재건축 대체주택 비과세 요건에 대하여

[경호처장]

둔촌주공아파트는 이주가 완료 되었습니다. 최근 이주와 관련해서 대체주택에 대한 문의가 끊임없이 이어진 상황이였고 실제 대체주택 비과세 요건에 대한 문의도 계속 이어지고 있어 저희 부동산에서 국세청에 민원을 신청하여 답변 받은 내용을 올려드리니 참고하시기 바랍니다.

<질문요지>

본인은 서울 강동구 둔촌주공아파트를 보유중에 있습니다.
현재 재건축이 진행 되어 이주가 거의 완료중에 있는 상황입니다.
둔촌주공 1세대 1주택 보유자로서 재건축으로 인해 대체주택을 사업시행인가일 이후 매수하여 법에서 정한 요건만 충족되면 대체주택 비과세 적용이 되는 것을 알고 있습니다.

질문 요지는 기존 둔촌주공아파트 매수 시점, 즉 사업시행인가일 또는 관리처분인가일에 따라 대체주택 비과세 적용이 다른 것인지 하는 문제입니다.


- 사업시행인가일 : 2015년 8월 5일
- 관리처분 인가일 : 2017년 5월 2일

1. 사업시행인가일(2015년 8월 5일) 이후 2016년 5월 2일 둔촌주공아파트를 매수하고 2017년 8월 25일 대체주택을 매수한 경우 요건 충족이 되면 대체주택 비과세 적용 가능성?

2. 관리처분인가일(2017년 5월 2일) 이후 2017년 6월 30일 둔촌주공아파트를 매수하고 2017년 12월 26일 대체주택을 매수한 경우 요건 충족이 되면 대체주택 비과세 적용 가능성?

< 국세청 답변 내용 >

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대하여 국세법령상담에 관한 사항으로 국세상담센터에서 답변드리게 되었음을 알려드리며 귀 민원에 대한 결과를 다음과 같이 알려드립니다.

소득세법 시행령 제156조의 2 제5항 규정에 의거 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 "대체주택"이라 함)을 취득한 경우로서 아래 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다(이 경우 보유기간 2년 이상 요건의 제한을 받지 않음, 양도가액 9억원 초과하는 경우 과세대상임.)

 ① 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득하여 세대전원이 1년 이상 거주할 것

② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

③ 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 계속하여 1년 이상 거주할 것

관리처분계획인가일을 기준으로 주택은 조합원입주권으로 전환되는 것이며 

귀 상담 1의 경우 

주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행인가일 이후 주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이라는 아래 법령해석사례를 참고하시기 바라며 사업시행인가일 이후 주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 상기의 요건을 갖춘 경우에는 대체주택에 대하여 비과세를 적용 받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

귀 상담 2의 경우 

관리처분계획인가일 이후에 취득한 경우에는 주택을 취득한 것이 아닌 조합원입주권을 취득한 것이므로 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항 규정이 적용되지 않는 것으로 대체주택에 대하여 비과세 규정을 적용 받을 수 없는 것으로 사료됩니다.

< 결론 >

1. 둔촌주공아파트를 보유한 1세대 1주택이라도 그 해당 둔촌주공아파트를 관리처분인가일 (2017년 5월 2일)이후 매수한 경우에는 대체주택을 취득해도 비과세 규정 적용 없음.

2. 둔촌주공아파트를 보유한 1세대 1주택자가 대체주택을 사업시행인가일이후 취득 할 것.

소득세법에서는 기존 재건축아파트를 소유한 사람이 사업시행인가가 떨어지기 전까지 1주택이어야 하는 것으로 해석한다. 세대를 기준으로 재건축아파트 한 채만 소유한 사람이 사업시행인가가 떨어진 이후에 거주 목적으로 대체취득해야만 비과세를 받을 수 있다.

3. 대체주택 비과세 적용시 2년 이상 보유 요건 없음.

4. 대체주택에 전세대원이 1년 이상 거주 할 것.

5. 대체주택은 둔촌주공아파트가 완성되기전 매도하거나 완성된후 2년이내 매도할 것. 단, 완성되기전 매도할 경우 우선 비과세를 적용해 주나 둔촌주공아파트가 완성된 후 2년이내에 전세대원이 이사하여 계속해서 1년이상 거주를 하지 않을 경우 대체주택에 대한 양도세는 추징.

6. 둔촌주공아파트가 완성된 후 2년이내에 전세대원이 이사하여 계속하여 1년이상 거주 할 것.

다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

대체주택 요건 및 비과세 요건에 대해 다시한번 간략히 정리 해 보았습니다.

좀더 정확하고 자세한 내용은 전문세무사와 상담 하셔도 좋을 듯 합니다.

■ 대체주택 매도 가능 시기 세부적 분석 : 입주전 → 기한 제한 없이 매도 가능 / 완공후 → 2년이내.

■ 둔촌주공의 경우 '1+1' 배정 받은 조합원은 대체주택 혜택 적용 불가능.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[부전자전]

그럼 지금 대체주택을 산다면 2년보유기준은 없으나 1년이상 전 세대원이 1년이상 거주해야한다. 그리고 매도때 비과세로 해주나 둔주에와서 1년이상 전세대원이 거주하여야 한다. 입주후 1년거주후 둔주 매도시에도 비과세 여건이 된다 맞는건가요~?

[천년 바위]

위 해당 사항등 전문 세무(보충)질이 상담차 전번좀 알려주세요.