 또한 개별로 매각하지 않는 관행도 깨뜨릴 수 있다.

[까멜레옹(오수근)]

NPL대위변제 투자법은 1금융권 및 일부 상호금융기관의 근저당채권 개인매각 회피관행을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.
1금융권, 캐피탈회사, 새마을금고 등 일부 상호금융기관 및 한국자산관리공사는 법적으로 개인에게 채권매각을 금지하는 규정은 없으나, 민원발생 등의 이유로 개인에게 채권을 매각하지 않는 관행을 고수하고 있어 개인이 정상적인 채권양수도 계약으로는 채권을 매입할 수 없다. 그러나 대위변제 제도를 활용하면 이런 매각회피 관행을 깨뜨리고 개인이 1금융권 등의 채권을 대위변제한 후 승계이전을 받을 수 있다.

[까멜레옹(오수근)]

1금융권은 부동산 담보에 대한 대출비율이 60% 정도로 낮아 아파트등 주거용 부동산은 원리금이 100%배당되는 물건이 수두룩하다. 새마을금고는 연체이율이 22%정도로 매우 높아 저축은행 채권 다음으로 배당차익이 크다. 론세일이 자발적 채권양도라면 대위변제는 수동적 채권양도라고 할 수 있다. 이런 방식은 금융기관의 의사에 반하여 대위변제하고 근저당채권을 강제로 대위변제한 개인이 양도를 받는 방법이기 때문에 수동적 채권양도라는 표현이 적절하다.

[까멜레옹(오수근)]

현재는 유동화회사나 금융기관이 원리금 100% 배당 건의 채권매각을 꺼리나 대위변제하면 개인에게 넘겨줄 수밖에 없다.