4기 3주 3번 질문합니다

[이진영]

안녕하세요 평가사님!
이번 4기 3주 문3에 물1 사례 선정 관련해서 다른 질문글 답변은 확인했습니다!

다만 궁금한게
저는 정비구역지정에 따라 사업구역내 용도지역이 2종->2,3종 으로 변경되었고
사례에 제시된 용도지역은 시점상 정비구역지정 이후라서 변경된 용도지역으로 보았는데
이런 경우에 변경된 용도지역 2종, 3종에 따라 사례 가격 차이가 발생할 수 있나요...?

왜냐하면 사례 선정시에 제시된 내용 따라서 사업인정고시일을 기준으로 선정하고
용도지역은 <정비구역으로 변경된것+같은 종후자산 조합원+종전 자산은 전부 2주니까 가격에 영향 없음>으로 판단해서
사례 선정 조건으로 고려를 안했습니다 ..!

답변 미리 감사드립니다 ㅎㅎㅎ

[김사왕(감평스웨거)]

우선 공시지가는 3종의 가치상승분을 반영한다고 봐야 하고
국공유지평가에서는 조합원의 권리가액이 아니라 기준시점당시 시가라 3종을 적용하여야 합니다.

그러나 조합원의 권리가액을 중심으로 본다면 당초 2종을 중심으로 거래가가 형성된다고 볼수 있습니다.
다만 2종으로 존치되는 부분과 3종으로 변경된 부분은 같은 2종이라도 위치나 협의의 인근지역이 다르다고 볼 수 있습니다.

법인세 시가평가의 경우 현용도지역 3종으로 평가한다는 견해와 당초 2종으로 평가한다는 견해가 대립하고 있습니다.
현물출자 할 자산으로 보면 권리가액 중심이다(2종)
현물출자 된 자산으로 보면 현 용도지역 중심이다(3종)는 견해입니다.

이런 처음엔 2종을 선정하도록 문제를 구성했다가 디테일을 말씀드리면 혼란이 올거 같아 3종을 선정하는 것으로 수정하면서 문제의 완결성이 다소 약해 졌습니다.