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작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.03.31 랭킹업(Ranking-Up) 대위변제 투자법이 쇼킹한 이유
필자가 법전 속에서 수십년 동안 잠자고 있었던 대위변제 투자법을 깨웠다. 현행 NPL시장은 유동화회사 등 중간상인으로부터 개인투자자등이 채권을 낙찰가보다도 높은 가격으로 매입하여 투자를 하므로 수익이 거의 발생하지 않거나 오히려 손해를 입을 수 있다.
그러나 필자가 창조한 대위변제 투자법은 금융기관의 100%배당채권을 개인 등이 합법적으로 대위변제하여 연체이자(17%∼25%) 채권을 이전해 올 수 있기 때문에 고수익이 발생하는 쇼킹한 투자법이다. 구체적으로 살펴보면 다음과 같다 -
작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.03.31 NPL대위변제 투자법은 저축은행의 근저당채권 개인매각 금지규정을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.
저축은행업 감독규정에 이해관계 없는 개인에게는 채권매각을 금하는 규정이 있어 론세일 방식 즉 채권양수도 계약으로는 개인이 채권을 매입할 수 없다. 따라서 투자시에는 법인인 자산관리회사 앞으로 1차로 근저당채권을 이전시킨 후 여기서 다시 개인이 2차로 이전받게 되어 근저당권 이전등기 비용이 2배로 소요되고 절차도 번거롭다. 그러나 대위변제 투자법(Ranking-Up, Ranking-Shift, Ranking-Jump)을 활용하면 개인도 저축은행의 1순위 근저당채권을 대위변제 할 수 있고, -
작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.03.31 이에 따라 1순위 근저당채권은 대위변제한 개인에게 승계 이전된다. 결과적으로 감독규정상 매각금지 규정에 저촉을 받지 않고 우회적으로 투자를 할 수 있다. 저축은행은 연체이율이 25%이므로 대위변제 투자대상 1순위 채권으로서 배당차익도 가장 크다고 할 수 있다.
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작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.03.31 농협채권의 외부매각 금지규정을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.
농협의 근저당채권을 개인이 채권양도(Loan Sale)로 매입하려면 반드시 농협자산관리회사로 근저당권을 이전등기 후 재차 개인투자자에게 이전등기를 하여야 취득이 가능한다. 이로 인하여 근저당권 이전등기 비용이 2배로 소요된다. 그러나 대위변제 투자법을 활용하면 개인이 직접 농협의 근저당채권을 대위변제후 바로 이전등기를 받을 수 있어 기존의 채권양도(Loan Sale) 방식의 불편을 회피할 수 있다. 또한 개별로 매각하지 않는 관행도 깨뜨릴 수 있다. -
작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.03.31 NPL대위변제 투자법은 1금융권 및 일부 상호금융기관의 근저당채권 개인매각 회피관행을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.
1금융권, 캐피탈회사, 새마을금고 등 일부 상호금융기관 및 한국자산관리공사는 법적으로 개인에게 채권매각을 금지하는 규정은 없으나, 민원발생 등의 이유로 개인에게 채권을 매각하지 않는 관행을 고수하고 있어 개인이 정상적인 채권양수도 계약으로는 채권을 매입할 수 없다. 그러나 대위변제 제도를 활용하면 이런 매각회피 관행을 깨뜨리고 개인이 1금융권 등의 채권을 대위변제한 후 승계이전을 받을 수 있다. -
작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.03.31 1금융권은 부동산 담보에 대한 대출비율이 60% 정도로 낮아 아파트등 주거용 부동산은 원리금이 100%배당되는 물건이 수두룩하다. 새마을금고는 연체이율이 22%정도로 매우 높아 저축은행 채권 다음으로 배당차익이 크다. 론세일이 자발적 채권양도라면 대위변제는 수동적 채권양도라고 할 수 있다. 이런 방식은 금융기관의 의사에 반하여 대위변제하고 근저당채권을 강제로 대위변제한 개인이 양도를 받는 방법이기 때문에 수동적 채권양도라는 표현이 적절하다.
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작성자 까멜레옹(오수근) 작성자 본인 여부 작성자 작성시간15.04.01 현재는 유동화회사나 금융기관이 원리금 100% 배당 건의 채권매각을 꺼리나 대위변제하면 개인에게 넘겨줄 수밖에 없다.