관련규정을 떠나서 계약을 포기한 업체를 다시 입찰에 참여시킨다는 것은 자존심도 없는 사람들입니다.
이건은 관리소장과 입대의가 합작한 고의성이 있어 보입니다.
투명한 업무처리를 내세워 일반공개경쟁입찰로 시행한다고 해놓고 특정업체를 밀어주기위해 작전을 세운 것이지요
모든 업무는 법규에 근거를 두어 행해야 하고 법규가 없으면 일반적으로 적용하는 원칙에 따라야 합니다. 무엇보다도 중요한 것은 계약업무에서 흔히 적용하고 있는 신의 성실의 원칙에 합당하게 처리해야 합니다.
정당한 이유 없이 본계약의 체결을 거절한 A업체는 아파트측에 예약채무불이행이라는 신의성실을 지키지 못한 큰 죄와 유무형의 손해를 주었으며 그래서 1차 입찰시 제출한 300만원 이상의 입찰보증금을 아파트에 위약금까지 배상해야하는(배상하지 않았다면 관리소장 문책 및 배상이행 요구) 부정당한 업체인데 그런 업체를 다시 입찰에 참여시키고 낙찰자로 한다는 것은 있을 수 없는 업무처리입니다.
입찰을 진행하다 보면 예상하지 못했던 의외의 사항들이 발생하고 업체 선정과 관련한 많은 분쟁이 발생하는 원인은 행정관청의 무능이 빚어낸 결과라고 봅니다.
투명한 업체선정(계약) 업무절차는 정부 및 행정기관, 공공기관, 아파트가 다를수 없음에도 불구하고 정부나 공공기관에서 적용하는 “국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령”에서만도 109개 조항이 있음에도 분쟁이 끊이지 않고 있는데 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”은 불과 30여개 조항으로 되어 있으니 당연한 결과가 아니겠습니까.
1. 낙찰자가 계약포기시 처리
<정부, 공공기관 규정 : “국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령”>
● 계약포기 낙찰자 처리
제76조 (부정당업자의 입찰참가자격 제한)
① 계약상대자, 입찰자(이하 이 항에서 "계약상대자등"이라 한다) 또는 계약상대자등의 대리인ㆍ지배인, 그 밖의 사용인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 사실이 있은 후 지체 없이 1개월 이상 2년 이하의 범위에서 입찰참가자격을 제한하여야 한다.
6. 정당한 이유없이 계약을 체결 또는 이행하지 아니한 자
⑩ 계약담당공무원은 경쟁입찰에 있어 낙찰된 자가 계약체결 전에 제1항에 따라 입찰참가자격제한을 받은 경우에는 그 낙찰자와 계약을 체결하여서는 아니 된다.
● 낙찰자 계약포기로 인한 업무처리
제20조 (재입찰 및 재공고입찰)
② 입찰자나 낙찰자가 없는 경우 또는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 재공고입찰에 부칠 수 있다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 재입찰 또는 재공고입찰시에는 기한을 제외하고는 최초의 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.
제28조 (낙찰자가 계약을 체결하지 아니할 때의 수의계약)
① 낙찰자가 계약을 체결하지 아니할 때에는 그 낙찰금액보다 불리하지 아니한 금액의 범위안에서 수의계약에 의할 수 있다. 다만, 기한을 제외하고는 최초의 입찰에 부칠 때 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.
② 제1항의 규정은 낙찰자가 계약체결후 소정의 기일내에 계약의 이행에 착수하지 아니하거나, 계약이행에 착수한 후 계약상의 의무를 이행하지 아니하여 계약을 해제 또는 해지한 경우에 이를 준용한다.
<유권해석>
● 국토부 유권해석 : 2010.08.11
ㅇ 제목 : 주택관리업자 선정관련 문의
ㅇ 민원내용
주택관리업자 선정지침이 7.6 제정된 것을 인지 한 후 최저 낙찰자에게 계약을 요청하였으나, 최저금액 투찰자는 계약 포기의사를 밝혔음. 이경우 2순위 업체가 최저 투찰업체로 인정이 되어 계약사항이 유효한지 아니면 입찰공고상에 최저낙찰제로 선정한다는 내용이 누락되어 있는 입찰자체가 무효가 되어 재입찰을 해야 하는지 문의 드립니다.
ㅇ 처리결과
'10.7.6 제정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 주택관리업자를 다시 선정해야 할 것으로 판단됩니다.
● 건설계약연구원 유권해석
ㅇ 계약사무처리규칙 제22조(현행 국가계약법 시행규칙 제44조)제1호의 규정에 의거 입찰참가자격이 없는 자가 행한 입찰은 무효이며, 낙찰자가 무자격자라면 원인무효입찰로서 차순위입찰자에게 낙찰시킬 수 없으며, 다시 입찰에 필요한 제반절차를 취하여야 함.
ㅇ 국가기관이 체결한 계약에 있어 계약상대자가 계약이행에 착수한 후 계약상의 의무를 이행하지 아니하여 계약을 해제 또는 해지한 경우에는 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제28조제2항의 규정에 따라 그 낙찰금액보다 불리하지 아니한 금액의 범위안에서 수의계약에 의할 수 있음
ㅇ 예산회계법시행령 제89조제1항제1호 및 제6호(현행 국가계약법시행령 제76조제4호 및 제7호)의 규정에 의거, 각 중앙관서의 장은 계약의 이행에 있어서 조잡 또는 부당하게 하거나 부정한 행위등을 한 자가 있을 때에는, 재무부령(현행 재경부령)이 정하는 기준에 따라 국가의 모든 경쟁계약에 있어서 계약상대자의 입찰참가자격을 제한하여야 함
● 조달청 유권해석
ㅇ “낙찰자가 계약을 체결하지 아니할 경우에 그 차점자를 낙찰자로 결정할 수는 없음”
ㅇ “계약상대자로 결정된 자가 계약체결 이전에 경쟁입찰의 입찰무효 사유에 준하는 등 부적격자로 판명되어 계약상대자 결정이 취소된 경우가 아니라면 새로운 공고에 의하여 진행하여야 할 것입니다.”
<검토의견>
현 법규에는 아파트에서 계약업무 중 낙찰자가 계약을 포기할 경우에 대한 내용이 없습니다.
정부와 공공기관의 경우 포기업체는 부정당업체 제재대상이 되어 다음 입찰에 참가할 수 없으며, 계약포기 낙찰자의 낙찰금액보다 불리하지 아니한 금액의 범위안에서 수의계약을 하거나 재공고 입찰을 할 수 있습니다.
여러 가지 정황을 감안할 때 계약을 포기한 부도덕한 업체는 배제해야 마땅한 것이고 2차 입찰 낙찰금액도 분명히 냄새가 나는데 이를 밝히고 적용할 법규 근거가 없다보니 분쟁이 되고 있는 것입니다.
2차 입찰에 참가한 업체는 몇 개인지, 타 업체는 왜 1차 2위 금액인 585만원 이하로 입찰하지 않았는지 궁금한 사항이기도 합니다.
업체선정 계약업무에는 여러가지 돌발적인 경우의 수를 대비하여 그러한 내용을 입찰공고시 공고문에 표시해 두어야 하며, 공고문에 없는 사안이 발생할 경우 관리주체는 입대의와 협의하여 일반적으로 적용하는 원칙에 따라 시행해야 한다고 생각합니다.
● 공고문 예시
ㅇ “낙찰자가 계약포기각서를 제출하는 경우 입찰보증금은 당소에 귀속되고 후순위 입찰자가 낙찰자의 지위를 승계한다.”
ㅇ 낙찰자의 사유로 인해 동 기한내 계약을 체결하지 않을 때에는 입찰보증금은 당아파트에 귀속되고, 낙찰자격을 상실하게 되며, 부정당업자로 입찰참가자격 제한처분을 받게 됩니다.“
ㅇ “낙찰자 결정후 계약포기시 부정당 제제사항으로서 입찰에 참가가 제한될 수 있으며 차순위 업체와 계약체결합니다.”
ㅇ “낙찰자가 자격미달이나 계약포기시 차순위자로 협의하고, 낙찰자가 없을시 재공고에 부칩니다.”
ㅇ 낙찰자는 10일 이내에 계약을 체결하고 10/100에 해당하는 계약금을 납부해야 하며 정당한 사유 없이 계약하지 않을 때에는 낙찰이 취소되고 차점자에게 계약체결 권한을 부여합니다.“
2. 업체선정 관련 주택법과 관리규약준칙 규정
아파트에서 업체선정시 업무처리 근거는 주택법령과 관리규약 외에는 없습니다. 그러나 그 내용이 극히 빈약하여 분쟁의 소지가 많습니다.
주택법시행령 제57조에 “각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차”를 관리규약준칙에 포함하도록 했으나 관리규약준칙에는 “공개경쟁입찰로 주택관리업자를 선정”, “국토해양부 고시에따라 선정”이라는 내용이 고작입니다.
오히려 2010년 개정되기전 관리규약준칙에는 “제9장”에 “공사 및 용역의 발주와 물품구입”에 대한 규정들이 있었고 “입찰공고, 낙찰자의 결정, 공사 등의 감독 및 검사, 예정가격의 작성, 하자담보책임기간, 대가의 지급 등 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차에 대하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 계약사무처리규정으로 정한다.”라고 되어 있어 지금보다 훨씬 좋은 조건이었습니다.
금년에 지침을 개정하기는 했으나 근본적인 문제 해결책으로는 많이 미흡하다고 생각합니다.
때문에 각 단지에서는 정부 및 공공기관의 규정 등을 참고로 국토부 지침을 보완할 수 있는 자체적인 업체선정 규정을 제정하는 것이 필요하다고 생각합니다.
적어도 “업체선정 업무처리는 국토부 지침과 정부 회계규정을 적용한다”라고 입대의 의결로 정해서 시행하는 것도 필요하지 않을까 생각합니다.
● 주택법 제44조 (공동주택관리규약)
① 시ㆍ도지사는 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.
② 입주자와 사용자는 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.
● 주택법시행령 제52조 (관리방법의 결정 등)
④ 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다.
● 주택법시행령 제55조의4 (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)
관리주체(제2호의 경우에는 입주자대표회의를 말한다)는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다.
● 주택법시행령 제57조 (관리규약의 준칙)
① 법 제44조제1항에 따라 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
16. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
● 관리규약준칙 제43조 (주택관리업자 및 사업자 선정방법)
① 입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 입주자대표회의는 영 제52조제4항에 따라 공개경쟁입찰로 주택관리업자를 선정한다.
② 관리주체는 경비, 청소, 소독, 승강기유지 등의 사업자 선정시는 영 제55조의4에 따라 사업자를 선정한다.