회사가 보내온 ‘대신재팬레지던스리츠1호’관련 답변 [공모 청약기간 5. 20. ~ 5. 22.]

[사내한]

회사가 보내온 ‘대신재팬레지던스리츠1호’관련 답변

- 지부의 판단 결과, 사실상 상장리츠로의 편입과 시장매각이 어려울 경우

투자자 보호 자체가 어려운 상품으로 보여진다.

회사는 이런 상품을 굳이 직원들 판매강압을 통해

고객들에게 리스크를 떠넘기려 하는 것인가? -

안녕하십니까.

대신증권지부장 오병화입니다.

대신증권지부는 2024년 3월 27일, 현재 대신증권에서 가장 이슈가 되고 있는 ‘대신재팬레지던스 리츠1호’ (이하 ‘재팬비상장리츠’)관련하여 리테일총괄 부사장에게 질의 공문을 발송했습니다. 회사는 경영지원부문장 명의로 2024년 4월 3일자로 답변공문을 보내왔습니다.

우선, 지부는 리테일총괄 부사장이 직접 자신의 명의로 공문을 보내지 않은 것에 대해 유감의 뜻을 전합니다. 우리는 재팬비상장리츠의 판매를 맡고 있는 해당 부문에 공문을 보낸 것입니다. 경영지원부문의 명의를 빌어 공문을 보냈다는 것은, 적극적으로 이슈에 대해 해결하려는 의지가 없다는 의미로 밖에 볼 수가 없습니다. 우리는 이점에 대해 특히 유감임을 말씀드리고자 합니다.

1. 재팬비상장리츠 관련하여 가장 큰 문제는

  투자자 보호 관련하여 뚜렷한 EXIT방안이 없다는 점입니다.

우리는 (질문 6)을 통해 ‘회사가 5년 내 청산목표라 하지만 2개의 EXIT 방안(1안: 상장리츠에 편입 / 2안: 시장에 매각) 어느 것도 이행되지 못할 경우에 투자자 보호 방안은 무엇인가?’라고 물었습니다.

회사는 (답변 5)를 통해 사실상 상장리츠에 편입이 안되고, 시장에 매각 어느 것도 이행이 안될 경우 투자자 보호 방법이 사실상 없음을 암묵적으로 시인했습니다. 회사의 답변은 그냥 시장에 팔기 위해 더욱 노력하겠다라는 내용이 전부였기 때문입니다. (하단 ‘답변 5’ 참조)

2. 동경현지법인과 재팬하임의 해당 부동산 지분 매각차익을 밝힐 수 없는 이유가 투자전략 노출 우려?

게다가 회사는 ‘[대신증권 동경법인] 및 [대신재팬하임 일반사모투자신탁 제15호(대신자산운용))의 해당 부동산 관련 ‘지분’ 매각 차익은 얼마인가?’라는 질문에 대해서 ‘투자전략 노출 우려로 정보를 제공해 줄 수 없다’라고 답변했습니다.

동경현지법인과 대신재팬하임의 지분 매각 차익이 크다면, 사실상 재팬비상장리츠를 사는 고객들은 이 상품을 비싸게 사는 것입니다. 누구라도 자신이  비싸게 사는 것을 알게 된다면, 선뜻 해당 상품을 사려 하지 않을 것입니다. 회사가 ‘투자전략 운운’하며 정보를 공개하지 않는다는 것에 대해 의심을 품을 수 밖에 없는 상황입니다.

3. 일본 부동산이 지속적으로 상승할 것이 예상된다면, 동경현지법인과 재팬하임은 해당 부동산 지분을 보유하거나, 현재 시점에서 시장에 더 비싸게 팔아야 정상이다.

우리는 [질문 2] 를 통해 [‘일본 부동산 전망이 좋다’]라고 주장하는 회사 입장이라면, 현 시점에 해당 부동산을 누구에게라도 비싸게 팔 수 있어야 정상일 것이고, 또한, 일본의 금리가 인상되는 미래의 불확실성이 예견되는 상황이라면, 당연히 외부에 이 부동산을 비싼 가격에 즉각 매각하는 것이 바람직할 것인데, 굳이 재팬비상장리츠를 만들어 파는 이유에 대해 설명하라고 했습니다.

회사는 [답변2]를 통해 ‘자금조달 리스크 등의 매매거래에 수반되는 리스크들을 최소화할 수 있다는 점 등을 고려하여 회사의 고객들에게 투자기회를 제공하기 위함’이라고 설명했습니다.

만일 일본의 부동산이 지속적으로 상승할 것이 예상된다면, 동경현지법인이 보유하고 있는 부동산은 그대로 보유하고 나서 향후에 비싸게 파는 것이 회사의 이익 증대에 도움이 될 것입니다. 또한, 재팬하임 고객들에게도 더 많은 이익을 드릴 수 있을 것입니다.

미래의 이익이 확실함에도 불구하고 현재 해당 부동산을 매각한다면, 대신증권 주주들에 대한 배임이며, 재팬하임 고객들을 기만하는 것에 해당될 것입니다.

따라서, 지금 이싯점에서 동경현지법인과 재팬하임의 부동산 지분을 리츠에 매각한다는 사실 자체가 회사도 일본 부동산이 오를 지에 대해 확신이 없다는 것을 뜻한다고 밖에 볼 수 없는 것입니다.

사실상 리스크를 리츠 투자자에 전가하고 있다고 밖에 볼 수 없습니다.

4. 판매 압박을 하지 않고 있다는 회사의 주장, 사실인가?

지부는 회사가 재팬비상장리츠 판매 관련하여 지역부문장과 지점장을 통해 지속적으로 판매압박을 하고 있다는 제보를 받아 이 내용을 질의했습니다.이와 관련하여 회사는 (답변 6)을 통해 ‘재팬리츠 공모의 경우 현재 출시 전이기 때문에 질문한 바와 같이 압박한 사실이 없습니다.’라고 밝혔습니다.

회사는 공모 출시 전이므로 압박한 사실이 없다라고 말은 궁색한 변명에 지나지 않습니다.

판매 압박이란 직원들에게 어떤 고객과 접촉했고, 어떻게 팔 것이며, 판매 예상 금액은 얼마인지 지속적으로 체크하는 행위를 포함합니다. 우리는 회사가 향후에 이러한 판매압박 행위를 하는지 주시할 것입니다. 현장에 계신 영업직원 여러분께서는 부당한 판매압박을 받을 경우, 지부에 제보해 주시기 바랍니다.

5. 회사의 답변 공문 내용

 
[질문 1] 이 상품의 기초 부동산은 The Gran Classe Nihonbashi East [대신증권 동경법인], [ASCOT Residential Portfolio 대신재팬하임 일반사모투자신탁 제15호 (대신자산운용)]이다.
[대신증권 동경법인] 및 [대신재팬하임 일반사모투자신탁 제15호(대신자산운용))의 해당 부동산 관련 ‘지분’ 매각 차익은 얼마인가?
 

 
[질문 3] 직원들은 대신파이낸셜그룹 차원에서 매입한 일본 부동산이 잘 안팔릴 것 같으니까 리츠로 포장하여 고객에게 비싸게 파는 것이라고 느끼고 있다. 만일 [질문 1]에서 그룹 차원에서 상당한 이익을 보고 ‘지분’을 매각한 것이라면 직원들의 ‘판단’은 타당한 것이 아닌가?
만일, 직원들이 품고 있는 의구심에 대해, 이것이 진실이 아니라면 왜 지금까지 동경현지법인이나 대신자산운용의 ‘지분’ 매각으로 인한 이익에 대해서는 아직까지 일언반구조차 없는 것인가?
 

(회사의 답변 1) 질문 1 및 질문 3에서 질의한 해당 부동산의 매각차익은 부동산의 매입시점/투자전략/리스크 수준 등에 의해서 결정되는 것이며, 투자전략 노출 우려로 정보를 제공해 줄 수 없다는 점을 알려드립니다.

 
[질문 2] [‘일본 부동산 전망이 좋다’]라고 주장하는 회사 입장이라면, 현 시점에 해당 부동산을 누구에게라도 비싸게 팔 수 있어야 정상이다. 또한, 일본의 금리가 인상되는 미래의 불확실성이 예견되는 상황이라면, 당연히 외부에 이 부동산을 비싼 가격에 즉각 매각하는 것이 바람직할 것이다.
그럼에도 불구하고, 대신증권 동경법인, 대신재팬하임 일반사모투자신탁 제15호가 다른 부동산회사나 부동산펀드 등에 지분 등을 매각하지 않고, 해당 부동산의 ‘지분’을 굳이 회사의 리츠에다 판 이유는 무엇인가?
 

(회사의 답변 2) 질문 2 및 질문 3과 관련하여 리츠가 해당 부동산을 매입하는 이유는 도쿄 내 우수한 위치에 있는 준신축 레지던스 (좋은 입지의 경우 수요가 공급 상회하여 가치가 계속 높아지는 상황)를 Broker Fee도 없고 제3자와의 거래 시 발생가능한 Risk없이 매입할 수 있다는 점과, 해당 물건들은 현지 은행들을 통해 우호적인 조건의 대출을 이미 받아놓은 상태이므로 자금조달 리스크 등의 매매거래에 수반되는 리스크들을 최소화할 수 있다는 점 등을 고려하여 회사의 고객들에게 투자기회를 제공하기 위함입니다.

해당 물건들은 외부감정편가기관의 감정평가액을 기반으로 한 공정가로 거래되고 있습니다.

 
[질문 4] 직원들은 대신증권동경법인, 대신자산운용의 부동산 상품을 고객에게 리츠로 포장하여 비싸게 판매하는 것이라 판단하여, 이를 회사의 ‘배임’이 아니냐는 의견까지 나오고 있는 실정이다. 이에 대한 회사의 의견은 무엇인가?
 

(회사의 답변 3) 위에서 답변한 바와 같이 대신재팬레지던스리츠 1호의 공정가로 거래되고 있다고 판단되며, 따라서 일부에서 우려하고 있는 ‘배임’에 대해서는 전혀 해당될 수 없다는 점을 알려드립니다.

 
[질문 5] 리테일 부문을 통해 직원들에게 다음과 같은 내용이 전달되었다고 한다.
 
다음주부터 모든 금융상품 세일 중단하고,  일본비상장리츠에 집중
모든 보고서도   일본비상장리츠 세일에  촛점  맞추어 보고
영업직원은 물론  본사  직원도 세일참여
공모라 모자라면  지인 및 가족 이름으로라도 가입  독려
 
[2024년 3월 18일자 대신증권지부 인터넷카페 게시글 참조]
 
이중에서 이미 [다음주부터는 모든 금융상품 세일 중단]이라는 지시가 실제로 이행되고 있다고 한다. 위 내용에서 실제로 진행되는 내용을 참작해 보건대, [영업직원은 물론 본사 직원도 참여 / 공모라 모자라면 지인 및 가족 이름으로라도 가입 독려]라는 내용도 실제 집행될 수 있는 사안이라고 보인다. 그렇다면 ‘부당한 판매 압박’이란 의견이 사실로 구체화하는 것으로 보여질 수 밖에 없을 것이다. 이에 대한 회사의 의견은 무엇인가?
 

(회사의 답변 4) 재팬리츠 뿐만 아니라 고객제안 대체상품을 지속적으로 공급할 예정이며, 재팬리츠 공모의 경우 현재 출시 전이기 때문에 질문한 바와 같이 압박한 사실이 없습니다. 회사는 향후에도 우량 대체상품 공급과 완전판매에 최선을 다하겠다는 점을 알려드립니다.

 
[질문 6] ‘대신재팬레지던스리츠1호’ 관련하여 회사는 2개의 EXIT 방안을 제시하고 있다 (1안: 상장리츠에 편입 / 2안: 시장에 매각). 이 상품은 비상장 금융상품인데다 운용기간은 정관상 영속하는 것으로 나타나 있다.

회사가 5년 내 청산목표라 하지만 2개의 EXIT 방안 어느 것도 이행되지 못할 경우에 투자자 보호 방안은 무엇인가?
 

(회사의 답변 5) 대신재팬레지던스리츠 1호는 우선적으로 상장리츠로의 편입(1안)을 적극적으로 추진할 것이며, 시장상황 악화로 상장이 지연될 경우에는 일본 부동산 업계 내에서 오랜 투자경험을 통해 다수의 현지 브로커/관리업체 등과 좋은 관계를 맺고 있는 대신동경법인과의 협업으로 J-REIT(일본부동산투자신탁), 글로벌 기관투자자 등을 대상으로 외부 매각을 추진 할 계획입니다.

 
[질문 7] 회사는 이 상품을 판매하는 영업직원들에게 완전판매를 독려하고 있지만, 사실상 회사의 담당부서 조차도 이 상품에 대한 이해도가 상당히 떨어지고 있는 것으로 보인다. 즉, 회사 자체가 직원들에게 이 상품에 대해 ‘불완전판매’를 하고 있는 것으로 보여진다.

2024년 3월 25일자 회사가 [7774]화면에 올린 ‘[주요질의사항 업데이트] 대신재팬레지던스1호’ 내용을 살펴보면, [12,강제매각 조건]을 단순히 첨부를 참조하라는 내용으로 일관하고 있고, 그 첨부내용을 살펴보면 복잡한 수식의 나열에 지나지 않는다. 회사 자체가 정확히 이 상품의 ‘강제매각 조건’을 정확하게 이해했다면, 쉬운 문장과 언어로 직원들이 이해할 수 있도록 최선을 다했어야 한다. 질문 자체에 대해 본문에서 설명하지 않고, 첨부에 복잡한 수식을 가져다 붙였다는 것은 이 상품 판매를 주관하고 있는 회사 자체도 이 내용을 잘 모르는 것으로 판단할 수 밖에 없는 것이다.
이에 대한 회사의 의견은 무엇인가?
 

(회사의 답변 6) 강제매각 조건 등 일부 어려운 내용에 대해서는 직원들이 좀더 쉽게 이해할 수 있는 내용으로 해당 화면의 내용을 수정하였고, 향후에도 계속 수정/보완해 나갈 것임을 알려드립니다.끝

오너일가를 포함한 최고경영진 여러분!

진실로 회사를 위하는 길은 눈 앞에 있는 조그마한 이익에 연연하는 것이 아니라,

고객과 장기적인 신뢰관계 구축을 통해 고객과 직원, 회사가 상생·발전하는 것이라 생각합니다.

재팬비상장리츠의 불미스런 판매강압은 결단코 없어야 할 것입니다.

전국사무금융서비스노동조합 증권업종본부 대신증권지부

지부장 오병화

노조의 신속하고 적절한 대처에 감사드립니다.
노조의 노력으로 생각있는 부서장들은 판매독려에 부담을 느끼는것 같네요.
항상 생각없는 부서장들이 문제지요..

고맙습니다

이걸 읽고도 팔라고 하면 정말 나쁜 xx다

대신증권, 해외 부동산서 힘 빼

5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신증권은 해외 부동산 자기자본(PI) 투자 건 및 해외 딜 관리 체계를 비(非) IB조직인 전략지원 부문으로 이전했다. 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 사업부문에서 관리하던 해외 투자 건들은 향후 전략지원부문에서 관리할 예정이다. 이에 따라 PF부문은 국내 딜에 집중한다. 해외 딜 부문을 PF 부문에서 전략지원부로 이전하면서 관리 인력 및 사업에 대한 내부 전략 비중도 크게 축소됐다.

해외 투자 관련 관리 부서 변경의 기저에는 당분간 해외 부동산에서 얻을 것이 없다는 인식이 크게 작용한 것으로 보인다. 해외 상업용 부동산(CRE) 시장이 공실 및 가치 하락으로 큰 폭의 조정을 겪으면서 신규 딜 추진이 사실상 불가능한 여건이 된 데다 기관 투자자들도 기존 투자 손실에 묶여 출자를 꺼리는 분위기가 만연해서다.

뉴욕 부동산은 팔리지 않으니까 후선 부서로 보내버리고
일본 부동산은 팔리지 않으니까 리츠로 보낸다? 이건가?