작은그림님이 문의하신 무잉여 기각에 대해 조사한 자료 입니다.

[유라신랑]

안녕하세요~

경매투자자로 성공한 삶을 살기 위해 행크온1기 홍블리조에서 노력 중인 유라신랑 입니다.

10월 2일 홍블리조 첫 독서 스터디가 있었는데요..

영광스럽게도.. 제가 독스 리더직을 맡아 진행을 했었습니다.

태어나 처음해보는 독서 스터디.. 심지어 진행을 맡았으니.. 부담감이 엄청났습니다 ㅜ,ㅜ

하지만!! 홍블리조원들의 적극적인 호응과 홍소장님의 꿀팁 대방출 덕분에 무사히 마무리했습니다.

다시 한번 홍소장님과 홍블리조원분들 모두에게 감사인사 드립니다!!

어제 독스 때 작은그림님이 질문하신 사항에 대하여 조사를 했고.. 그 내용을 정리해봤습니다.

문의 주신 사건은 홍소장님 저서인 ‘상가투자 비밀노트’에 수록된 물건 입니다.

2012타경3370 이며, 모두 저렴하게 낙찰 받은 것과 수익 등에 관해서 토론을 할 때..

작은그림님이 한마디 하셨습니다.

‘이거 왜 무잉여 기각이 안됐을까요?’

순간 흠칫 했습니다.. 낙찰 물건이라.. 그냥 낙찰가와 입지.. 그리고 책에 나와있는 수익률만 봤지..

다른건 신경쓰지 않았거든요.. 그래서 독스 끝나고.. 별도로 조사해서 알려드리기로 했는데..

개천절 휴일이라.. 하루 종일 육아에 종사하고.. 밤에 정리하게됐습니다.

작은그림님 늦어서 죄송해요~ 이해해주실거죠? ㅎ

우선 무잉여 기각이라는 용어가 생소하실 분들을 위해 용어 설명부터 하겠습니다.

민사집행법조문 입니다.

제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

① 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

② 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③ 제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

(출처 : 민사집행법 타법개정 2016. 2. 3. [법률 제13952호, 시행 2017. 2. 4.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

아직 법조문이 익숙하지 않은 분들이 계실 테니.. 예를 들어 설명하겠습니다.

감정가 5억의 경매 물건이 있습니다.

1순위 근저당 2억

2순위 근저당 3억

3순위 가압류 1억

4순위 가압류 0.5억

이런 상태에서 4순위 가압류자가 강제경매를 신청할 경우 감정가 5억에 낙찰을 받는다고 하더라도 경매신청자는 배당 받을 수 있는 금액이 없는 것이죠.

잉여는 나머지라는 뜻인데요.. 무잉여는 남는게 없다고 생각하시면 됩니다.

즉, 경매 절차를 진행하더라도 경매신청 채권자에게 실익이 없으므로 민사집행법 102조를 근거로 경매를 취소할 수 있는 것 입니다.

그럼 작은그림님이 질문하신 물건을 보겠습니다.

감정가 505,000,000 에서 3회 유찰되어 4회차 최저가는 173,215,000 입니다.

2012.10.02 낙찰

2012.10.09 매각허가결정

2012.11.06 대금지급기한

2012.12.06 배당기일/배당종결

여기까지는 일반적인 경매 낙찰 물건과 큰 차이가 없습니다.

강제경매를 신청한 신한카드는 4순위에 해당 합니다.

조치원농협의 채권 최고액이 351,000,000 이므로.. 이를 역산해보면

120% 일 때 292,500,000

130% 일 때 270,000,000

입니다.

느낌적인 느낌으로 실제 대출 받은 금액은 270,000,000 이라고 생각됩니다. (물론 아닐수도 있으니 구박하지 마세요 ㅠ)

조치원농협 2.7억, 삼성카드 7백만원 그리고 천안시서북구의 가압류..

단순 계산 했을 때 2.8억은 넘길 것이고... 낙찰 금액인 2.42억으로는 경매채권자가 배당받을 금액이 없으니..

무잉여가 되는 것이 아니냐는 의문이 생길 수 있습니다.

여기서 제가 올려드린 민사집행법 102조를 떠올려보세요~

무잉여가 예상되면.. 법원에서는 경매신청 채권자에게 이를 통지해야 한다라는 내용 보이실거에요.

안보이시면.. 다시 올라가서 천천히 읽어주시면 감사하겠습니다.

그럼.. 4차 최저매각가격이 1.7억이라고 정해졌을 때 무잉여가 예상된다면.. 법원에서 압류채권자에게

통지를 했겠죠? 그래서 문서 송달 내역을 확인해봤습니다.

3회차 입찰기일이었던 2012.08.27 ~ 4회차 입찰기일이었던 2012.10.02까지 법원에서 송달한 서류 목록이 없습니다.

즉, 법원에서는 4회차 최저가로 경매를 진행하더라도 압류채권자에게 무잉여가 되지 않는다고 판단한 것으로

보여집니다.

제가 생각하는 결론은 이렇습니다.

4회차 최저가인 1.7억 이상으로 낙찰을 받는다면.. 무잉여가 되지 않는다고 판단한 법원이 별도의 절차 없이

경매를 진행한 것이므로 최종 낙찰가인 2.42억이면 충분히 경매신청자인 신한카드도 배당을 받았을 것 입니다.

참고를 위해 문서 접수 내역도 찾아봤습니다.

2012.11.07 낙찰자가 잔금을 납부하고 배당기일이 잡히자..

2012.11.14 경매신청자인 신한카드에서 채권계산서를 제출했네요..

2012.11.16 1순위 근저당권이며 가장 큰 채권금액으로 예상되는 조치원농협도 채권계산서를 제출했습니다.

유료경매지에 나온 물건을 검색하다보면.. 경매신청자 보다 앞선 채권자들이 있습니다.

이럴때는 채권액의 합이 감정가 또는 최저가를 넘어설 때 무잉여 기각이 될 확률이 있으므로..

열심히 손품, 발품 팔고 고생했다가.. 허탈해질 수 있습니다.

이번 기회에 무잉여 기각에 대해 다같이 공부해보면 좋을 것 같습니다.

저도 작은 그림님 덕분에 무잉여 기각에 대해 조금 더 알게된 시간이었습니다 ^~^

감사해요~

[20대젊은부자]

안녕하세요 유라신랑님 :) 덕분에 무잉여에 대해서 자세히 알게된거 같아 기쁩니다!! 혹시 한가지 여쭤보고 싶은 내용이 있는데 위의 내용대로
2순위 채권자가 경매신청
1순위 채권자 근저당 3억
2순위 가압류 1000

위 사례로 최저매각가가 1억 5천인데
송달내역에 102조에 근거하여
법원에서 송달한 내역이 없습니다..
그렇다고 하면 위 사례대로 무잉여가 아닌 2순위 채권자가 배당금을
받아 갈 수 있다고 보면되는거죠?

뭔가 맞는거 같은데 가물가물합니다ㅠㅠ

[유라신랑]

20대젊은부자님이 질문하신 예시는..
무잉여기각을 접근하는 방식으로 봤을 때는 맞다고 생각됩니다.

현실에서 쉽게 만날 수 있는 경우는 아니지만..
경매가 취소되지 않고 진행됐다면..
그렇게 생각해볼 수도 있습니다.

그런데.. 경매도 사람이 하는 일이라서 절차의 하자가 생길 수 있거든요..
송달 내역이 없다고 해서 100% 무잉여가 안된다고 판단하기 보다는.. 무잉여가 안될 가능성이 있구나~
정도로 접근하는게 좋을 것 같습니다.

[유라신랑]

그럼 20대젊은부자님이 제시해주신 조건으로 무잉여기각이 안돼는 사례를 만들어볼까요?

1순위 근저당 채권최고액이 3억 입니다.
하지만 그동안 채무자가 돈을 열심히 갚아서..
채권신청금액이 1.3억이라면..

1.5억에 낙찰됐을 때 경매비용과
1순위 채권자의 채권금액을 충족하고도
남는 금액이 있으므로 경매신청채권자인
2순위 채권자역시 일부 배당이 가능하게됩니다.
따라서 무잉여가 아닌 케이스가 되는 것이죠.

억지로 예시를 만들어서 성립하는지 안하는지를 따지기 보다는..실제 경매 물건을 분석하다가
비슷한 유형을 접했을 때 고려해보는게 좋지않을까요?

경매는 수학공식처럼 모든게 딱 맞아 떨어지는 경우를 찾기가 힘들죠^~^;

[유라신랑]

경매는 오픈북이니~
이런게 있다는 것만 기억해두셨다가..
필요할 때 찾아보시면 됩니다 ^~^

[20대젊은부자]

유라신랑 정말 상세한 답변 감사합니다! 유라신랑님께 질문드린 뒤 열심히 다른사례들을 찾아보며 조사하는 중인데
의아한 부분이 한두가지가 아니네요😂 옆호실또한 1순위 근저당권자가 동일하고 중복경매 신청금액이 동일하게 3억으로 되어있더라구요..중복경매 신청때문에 무잉여가 안되는건지
두 물건의 최저가격을 합쳐도 2순위 경매신청자에게 배당이 안되는데 단순히 유라신랑님께서 말씀해주신 경매절차에서 넌센스가 있었던건지.. 타지에서도 열정 대단하십니다! 한번 저도 열심히 공부하며 찾아보고...도저히 답이 안나온다 싶으면 염치없지만 유라신랑님께 S.O.S 부탁드리겠습니다😅 다시한번 감사합니다!